近两年(nián)火爆的(de)创新(xīn)产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人士对(duì)此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品(pǐn)长期投资价值(zhí)，通(tōng)过观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配现金等指标(biāo)，也是(shì)观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项目在经(jīng)营权(quán)到(dào)期后不再(zài)产生现金(jīn)收益(yì)，特许经(jīng)营权分红目前已包含(hán)了利润分配和(hé)本金的归还，在选择投资标的时(shí)应了解资产类型(xíng)和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布(bù)。整体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例(lì)的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金(jīn)额占可供分配(pèi)金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分(fēn)配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源(yuán)为持有期(qī)分红收益，以及基金份额交易(yì)价格的变(biàn)化。基金(jīn)份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及市场因素的综合(hé)影(yǐng)响，较易引起波(bō)动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预(yù)期则更(gèng)有规律可(kě)循(xún)。公(gōng)募REITs的(de)分红主要来自基础(chǔ)设(shè)施(shī)资产的经营现金流(liú)，投资人通过基金募集材料(liào)和信息披露文(wén)件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基(jī)础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩，作为(wèi)进行投资决(jué)策(cè)的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分(fēn)红作为(wèi)基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)持有人(rén)实际获(huò)得的现金收(shōu)益，对于长期投资者更(gèng)具(jù)参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高(gāo)级副总监李华平(píng)也表示，根据(jù)《公开募集基础设施(shī)证券投资(zī)基(jī)金指引(yǐn)（试(shì)行）》及(jí)相关法规要求，基础设(shè)施(shī)基金应当将90％以上合并(bìng)后基(jī)金年度(dù)可分配(pèi)金额以现金(jīn)形(xíng)式分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs的主要特(tè)征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分红(hóng)机(jī)制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特点。二级(jí)市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体(tǐ)现了这类产(chǎn)品的(de)“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求(qiú)，分(fēn)红类似于债券(quàn)派息，但不等(děng)同于债券的(de)固定利息回报，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的(de)角度(dù)来看(kàn)，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元(yuán)化提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资债(zhài)券相对(duì)高的收益性(xìng)，在有效控制(zhì)风险的前提下(xià)，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石(shí)”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的(de)预(yù)期，也(yě)是(shì)影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的(de)二级(jí)市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏(hóng)观经济的(de)影响(xiǎng)，可分配金额完成率不(bù)达预(yù)期，一定(dìng)程度上影(yǐng)响了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)波动受多重(zhòng)因(yīn)素的影(yǐng)响，投资(zī)收益是影响REITs二(èr)级市场价格的(de)主要(yào)因素之一，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸(xī)引投资者参(cān)与公募(mù)REITs二(èr)级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方(fāng)面市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债券(quàn)回归的过程(chéng)；另一方面，基(jī)础设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)相对经济活力的改善(shàn)有一(yī)定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红除(chú)权日(rì)，将对基金(jīn)份额的(de)开盘(pán)指(zhǐ)导价做调减处(chù)理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据(jù)单位基(jī)金份额的(de)分红金(jīn)额(é)进行计算。除(chú)权(quán)操作(zuò)是对分红前后基金份(fèn)额净(jìng)值变化的(de)修(xiū)正，使投资人在基(jī)金(jīn)分红前(qián)后均(jūn)可以(yǐ)获得公平的(de)投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期(qī)投资的信心，同时需结合持有产品的(de)特性，关注(zhù)二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红(hóng)包括利润分配和本(běn)金(jīn)归还水晶有灵性是不是迷信，水晶是辟邪还是招鬼g>

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位(wèi)业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金之上的(de)增值(zhí)部分(fēn)不同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金水晶有灵性是不是迷信，水晶是辟邪还是招鬼运(yùn)作期(qī)间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是本金与增值两(liǎng)个(gè)部分(fēn)，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红差异(yì)很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误(wù)认为是持(chí)续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基(jī)金价值面临极大(dà)不确定性，这是该(gāi)类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权(quán)类和(hé)产权类两大(dà)资产类型，持有产权类(lèi)产品的收益主要包括每年的现金(jīn)分红及资产(chǎn)增(zēng)值的收(shōu)益，而持有(yǒu)特(tè)许经营(yíng)类产品(pǐn)的收益(yì)主要来自项目每(měi)年的现金分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括(kuò)了(le)利润分配(pèi)和本金的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也(yě)是变动的，对特许经营权类资产的(de)公募(mù)REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择投资标的(de)时(shí)，应(yīng)了解公(gōng)募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也表示(shì)，从细(xì)分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层(céng)资(zī)产属性(xìng)不(bù)同(tóng)而形成区(qū)别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相(xiāng)当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对(duì)较多(duō)，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权类(lèi)的公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在(zài)选择公募(mù)REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对(duì)所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级(jí)市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认(rèn)为，与(yǔ)产权类(lèi)项目(mù)相比，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项目在经营权到期后不再能产(chǎn)生现金收益(yì)，因此将可供(gōng)分配金(jīn)额的分配理(lǐ)解为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期(qī)限较(jiào)短的特许经营(yíng)项目，通常(cháng)具(jù)备更高的(de)分派(pài)率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经(jīng)营权项目(mù)，即(jí)使分(fēn)派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足够年限(xiàn)收(shōu)回本金(jīn)并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责人提醒投(tóu)资者注(zhù)意，特许经营(yíng)权项目的(de)分派金额包含了(le)投资本金，在不进行(xíng)扩募(mù)的(de)情况下(xià)，基金份(fèn)额单(dān)价随着(zhe)分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目相比(bǐ)，产权(quán)类(lèi)项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年(nián)限(xiàn)一般较长，再加上到(dào)期后通过对建(jiàn)筑的更新(xīn)改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似永续(xù)经营的假设(shè)反(fǎn)映在基础资产的估(gū)值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率等指标

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以(yǐ)观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内部收益(yì)率等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估项目底层(céng)资产的(de)运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指标有两个：一是年(nián)报中(zhōng)披露的(de)经营活(huó)动(dòng)现金流，二(èr)是可供分配现金，二者存在本质性区别(bié)。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营(yíng)活动产生；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目(mù)进(jìn)行(xíng)调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新(xīn)选择，投资价(jià)值体现在相(xiāng)对(duì)股债(zhài)市场独立的资(zī)产配置功能(néng)，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持(chí)有。建(jiàn)议投资者对经营(yíng)权类的资产可以(yǐ)更多关注内部收益率的(de)高低，对产(chǎn)权类的(de)资产更多(duō)关注(zhù)分(fēn)派(pài)率高(gāo)低。因为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益(yì)主要来自(zì)底层资产的(de)经营净现金流(liú)，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运营情况直接影响投(tóu)资回(huí)报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力(lì)、运营管(guǎn)理机(jī)构实力、公募基金管(guǎn)理人实(shí)力等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，由于(yú)分红(hóng)交易(yì)带来(lái)的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前(qián)市场接(jiē)连回调(diào)，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对(duì)明显(xiǎn)、同(tóng)时(shí)分红规模较为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书(shū)均会载(zài)明(míng)REITs在发行首年及次年的(de)可供分配金额预测(cè)。投(tóu)资者可以将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额与募集材(cái)料中披露预测进(jìn)行比较分析，结(jié)合经济(jì)及市(shì)场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述负责(zé)人也称。