导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之(zhī)后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大(dà)分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商品住宅(zhái)销售(shòu)面积(jī)超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产持续低景(jǐng)气，有关(guān)中国地产是否过(guò)剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试图厘清(qīng)中国城镇存量(liàng)住宅(zhái)真实情况(kuàng)，据(jù)此判(pàn)断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存(cún)量极(jí)度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建部披露的(de)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不(bù)到一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不是人均(jūn)一间(jiān)房所能满足(zú)，它与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质量、居(jū)住(zhù)面(miàn)积、配套设施(shī)等(děng)因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同(tóng)样(yàng)不(bù)意味着中国住(zhù)宅市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算发现(xiàn)中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品(pǐn)住宅套(tào)数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国(guó)每户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套(tào)住宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有(yǒu)房，然(rán)而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡，是(shì)因为户(hù)均一套房(fáng)无法满足流动人口(kǒu)的租(zū)赁和置业(yè)需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流动(dòng)人口，流动人(rén)口会选择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在(zài)老(lǎo)家买房，从而(ér)产生了额外的住宅(zhái)需(xū)求(qiú)。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人(rén)户占(zhàn)比不(bù)断增加，导致家庭(tíng)户数(shù)增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的分化日(rì)益明显，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入(rù)，人口净(jìng)迁入(rù)城(chéng)市的(de)新增住宅(zhái)需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住(zhù)在(zài)2000年以(yǐ)前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的(de)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积均较发达国(guó)家(jiā)有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正在(zài)不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地(dì)产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给(gěi)存在不足，这是过去(qù)二十年房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至(zhì)，大分化(huà)时(shí)代下(xià)地产(chǎn)矛盾则(zé)更多体现在(zài)住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在(zài)不同(tóng)能(néng)级城市(shì)之(zhī)间，不(bù)同区(qū)域板块之间，不(bù)同品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议(yì)。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激(jī)增(zēng)，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或(huò)是仍然(rán)存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据(jù)并未公(gōng)布，我们无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有住(zhù)宅套数，回(huí)答当(dāng)前的房(fáng)子是否真的过(guò)剩了？据此判(pàn)断未来房(fáng)地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察(chá)中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数量(liàng)过剩的直观(guān)判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全国(guó)自(zì)然(rán)灾害(hài)综合(hé)风险普查工(gōng)作情况为主题的新闻发布会上，负责人(rén)对外披(pī)露：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行(xíng)业获(huò)取(qǔ)了全国(guó)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)数(shù)据以(yǐ)及80多万处市政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿(yì)人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住不到3人，住(zhù)宅市场看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非住(zhù)宅。总的(de)算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公(gōng)布了中(zhōng)国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭(tíng)户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户(hù)居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量(liàng)有关(guān)，更与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设(shè)施等因素(sù)密(mì)切相关。单单(dān)从人(rén)均住宅间数(shù)不能完全反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要(yào)是(shì)以家庭为单位购买成套住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算(suàn)思(sī)路、数(shù)据和(hé)方(fāng)法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类是商品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是(shì)保(bǎo)障房(fáng)、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两处可以直接公布(bù)，一是每年(nián)商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算(suàn)中国居(jū)民(mín)户均(jūn)住宅数量，我们(men)主要(yào)用到(dào)上述(shù)两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅数量极少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估(gū)算城镇居民(mín)户均(jūn)住宅(zhái)套数分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每(měi)年商品住宅销售套(tào)数相加，我们就能够得到当前(qián)商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅和非(fēi)商(shāng)品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数(shù)，我们就能够(gòu)得到城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计(jì)算(suàn)公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个(gè)准确统计。我们利用既(jì)有统计数(shù)据，大致测算得到(dào)中国存(cún)量房地产套数，并(bìng)进一(yī)步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销(xiāo)售以(yǐ)期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售(shòu)中(zhōng)期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到商(shāng)品住(zhù)宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房(fáng)销售(shòu)额(é)。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数除以家庭(tíng)户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进(jìn)一步推算(suàn)中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住宅结构(gòu)特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有(yǒu)住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品住宅增幅(fú)为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比(bǐ)例(lì)，从而我们估算出2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末(mò)，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含(hán)义(yì)

　　既然城镇居(jū)民已经(jīng)达到(dào)了户均一套房的程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚(shèn)至意味(wèi)着中(zhōng)国地产存量供(gōng)给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均一套房(fáng)并不意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅(zhái)来满足因人口(kǒu)流(liú)动、居民换(huàn)房等因素(sù)产生的(de)住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验来看(kàn)，美国、英国和日本(běn)的住(zhù)宅套户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套(tào)房，就会(huì)造成人口净流(liú)入(rù)地(dì)的(de)住宅市(shì)场(chǎng)供不(bù)应求，造成(chéng)房价(jià)或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口(kǒu)流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际(jì)上会占据两套房，在高房价的大城市(shì)租(zū)赁一(yī)套房，在(zài)房价较低的县(xiàn)城购(gòu)买一套房。所以说户均一套房无法满足(zú)庞大流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇居民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这批(pī)存在(zài)着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来了很(hěn)大的不便(biàn)和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老旧(jiù)住宅面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独(dú)立卫浴(yù)和厨房。这类上世(shì)纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小区(qū)很难(nán)满足现代生活(huó)需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅(zhái)户(hù)型更小，当然(rán)这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩张是(shì)未来地(dì)产的需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存量总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积不(bù)足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若(ruò)去除(chú)20％的(de)公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方(fāng)米(mǐ)的(de)家庭界定为(wèi)住宅存在困难(nán)，若(ruò)按(àn)这个(gè)标准算的(de)话(huà)，中国有11.3％的(de)家庭存(cún)在住宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若人(rén)均可使用住(zhù)宅面积为40平，即(jí)水晶有灵性是不是迷信，水晶是辟邪还是招鬼人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要(yào)住(zhù)宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅(zhái)面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国水晶有灵性是不是迷信，水晶是辟邪还是招鬼的人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面(miàn)积后，中国(guó)的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人(rén)口，所需要的住宅总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经(jīng)户(hù)户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决(jué)定了(le)中国(guó)未来地产仍有(yǒu)需(xū)求释(shì)放。户均1套住宅现(xiàn)实(shí)之下，中国(guó)未(wèi)来城(chéng)镇住(zhù)宅需求主要来自于四(sì)个(gè)方面。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩(suō)小，家(jiā)庭户数增多，新户购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人(rén)口数(shù)不断下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数会因户(hù)均人口规模(mó)的(de)缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经济发展带来的新增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明(míng)显，资(zī)源和生(shēng)产(chǎn)要素逐(zhú)步向经济带、都市(shì)圈中心城市流入(rù)，区域(yù)经济(jì)资(zī)源(yuán)分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增(zēng)量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要(yào)受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区(qū)改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅的(de)家庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买(mǎi)了商品住(zhù)宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用房和(hé)其他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中村和(hé)旧城改造(zào)，商(shāng)品住宅的占比(bǐ)势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的(de)住宅建筑(zhù)面(miàn)积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的(de)城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设施配套差(chà)、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性(xìng)需求还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限于资(zī)金，倾向(xiàng)于(yú)中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希望提高生(shēng)活品(pǐn)质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的(de)中央经济(jì)工(gōng)作会议明确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较其他(tā)国(guó)家依旧存在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密切(qiè)正向联系。随着(zhe)经济发展水平的提(tí)高，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不(bù)足，供需出现错配，这是过(guò)去二十(shí)年房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那(nà)么未来将(jiāng)是住宅质(zhì)量的供需冲(chōng)突。房(fáng)地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，这种分(fēn)化不单局限于城(chéng)市(shì)能级之(zhī)间差(chà)异，优(yōu)质小(xiǎo)区和(hé)老旧(jiù)二手房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低(dī)，其增速可能超预期。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 水晶有灵性是不是迷信，水晶是辟邪还是招鬼