文：任泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房(fáng)和城乡建设工作(zuò)会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不足一个月时(shí)间(jiān)，已(yǐ)有山(shān)东、安徽(huī)、河(hé)南(nán)、四(sì)川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房预售制(zhì)了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是对购房者(zhě)的(de)不公平(píng)。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱(qián)没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会(huì)，这是房(fáng)地产从大开发(fā)时(shí)代(dài)步入高质(zhì)量发(fā)展阶段的(de)必(bì)然趋势，也是(shì)对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后(hòu)一手交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天经地义(yì)。当然(rán)二次房改(gǎi)是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)，长效机制四(sì)大关(guān)键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如(rú)果(guǒ)按照经济(jì)规(guī)律办事，中国一定(dìng)能实现房(fáng)地产(chǎn)软着陆和长期平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要(yào)取消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商品是一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单(dān)方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。从个人层(céng)面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等(děng)待(dài)期一般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么(me)情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售(shòu)最早源于(yú)中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一种开发商(shāng)放杠杆的方式。9苏修是什么意思，苏修是什么意思8年(nián)房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了(le)商品房预(yù)售制度。其实，当前世界不少国(guó)家存在预(yù)售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在(zài)项目获得(dé)政府批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期(qī)房(fáng)后(hòu)并非像中国一(yī)样(yàng)在支付完(wán)首付款后从(cóng)银行(xíng)一次性(xìng)贷款支付(fù)剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商工程进度在完(wán)全交房前进行分期(qī)支(zhī)付。所以，预(yù)售制度是需(xū)要(yào)严格的资金监管、分期支付(fù)以及(jí)违约处罚措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如果没有这(zhè)些保障(zhàng)措施，一定会触发风(fēng)险，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公(gōng)平，所以(yǐ)不如(rú)借(jiè)机取消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段性，现在中(zhōng)国住房(fáng)进入存量时(shí)代，取消预售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国(guó)一定能化解(jiě)这个难(nán)题，让房地产回归(guī)实(shí)体(tǐ)经济和(hé)居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现(xiàn)的(de)营(yíng)销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商的(de)建(jiàn)筑质量(liàng)，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业的本质是(shì)向善，是(shì)以客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓(xìng)买房子(zi)是天(tiān)大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸(xìng)福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销(xiāo)售(shòu)是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在(zài)当前(qián)的情况下，取消(xiāo)预售制(zhì)要(yào)结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模(mó)式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案(àn)研究时，对预(yù)售制、房地产税、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问(wèn)题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居(jū)民的(de)储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模式一(yī)经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增(zēng)加，开发商资(zī)金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分层出售(shòu)的(de)基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业(yè)有限(xiàn)公(gōng)司，凭(píng)借商业(yè)直觉和多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到(dào)的见解，在努(nǔ)力寻求方法加(jiā)快自(zì)身资金(jīn)周转。当(dāng)时其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一(yī)个亮点，即(jí)先收取买家的(de)订金，采(cǎi)用(yòng)类(lèi)似租金(jīn)的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了(le)自(zì)己的房产。这种方式减轻了民(mín)众购房的(de)资金压力，加速了房屋(wū)的建(jiàn)造和销售，也解决(jué)了制造商(shāng)的资金问题，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在(zài)当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成为当时(shí)中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的一(yī)大特(tè)色，纵观(guān)中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的(de)改革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高(gāo)效率地解决(jué)了核(hé)心的住房供不应求的问题(tí)，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范(fàn)化(huà)，建立健(jiàn)全的(de)监(jiān)管机制，促进市场健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管理(lǐ)部门提(tí)升了对于(yú)预售(shòu)楼花制(zhì)度的监管，即要求开(kāi)发商在预售(shòu)前，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经(jīng)全部支付(fù)，还要(yào)证(zhèng)明自身有资(zī)金等能力把(bǎ)项目(mù)完(wán)成，资金需放入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师(shī)的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套取监(jiān)管(guǎn)账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银行开(kāi)设的(de)信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开(kāi)发商操作(zuò)等采取全(quán)透明(míng)化(huà)机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后(hòu)续需(xū)自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪(jì)九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内地面(miàn)临(lín)住(zhù)房需求大(dà)和供给(gěi)量短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建设(shè)，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业化的进程(chéng)大于城市(shì)化进(jìn)程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房(fáng)基础(chǔ)等城市(shì)化配套问题，才能进(jìn)一步推(tuī)进城市(shì)化(huà)。但当时推行(xíng)的是(shì)“统(tǒng)一管(guǎn)理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租养房(fáng)”的福(fú)利分房制度，住(zhù)房市(shì)场发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福(fú)利分(fēn)房制(zhì)度(dù)也出现(xiàn)了(le)分配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加(jiā)房地产市场(chǎng)面临(lín)商品(pǐn)房的需求(qiú)量大(dà)，而社会缺少(shǎo)大型房地产开(kāi)发(fā)商，商品房供(gōng)应量小的困(kùn)境(jìng)，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市场的一(yī)针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步引进中国(guó)香港预(yù)售商品房制(zhì)度(dù)，先后出台多项文(wén)件(jiàn)，大力(lì)支(zhī)持国内(nèi)房地(dì)产市场(chǎng)改(gǎi)革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配(pèi)货币(bì)化、住房供给商品化、社会(huì)化的住房新体制，从计(jì)划经济下的福利分(fēn)房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许开(kāi)发(fā)商(shāng)卖期房，解决了房(fáng)企缺少(shǎo)资金和(hé)开发(fā)时(shí)间周期(qī)长的两大难题，开发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地开(kāi)始房(fáng)改货币化，中(zhōng)国人民(mín)银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极(jí)大作(zuò)用(yòng)推动了房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式(shì)后，经调(diào)整形成契合中国内地的商(shāng)品房预(yù)售制度(dù)。预售(shòu)制的(de)初衷是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快(kuài)城(chéng)镇住房建(jiàn)设(shè)。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建设(shè)中的房屋(wū)预(yù)先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋(wū)。在(zài)购房过程中，购(gòu)房者需要一次性(xìng)付清(qīng)首付(fù)款，并采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的(de)形(xíng)式(shì)一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未建成，开发(fā)商可能已拿到了全(quán)部购房款，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工(gōng)程进(jìn)度付款有所(suǒ)不(bù)同(tóng)。对中(zhōng)国内地的开发(fā)商而言，预(yù)售制商品(pǐn)房(fáng)也开启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　作为(wèi)中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售的(de)最(zuì)主要方式，预(yù)售制极大缩(suō)短房企现金回笼周期(qī)，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发(fā)展进程(chéng)。预售制在(zài)过去20多(duō)年对中国内地(dì)房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地产市场(chǎng)快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)城镇居(jū)民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基(jī)本适居，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数十年时间走(zǒu)完发达(dá)国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来(lái)，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区(qū)面积由(yóu)7438平方公里增(zēng)长至(zhì)60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存(cún)量从不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人均住(zhù)房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房套数(shù)从约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计销(xiāo)售面积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了(le)中国(guó)内地房地产行业的发(fā)展。中国内(nèi)地房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产(chǎn)业的(de)快速发展，房地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业从(cóng)无到(dào)有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数(shù)量(liàng)达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地产也成为(wèi)拉动中国内地经济(jì)高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动(dòng)的(de)上(shàng)下游产业链特别(bié)长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产(chǎn)完全拉动的投资(zī)占全社会固(gù)定(dìng)资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资(zī)占固定(dìng)资产(chǎn)投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房(fáng)地产(chǎn)贷款占银(yín)行各(gè)项贷(dài)款余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等(děng)通道业务(wù)，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积违约(yuē)，将导致(zhì)银(yín)行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住房市(shì)值测算报告(gào)》，2020年中国(guó)住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值(zhí)的比例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值(zhí)的比例较高(gāo)，主要(yào)是因为住房市值高，以(yǐ)及中国(guó)资本市场发育(yù)尚不成熟，直(zhí)接融资(zī)比例(lì)较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市值较(jiào)低，居民投(tóu)资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的单方面不(bù)公平(píng)制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发(fā)商之间的购房(fáng)合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷(dài)款合同(tóng)是两个独立的合同(tóng)关系，如果开发商发(fā)生(shēng)违约(yuē)，购房者只能(néng)根据购(gòu)房合同向开发(fā)商主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧需要根据(jù)按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时(shí)向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房(fáng)者(zhě)承担的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业层(céng)面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资(zī)金若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影响自身信用和(hé)购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作(zuò)为按(àn)揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企(qǐ)因(yīn)为市场波动或(huò)经营不(bù)善(shàn)，出现资金链断裂等(děng)一系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签订的预(yù)售合(hé)同和(hé)按揭合同，已经从银(yín)行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧失还款能力(lì)或短期不能还款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将面临较大的(de)坏账压(yā)力(lì)。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个字(zì)那就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预(yù)售管理办法(fǎ)》中明确规定(dìng)了开发企业预售(shòu)商品房所得(dé)款项应当(dāng)用(yòng)于有关(guān)的工(gōng)程建(jiàn)设，商品房预(yù)售款监管(guǎn)的具体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但多年以来全(quán)国并没有统一的预售(shòu)资金(jīn)监管(guǎn)规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金比例为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按照(zhào)项目的(de)建安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或者项目工(gōng)程总额报(bào)价计算(suàn)重点资金。而事(shì)实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金继(jì)续(xù)建设(shè)。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去(qù)房地(dì)产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如(rú)工(gōng)程总(zǒng)承包方(fāng)，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户(hù)拨(bō)付资金，再(zài)由(yóu)工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方(fāng)式套取的(de)资(zī)金，在房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周转模(mó)式(shì)，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般设(shè)有定金或(huò)预付(fù)款(kuǎn)保护(hù)机制(zhì)，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求购房者支付(fù)的(de)预(yù)付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方(fāng)式：预(yù)付款一(yī)般以(yǐ)定(dìng)金方(fāng)式(shì)支付(fù)，或按(àn)工程进度(dù)分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开(kāi)始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)保险，在(zài)商(shāng)品(pǐn)房出现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房(fáng)由政府(fǔ)或第三方验(yàn)收(shōu)合格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)购房(fáng)者(zhě)支付的(de)房款。二(èr)是开发商为购房者提供一定的(de)保修期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期满，购房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美(měi)国(guó)期房定(dìng)金(jīn)一定期限内无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支(zhī)付首(shǒu)付(fù)，其余房款交(jiāo)付(fù)后(hòu)按揭还款，交付前(qián)资金由第三方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一苏修是什么意思，苏修是什么意思般(bān)为房(fáng)款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或(huò)首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国(guó)为(wèi)防止开发商挪用资(zī)金，购房者的定金及首付款由第三(sān)方公证行或产权保(bǎo)险公司的信(xìn)托账户监管。如果开发(fā)商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承担任(rèn)何(hé)责(zé)任与损(sǔn)失(shī)。而(ér)开发商在房屋(wū)建(jiàn)设过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行(xíng)根据工程进度向开发商提供一(yī)定比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动机(jī)监管(guǎn)开(kāi)发商施工进度(dù)。开发(fā)商在(zài)房屋交(jiāo)付时需取得由政(zhèng)府相关部门经审(shěn)查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银(yín)行得到(dào)购房(fáng)者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可(kě)零(líng)首付购房，房款(kuǎn)按建造(zào)工(gōng)期进度支付(fù)，按(àn)揭按工期(qī)放款后(hòu)还贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固(gù)定利率(lǜ)，开发商或购房(fáng)者(zhě)可购买期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批(pī)后即可预售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订(dìng)合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按照(zhào)德国(guó)法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最(zuì)低首(shǒu)付比例(lì)，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体支付节点(diǎn)、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支(zhī)付节(jié)点可(kě)分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完(wán)工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房(fáng)者可(kě)在支(zhī)付房款(kuǎn)前申请房贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，银(yín)行按(àn)施工(gōng)节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了(le)两种保险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复(fù)，开发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司(sī)负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或(huò)购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方律师严(yán)格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方(fāng)均(jūn)有一名律师(shī)，负责沟通期房交易中(zhōng)的(de)房产、资金、合同等(děng)各(gè)个环节，各(gè)环节内(nèi)容确认无(wú)误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，当开发(fā)商(shāng)出现(xiàn)财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的(de)定(dìng)金(jīn)由保(bǎo)险公司赔(péi)付(fù)，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订(dìng)21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英(yīng)国采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是(shì)交房前付款比例相对(duì)较低，一般(bān)会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房前付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规(guī)定(dìng)房(fáng)屋必须(xū)经(jīng)过房(fáng)产公证(zhèng)公司的(de)检验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节，英国期房预(yù)售资金监管极为(wèi)严格，资(zī)金也(yě)由(yóu)律师监管，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支付(fù)相关款项(xiàng)过程中，由(yóu)买(mǎi)房律师(shī)将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖(mài)方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资(zī)金在进入开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易(yì)立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定(dìng)金保全措施”，交房前(qián)付款比(bǐ)例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法(fǎ)方(fāng)面，日本二(èr)战(zhàn)结束(shù)后由于房(fáng)屋供(gōng)给严重失(shī)衡，叠(dié)加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是(shì)唯(wéi)一一部(bù)规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取(qǔ)引业法》，对购房者(zhě)支付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全(quán)措施才可预售。什么(me)是定金(jīn)保全措施？即买卖(mài)双方(fāng)签订购(gòu)房合同时，开发商向金(jīn)融(róng)机(jī)构或指定保证(zhèng)机(jī)构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定(dìng)金(jīn)的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明(míng)书交付给购(gòu)房者(zhě)。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房款(kuǎn)也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证金证明(míng)书向金融机(jī)构或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需(xū)向购房(fáng)者赔付违(wéi)约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余(yú)房款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金进(jìn)银行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年(nián)保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权合同以及(jí)订金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行(xíng)OTP则(zé)进(jìn)一(yī)步签订购(gòu)买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者需(xū)支付15％的首付(fù)及印(yìn)花(huā)税，同时购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新(xīn)加坡期房同样(yàng)采取按工程(chéng)进度(dù)付款的(de)方式，《发(fā)展商条(tiáo)例(lì)》对(duì)期房(fáng)付款流程做了(le)统一详(xiáng)细规定，要求所有开发(fā)商遵(zūn)守(shǒu)，支付节(jié)点一般为合(hé)同(tóng)签订后(hòu)、地(dì)基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也依照工程进(jìn)度(dù)放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者(zhě)的订金与(yǔ)付(fù)款会存入银行专门的(de)项(xiàng)目(mù)资(zī)金账户，账户(hù)资金提取须(xū)与房屋建设有关(guān)。房屋交付(fù)后，购房(fáng)者(zhě)享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当(dāng)前(qián)房(fáng)地产(chǎn)到(dào)了政(zhèng)策出手临(lín)界(jiè)点，重点是保交楼和(hé)房(fáng)企重组。一方面(miàn)，加大对刚(gāng)需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保(bǎo)复工保民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持(chí)。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对还在(zài)正(zhèng)常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业(yè)，为每(měi)个房企配套AMC和(hé)财(cái)团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产(chǎn)税。定金环节，建苏修是什么意思，苏修是什么意思立开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如(rú)将已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)定金(jīn)安(ān)全(quán)。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋(wū)重大延(yán)期以及重(zhòng)大缺陷等(děng)情况提供充(chōng)分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益(yì)。资(zī)金监管环节，引(yǐn)入独(dú)立于开发(fā)商(shāng)、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或由(yóu)政府相关部门直接(jiē)监管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交(jiāo)付环节(jié)，建立商(shāng)品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预(yù)售制是大(dà)势所趋。一(yī)方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全(quán)国套(tào)户比超过(guò)1，从大(dà)开发(fā)进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过(guò)时(shí)了，该取消了(le)，改为现房销售。另一(yī)方面(miàn)，取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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