文(wén)：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和(hé)城乡建(jiàn)设(shè)工作(zuò)会议提出“有条件的可以(yǐ)进(jìn)行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等(děng)地(dì)明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售(shòu)制(zhì)了，用(yòng)你的(de)钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子(zi)，还烂(làn)尾了，这是对购(gòu)房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这(zhè)是房地产从(cóng)大开发时代(dài)步入(rù)高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是(shì)对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过(guò)时(shí)了(le)，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)，长效(xiào)机制四(sì)大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和(hé)房(fáng)地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这(zhè)道(dào)关(guān)，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付的(de)风(fēng)险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助于落实(shí)中(zhōng)央房(fáng)住不(bù)炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益(yì)、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最早源于(yú)中国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是一种(zhǒng)开(kāi)发(fā)商放杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入(rù)了(le)商品房预售制度。其实，当前(qián)世界(jiè)不少(shǎo)国家存在预售制。但(dàn)是(shì)，重点来了！发达国家一般有严格的(de)监管保障措施，开发(fā)商在项目(mù)获得(dé)政府批准后才可以开始销售(shòu)，买(mǎi)家在购(gòu)买期房后并非像中国(guó)一样在支付完首付款后从银(yín)行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余全(quán)部房款，而(ér)是根据(jù)开(kāi)发商工(gōng)程进度在完全交房前进(jìn)行分期(qī)支付(fù)。所(suǒ)以，预售制度是(shì)需要严格的资金监管、分(fēn)期(qī)支付以及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如(rú)果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不如(rú)借机取消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制(zhì)度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量时代，取消预(yù)售(shòu)制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企债务(wù)重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效(xiào)机制。这是个技(jì)术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市(shì)场(chǎng)化改革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济和(hé)居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花(huā)八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是(shì)所(suǒ)见即所(suǒ)得(dé)的(de)过(guò)硬的(de)产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业(yè)的本质是(shì)向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是(shì)实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居(jū)乐业(yè)、社(shè)会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业(yè)企业健(jiàn)康发展的(de)重大(dà)措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合(hé)稳楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行过(guò)长期(qī)系统(tǒng)的专项研(yán)究。（参考后来(lái)形成的(de)专(zhuān)著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国(guó)内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期(qī)房交易(yì)立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年代在(zài)中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题(tí)，分(fēn)层(céng)销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房(fáng)屋制(zhì)度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多数居(jū)民(mín)的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖(mài)多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题。针对这一(yī)系列问题(tí)，不少地产商开始探求新的方(fāng)式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发商资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的基础(chǔ)上(shàng)，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运(yùn)业务的(de)经验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金周转有着(zhe)独到的(de)见解(jiě)，在努力(lì)寻求(qiú)方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下(xià)九龙的(de)一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材发奋还是发愤读书啊，发奋还是发愤图强料、分(fēn)层价(jià)格(gé)、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似租(zū)金的分期付(fù)款形式，等新楼落成(chéng)时(shí)，收齐买家的钱(qián)，买家(jiā)就拥有了自己的房产(chǎn)。这(zhè)种方式(shì)减(jiǎn)轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速了房(fáng)屋的建造(zào)和销(xiāo)售，也解决(jué)了制造商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的销售模(mó)式成为(wèi)当时(shí)中(zhōng)国香港房(fáng)地(dì)产市场的一大特(tè)色，纵观(guān)中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率地解决了核(hé)心的住(zhù)房供不应求的(de)问题，使房市发(fā)展进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动(dòng)了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期(qī)间(jiān)也出现(xiàn)过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监管部门不(bù)断完善、规范化(huà)，建立健全的(de)监管机(jī)制，促(cù)进市场健康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香港管(guǎn)理部门提升了对(duì)于预售楼花(huā)制度的监管，即要(yào)求开发商(shāng)在(zài)预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项目(mù)完成，资(zī)金需放入律师所托管，支取时(shí)需律所和(hé)建筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取监管账(zhàng)户(hù)资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开设的信(xìn)托账户(hù)（监(jiān)管账(zhàng)户(hù)）、开发商操作等采取(qǔ)全透明(míng)化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将成最大(dà)风险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面(miàn)临住房需求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这(zhè)一导(dǎo)向使前期发(fā)展工(gōng)业化的(de)进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时推行的是(shì)“统(tǒng)一(yī)管理，统一(yī)分配，以租养房”的福(fú)利分(fēn)房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福利(lì)分房制度也出(chū)现了分(fēn)配(pèi)不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再(zài)适用于当时的国情(qíng)。叠(dié)加房地产市(shì)场面临商品(pǐn)房的需求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房(fáng)供应量(liàng)小的困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地(dì)房(fáng)地(dì)产市(shì)场的(de)一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香港预售商品房制(zhì)度(dù)，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出台(tái)《关(guān)于进一步(bù)深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快(kuài)住(zhù)房建(jiàn)设的(de)通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止住房无(wú)偿实物(wù)分配(pèi)，逐步(bù)实行住房分配货币(bì)化、住(zhù)房(fáng)供给商品化、社会(huì)化的住房新体(tǐ)制，从计划(huà)经(jīng)济下的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市(shì)场经济的商品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间周期长的两大难(nán)题，开发商以预售款撬动下(xià)一个(gè)项目(mù)的开发，形成滚动开发模式，住房供应速(sù)度加快(kuài)。自此中国内地(dì)开始房改货币化，中国人民银行等多(duō)方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是(shì)为(wèi)了缓解房企资(zī)金压力，加快城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具体来(lái)说(shuō)，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预(yù)先出售给(gěi)购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付定金或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流(liú)程为：房地(dì)产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备(bèi)案登记(jì)和预告(gào)登记-交付房屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购(gòu)房者(zhě)需要一次(cì)性付清首付款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款的(de)形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发商可能已拿(ná)到了全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付(fù)款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商(shāng)而言(yán)，预售制(zhì)商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市(shì)化(huà)进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确(què)实存(cún)在

　　作为中国(guó)内(nèi)地商品房销售(shòu)的最(zuì)主(zhǔ)要方式，预(yù)售制极大缩短房企现金(jīn)回笼(lóng)周期，同时增(zēng)加市场商品房(fáng)供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国(guó)内(nèi)地房地产市场的稳步发(fā)展(zhǎn)起(qǐ)到(dào)了重要(yào)作用，不仅解(jiě)决了房(fáng)地产(chǎn)市场快速发(fā)展阶段的资金(jīn)需求(qiú)，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全(quán)民蜗居到(dào)基本适居，住(zhù)房事业(yè)取得巨(jù)大进步，数(shù)十年(nián)时间走完(wán)发达国家(jiā)几百年城镇化(huà)路程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程进入(rù)快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商(shāng)品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售(shòu)面积占总销(xiāo)售面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了中国内地房地产行业的发(fā)展。中国(guó)内地房地产(chǎn)历经(jīng)二十多年长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行业(yè)各项指标(biāo)大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积(jī)和销售金额分(fēn)别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发(fā)展(zhǎn)，房地产企业(yè)从无到(dào)有、从(cóng)国(guó)企先行(xíng)到民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地产也(yě)成为(wèi)拉动中国内地经济(jì)高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房(fáng)地产带(dài)动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带(dài)动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地(dì)产(chǎn)完全拉动的投资占(zhàn)全社会固(gù)定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定(dìng)资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房地(dì)产(chǎn)贷(dài)款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等通(tōng)道业(yè)务(wù)，占比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从(cóng)房地产融资存量占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积(jī)违(wéi)约，将导致银行(xíng)不良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道(dào)，根据我(wǒ)们的《中国住房市(shì)值测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股(gǔ)债(zhài)房(fáng)市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房市值与股债房市值(zhí)的(de)比例较(jiào)高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及(jí)中国(guó)资本市场发(fā)育(yù)尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实(shí)存在，当前的负面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合(hé)同(tóng)、购房者(zhě)和银行的(de)按揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关(guān)系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为市(shì)场波(bō)动或经营不善，出现(xiàn)资金(jīn)链断(duàn)裂等一系列问题(tí)，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签订的(de)预售合(hé)同(tóng)和按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银行获得房款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失还款能(néng)力或短期不能还款等，则风险完全(quán)由(yóu)银行(xíng)承担，银行(xíng)将面临(lín)较大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监管资(zī)金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市商品房预(yù)售管理办法(fǎ)》中明(míng)确规定了(le)开发企业预售商(shāng)品房所得(dé)款(kuǎn)项应当用于有关(guān)的工程建设，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售款监管的(de)具体办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但多年以来(lái)全国并(bìng)没有统(tǒng)一的(de)预售(shòu)资(zī)金监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点(diǎn)监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则(zé)按照项目的建安(ān)成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不(bù)少购(gòu)房(fáng)款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继(jì)续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么(me)，监管账(zhàng)户(hù)资金如何(hé)被挪(nuó)走的？实(shí)际上，在(zài)过去房地产大(dà)开发时代的(de)高周转背景下，抽调预售(shòu)款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承(chéng)包(bāo)方，以工程建设名(míng)义，获得监(jiān)管账户(hù)拨付资(zī)金，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度(dù)所(suǒ)需。通过(guò)这些方式套取的资金，在房(fáng)企(qǐ)各地项目间流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环(huán)高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度(dù)呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房(fáng)者(zhě)支付的(de)预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或(huò)按(àn)工程进度分(fēn)期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一般(bān)采(cǎi)用两种(zhǒng)方式(shì)发放(fàng)按揭贷款，一是(shì)按(àn)工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购房者开始月(yuè)供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付(fù)后发放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预售商品(pǐn)房提供(gōng)期(qī)房烂尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出(chū)现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护(hù)：房屋交付质量的(de)保障有两种方式，一是期房由(yóu)政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验(yàn)收(shōu)凭证后，开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得购(gòu)房(fáng)者支付的房款。二是(shì)开(kāi)发商为(wèi)购(gòu)房者提供一定的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期(qī)满(mǎn)，购房(fáng)者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　美(měi)国(guó)期房(fáng)定金一定期限内无条件返还(hái)，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付前资(zī)金由第三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官(guān)方(fāng)数据(jù)，2021年(nián)美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金(jīn)或(huò)首付外，购房者在房屋交付(fù)后通过(guò)按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者(zhě)的定(dìng)金(jīn)及(jí)首付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的(de)信托账户监管。如果(guǒ)开(kāi)发(fā)商倒闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房者资金可(kě)通(tōng)过申请仲裁取回(huí)发奋还是发愤读书啊，发奋还是发愤图强，且(qiě)不承(chéng)担任(rèn)何责任与(yǔ)损失。而开发商(shāng)在房屋建设(shè)过程中的资金全部(bù)来自银行(xíng)，银行根(gēn)据工程进度向(xiàng)开发商提供一(yī)定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动机监管(guǎn)开(kāi)发商(shāng)施(shī)工(gōng)进度。开(kāi)发(fā)商(shāng)在房(fáng)屋交付时需取得(dé)由政府(fǔ)相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零(líng)首付购房，房款按建造工期(qī)进(jìn)度支(zhī)付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商或(huò)购房者可购(gòu)买(mǎi)期房烂(làn)尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德(dé)国开发商在项目获(huò)批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证(zhèng)，签订合(hé)同后定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购(gòu)买，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付(fù)公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购(gòu)房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没有规定最(zuì)低首付比(bǐ)例(lì)，可零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例因项目而异。一(yī)般来(lái)说，支付节(jié)点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部(bù)水暖电(diàn)路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部(bù)完工，支(zhī)付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者可在支(zhī)付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行(xíng)按施工节奏分多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔贷款给(gěi)予购(gòu)房者(zhě)一定使(shǐ)用(yòng)期限，期限结束后(hòu)，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险公司(sī)针对期房设计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的(de)功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险公司(sī)保证开发商赔偿或(huò)修复，开(kāi)发商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商(shāng)或(huò)购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国(guó)预(yù)售(shòu)制(zhì)设有10％定金(jīn)保险保护机制，交(jiāo)房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖(mài)双方均有一(yī)名(míng)律师，负责沟通期房交易(yì)中(zhōng)的房(fáng)产、资(zī)金、合同等(děng)各个环(huán)节，各环节内(nèi)容确认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发商出现财务、经(jīng)营(yíng)问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分(fēn)较(jiào)难(nán)追回。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的(de)方(fāng)式，但是(shì)交房前付款比例相对较低(dī)，一般(bān)会(huì)在合(hé)同(tóng)签(qiān)订(dìng)6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经过(guò)房产公证公司(sī)的检验验收后才能(néng)交付(fù)，交(jiāo)付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节(jié)，英国期房预售资金监管(guǎn)极(jí)为严格，资金也由律师(shī)监(jiān)管，在确认(rèn)工程进度(dù)、支付(fù)相关(guān)款项过程中，由买房律师(shī)将资金转给(gěi)卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律师转给(gěi)开发(fā)商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立(lì)法，设置期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　日本期房交易(yì)立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售(shòu)房(fáng)定金(jīn)保全措施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例不超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二战结束后(hòu)由于房(fáng)屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠(dié)加法律空白(bái)，社会(huì)上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次(cì)修订，目前是(shì)唯一一部规范期房(fáng)交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日(rì)本(běn)《宅地建物取引业法》，对(duì)购(gòu)房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成定金保全措施才可预(yù)售(shòu)。什(shén)么是(shì)定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定(dìng)保证机构或保险机构签订(dìng)定金保证委托合同，设置购(gòu)房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金证明书交付给(gěi)购(gòu)房(fáng)者。除定金外，其他预先支(zhī)付(fù)的购(gòu)房(fáng)款也受该措施保(bǎo)护。若开发(fā)商倒(dào)闭(bì)导(dǎo)致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房者可凭(píng)保证金证(zhèng)明书向(xiàng)金融机构或保证(zhèng)机构或(huò)保险公司兑付(fù)，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交(jiāo)房前只需支(zhī)付最多(duō)不(bù)超(chāo)20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房(fáng)后才开(kāi)始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除(chú)定金(jīn)外的剩余(yú)房款在交(jiāo)房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有(yǒu)资(zī)金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环节，新(xīn)加(jiā)坡开发商有统一的选购(gòu)权(quán)合同以及(jí)订金返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向(xiàng)银行(xíng)申请按揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡期(qī)房同样采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商(shāng)条例(lì)》对期房付款流程做(zuò)了统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一(yī)般为合同签订后、地基(jī)完工、框架完(wán)工、管道门(mén)窗(chuāng)等完(wán)工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依照(zhào)工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷款的(de)增加(jiā)而(ér)增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会(huì)存入银(yín)行(xíng)专门(mén)的项目资金账户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政(zhèng)策出(chū)手临(lín)界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和(hé)房企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对(duì)局部停贷(dài)现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交楼保复工(gōng)保民生(shēng)，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在正(zhèng)常运(yùn)转的房企(qǐ)包括民营企业，加大(dà)支持力度，由优质房(fáng)企牵头并(bìng)购重(zhòng)组(zǔ)整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定金保(bǎo)护(hù)机制，如将已支(zhī)付(fù)定金冻结(jié)至(zhì)房(fáng)屋(wū)交付阶(jiē)段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房屋重大(dà)延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提(tí)供充(chōng)分的保障。余款支付(fù)环节(jié)，建(jiàn)立按工程进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分保护购房者的权(quán)益(yì)。资金监管环节(jié)，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门(mén)直接监管，以此防止资金(jīn)挪用(yòng)现象。交付(fù)环节，建立商品房(fáng)保修期制(zhì)度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权(quán)负(fù)责(zé)、免费(fèi)维修，购房(fáng)者在保(bǎo)修期结(jié)束(shù)后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房(fáng)改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币(bì)。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 发奋还是发愤读书啊，发奋还是发愤图强