导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中国(guó)地(dì)产步(bù)入大分化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年是(shì)中国(guó)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅销售(shòu)面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地(dì)产持续低景气，有关(guān)中(zhōng)国地(dì)产是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本(běn)文试图(tú)厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实情况，据此判(pàn)断(duàn)中(zhōng)国未来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地产(chǎn)存量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国(guó)房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不(bù)到一(yī)成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居(jū)民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房(fáng)所能(néng)满(mǎn)足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因(yīn)素密切(qiè)相关。中国的(de)人均住宅间数较发达国(guó)家还有很(hěn)大差距。人(rén)均住宅(zhái)间数大于1同样不意味(wèi)着(zhe)中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中(zhōng)国城镇居(jū)民户均1套(tào)房(fáng)，其中每户(hù)持有(yǒu)商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接(jiē)公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅(zhái)套数、商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家庭户数(shù)，计算出(chū)城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目(mù)前城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥(yōng)有(yǒu)1套(tào)住宅(zhái)，其中商(shāng)业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户(hù)有房(fáng)，然(rán)而事实上中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡(héng)，是因为户均(jūn)一套房(fáng)无法满足流动(dòng)人口的(de)租(zū)赁和置业(yè)需求。全国(guó)总人口的近(jìn)三成都是流动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会(huì)选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了(le)额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模(mó)缩(suō)小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户占比不断(duàn)增(zēng)加，导致(zh娱乐圈里的万人睡女星，娱乐圈睡得最多的女星ì)家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋(qū)势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明(míng)显，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入(rù)，人口(kǒu)净迁(qiān)入(rù)城市(shì)的(de)新(xīn)增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭(tíng)住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)均较发(fā)达(dá)国家有着不小差(chà)距，“住上(shàng)更(gèng)大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是中(zhōng)国(guó)地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)更(gèng)多体(tǐ)现为(wèi)住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，这是(shì)过去二十年房(fáng)价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地(dì)产矛(máo)盾(dùn)则更(gèng)多体现在(zài)住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能级城市(shì)之间，不同区域板(bǎn)块之间，不(bù)同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房(fáng)挂牌(pái)量突然激增，引(yǐn)发一(yī)阵二手房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国的(de)房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是(shì)供给过剩，还(hái)是供(gōng)需平衡(héng)，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我(wǒ)们(men)无法直(zhí)接知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回(huí)答当前的(de)房子是否真的过剩了？据(jù)此判断未来房地产市场(chǎng)会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量过剩的(de)直观判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾(zāi)害综合(hé)风险普(pǔ)查工作情况为(wèi)主题的新闻发布(bù)会上，负责人对(duì)外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行(xíng)业获取(qǔ)了(le)全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多万处(chù)市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)中，农村房屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋数计算的(de)城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查数据(jù)公布(bù)了中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家(jiā)庭户居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大(dà)于1，看似意味着(zhe)人人都(dōu)有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与(yǔ)房间数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相关。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇居民的居(jū)住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买成套(tào)住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民住(zhù)宅主要分(fēn)两(liǎng)大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保(bǎo)障(zhàng)房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接(jiē)公布城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民(mín)住(zhù)宅(zhái)相关数据(jù)有两处可以直接公布(bù)，一是每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户(hù)均(jūn)住宅数量，我们主要用到(dào)上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始(shǐ)于(yú)1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住宅数量(liàng)极(jí)少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商品住宅销售(shòu)套数相加(jiā)，我们就能(néng)够得到当前(qián)商品住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第(dì)二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算(suàn)得(dé)到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们(men)就能够得(dé)到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到(dào)底有多少，目前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统计。我们利用(yòng)既有统计数(shù)据，大致测算得(dé)到中(zhōng)国存量(liàng)房(fáng)地(dì)产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地(dì)产销售以(yǐ)期(qī)房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售(shòu)中期(qī)房占(zhàn)比近9成。本文(wén)去除(chú)商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数里的(de)期(qī)房销(xiāo)售，得(dé)到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数(shù)-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交(jiāo)房(fáng)后装修(xiū)的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇居(jū)民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国(guó)城镇居民(mín)的(de)住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅(zhái)，因(yīn)此将(jiāng)租(zū)赁(lìn)其(qí)他(tā)住(zhù)宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与购买二手(shǒu)房(fáng)加(jiā)总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商品住宅(zhái)增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房(fáng)顺(shùn)利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套房的三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套(tào)房的(de)程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着(zhe)中国(guó)地产存(cún)量供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人(rén)口流动(dòng)、居民(mín)换房等因素产(chǎn)生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美国、英(yīng)国和日本的住(zhù)宅套户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流(liú)入地的住宅市(shì)场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房价或(huò)房租迅(xùn)速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出中国(guó)的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中(zhōng)国(guó)城乡(xiāng)人口(kǒu)流动(dòng)调查(chá)数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南(nán)京工作的流动人口在(zài)老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工(gōng)人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房，在高房价(jià)的大城市租(zū)赁一(yī)套(tào)房(fáng)，在房(fáng)价较(jiào)低(dī)的(de)县城购(gòu)买一套(tào)房。所以(yǐ)说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑(zhù)结(jié)构(gòu)松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很大的(de)不便和安全(quán)隐(yǐn)患(huàn)，并且居(jū)住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数拥(yōng)有的住宅面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很(hěn)难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大(dà)都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一(yī)居室和二居室(shì)，户(hù)型偏小。其(qí)中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更(gèng)小，当然(rán)这与城(chéng)市(shì)土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带(dài)房(fáng)进城和老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足(zú)19平方米，不(bù)及全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的住(zhù)宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积低于15平(píng)方米(mǐ)的家庭(tíng)界定为住(zhù)宅存在困难，若按这(zhè)个(gè)标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用(yòng)住宅(zhái)面积为40平，即(jí)人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数，需(xū)要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国(guó)家人均(jūn)住(zhù)宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去除(chú)公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体户(hù)人口(kǒu)，所需(xū)要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即(jí)便如此，中国人口静态结构和动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来(lái)自(zì)于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多，新户(hù)购房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭(tíng)户均人口(kǒu)数不断下(xià)降，六普显示城镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数(shù)会因户均人口规(guī)模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明(míng)显，资源(yuán)和生产要素逐(zhú)步(bù)向经济(jì)带、都市(shì)圈中心(xīn)城市流入，区(qū)域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入。人(rén)口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的(de)增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例，2021年(nián)常(cháng)住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改善(shàn)性需求依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自(zì)建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最(zuì)多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净(jìng)需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二(èr)手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭(tíng)购买了商品住宅(zhái)。租房(fáng)、购(gòu)买(mǎi)经济适用房(fáng)和其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势(shì)必会进一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的(de)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)还(hái)有约(yuē)81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质(zhì)量低、基础设(shè)施配套(tào)差、没有或(huò)少(shǎo)有物业(yè)管理，居民追求美(měi)好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限(xiàn)于(yú)资金，倾(qīng)向于中小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希(xī)望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工(gōng)作会议明(míng)确指出(chū)支持住宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较(jiào)其(qí)他国家(jiā)依旧存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与经(jīng)济水平有着(zhe)密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不(bù)足，供(gōng)需(xū)出现错配，这(zhè)是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单(dān)局限于(yú)城市能级(jí)之间差异，优质小区(qū)和(hé)老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是针对(duì)住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际值可能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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