文：任泽(zé)平(píng)团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全(quán)国住房和(hé)城(chéng)乡建(jiàn)设工作(zuò)会议提出“有条件的可以(yǐ)进(jìn)行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱(qián)，建你的(de)房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的(de)不公平(píng)。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实(shí)力的别建了(le)，不能把(bǎ)包袱(fú)甩(shuǎi)给(gěi)老百姓(xìng)和(hé)社会，这是房地产从大(dà)开发时代步入(rù)高质(zhì)量发展阶(jiē)段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房(fáng)，天经地(dì)义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效机制，长效机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如(rú)果按照经(jīng)济规律办事，中国一定能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房(fáng)销售？大家(jiā)想想，绝(jué)大部分商品是(shì)一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个人(rén)层面看，预售制对购房者非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房等(děng)待(dài)期一般(bān)为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房的(de)风险。从(cóng)行业层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列(liè)风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这样(yàng)有助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有助于(yú)房企稳(wěn)健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议(yì)取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商(shāng)品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期(qī)房，是一(yī)种开(kāi)发(fā)商(shāng)放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引入(rù)了(le)商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达(dá)国家一般有严(yán)格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项(xiàng)目获得(dé)政府批(pī)准后才可以(yǐ)开始(shǐ)销(xiāo)售(shòu)，买家(jiā)在购买期房后并非(fēi)像中国(guó)一样在支付完(wán)首付(fù)款后从(cóng)银行(xíng)一次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全(quán)部房款，而是根据开发商工程进度(dù)在完全交(jiāo)房前进行分(fēn)期支付(fù)。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支(zhī)付以及违约处罚(fá)措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制(zhì)度(dù)有(yǒu)一定历(lì)史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存(cún)量时代，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度有(yǒu)助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会(huì)，当(dāng)然这需要配套房(fáng)企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢(huī)复(fù)市场信心和房地(dì)产长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国(guó)一定能化解这个难题(tí)，让房地产(chǎn)回归(guī)实体经济和居住属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是(shì)所见即(jí)所得(dé)的过(guò)硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购(gòu)房民众的(de)最根(gēn)本最实(shí)质的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸(xìng)福一家人(rén)。从这个角度(dù)，取消预售制(zhì)、实施(shī)现(xiàn)房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企(qǐ)业健(jiàn)康发展的重大(dà)措(cuò)施。在当前的情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产软着陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新(xīn)模式等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前在国务院(yuàn)发展研(yán)究中心(xīn)参与财税(shuì)改革方案(àn)研究(jiū)时，对预售制(zhì)、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系(xì)统的(de)专项研(yán)究。（参(cān)考后来形成的专著《房(fáng)地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付(fù)前(qián)预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪(jì)五十(shí)年代在(zài)中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行公共房屋(wū)制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其(qí)他临时住(zhù)宅，住房(fáng)的(de)需(xū)求是相当高，不(bù)过大多(duō)数居民(mín)的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以(yǐ)一整栋楼为单位，需(xū)要(yào)雄(xióng)厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中(zhōng)国(guó)香港地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商(shāng)开(kāi)始探(tàn)求新(xīn)的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然(rán)后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售。这模式一(yī)经推(tuī)行(xíng)，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量有所增加(jiā)，开发商(shāng)资金周转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式引入房地(dì)产销售，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍(huò)英东创办(bàn)立信置业(yè)有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳(bó)运(yùn)业务(wù)的经(jīng)验，对于(yú)商品流通、资金(jīn)周转有着独到(dào)的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自(zì)身资金周转。当(dāng)时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说(shuō)明(míng)书，上有文字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买家的订(dìng)金，采(cǎi)用(yòng)类似租金的分期付款形(xíng)式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的(de)资金(jīn)压力，加速了房(fáng)屋的建造(zào)和销售，也解决了(le)制造商的资金(jīn)问题，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期付(fù)款”的销售模(mó)式成为(wèi)当时(shí)中国香港房(fáng)地(dì)产市(shì)场的一大(dà)特色，纵(zòng)观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘(pán)因建(jiàn)筑(zhù)费用超支(zhī)停工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部门提升了(le)对(duì)于预(yù)售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保(bǎo)地(dì)价款(kuǎn)已(yǐ)经全部支付，还要证明自(zì)身(shēn)有资(zī)金等(děng)能力把项目(mù)完成(chéng)，资金需放(fàng)入律师(shī)所托管，支取(qǔ)时(shí)需律所和(hé)建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造假，套(tào)取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行(xíng)开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等(děng)采取全透明化机制，且银行(xíng)的责(zé)任上升，如(rú)出现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自身推(tuī)动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版(bǎn)预售(shòu)制(zhì)”

　　二(èr)十世(shì)纪九十(shí)年代，中(zhōng)国(guó)内地面临住房需求大和(hé)供给量(liàng)短(duǎn)缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来(lái)，中国内(nèi)地优先发展(zhǎn)重工业(yè)，强调(diào)基(jī)础建(jiàn)设(shè)，这一导向(xiàng)使前(qián)期发(fā)展工(gōng)业化的(de)进(jìn)程大于(yú)城市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解(jiě)决(jué)住房(fáng)基础等(děng)城市化配套问(wèn)题，才能进(jìn)一步推进城市化(huà)。但当时(shí)推行的(de)是“统一管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现(xiàn)了分配不(bù)公、效率低(dī)、配套差(chà)等(děng)问题(tí)，因此福利分房制度不再(zài)适用于(yú)当(dāng)时(shí)的国情。叠加房地产市场面临(lín)商品(pǐn)房的需求(qiú)量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开发(fā)商，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应量小的困境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑是对内地(dì)房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房(fáng)制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国(guó)务院出台(tái)《关(guān)于进一步深化城镇住房制(zhì)度(dù)改革，加快住房(fáng)建设的(de)通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步(bù)实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房(fáng)新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下的福利分(fēn)房(fáng)转向市场经济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解(jiě)决了房企缺(quē)少(shǎo)资金(jīn)和(hé)开(kāi)发时间周期长的(de)两大难题，开发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下(xià)一个(gè)项目的(de)开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币(bì)化(huà)，中国人民银行等多方(fāng)迅速出(chū)台相关(guān)的信(xìn)贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推动(dòng)了房地产市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形(xíng)成(chéng)契合(hé)中国(guó)内地的商品房预售(shòu)制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来(lái)说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预(yù)先出(chū)售给购房(fáng)者，由购(gòu)房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在(zài)中(zhōng)国内地实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款的形式一次(cì)性付(fù)清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了(le)全部(bù)购房款，这点(diǎn)与中国香港的(de)按照工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发商而言，预售(shòu)制(zhì)商(shāng)品房也开启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作(zuò)为中国(guó)内地商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)的最主(zhǔ)要方(fāng)式(shì)，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地房地(dì)产市场(chǎng)的稳步(bù)发展起到了重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解决(jué)了房地(dì)产市场快速发展阶段的资金(jīn)需(xū)求，也提高了居民居住水平(píng)，中(zhōng)国内地城镇(zhèn)居民(mín)从筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到(dào)基本适(shì)居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快(kuài)速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇住房(fáng)套(tào)数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房销售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中国(guó)内地商品(pǐn)住(zhù)宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房(fáng)地(dì)产行业(yè)的发展。中国内地房地产历(lì)经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国(guó)企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地(dì)经济(jì)高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产(chǎn)带动(dòng)的(de)上下游产(chǎn)业链特(tè)别长，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房(fáng)地(dì)产对金融(róng)、批发、建(jiàn)材(cái)的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产开发(fā)投(tóu)资占固(gù)定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地(dì)产融资存量(liàng)占社(shè)融(róng)存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市(shì)值测(cè)算报(bào)告(gào)》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国(guó)为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国(guó)住房市值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要是(shì)因(yīn)为住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票(piào)、债(zhài)券市(shì)值较(jiào)低(dī)，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存(cún)在(zài)，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售(shòu)制(zhì)是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风险。比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要(yào)承担(dān)延迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期(qī)办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合(hé)同关系，如果(guǒ)开发(fā)商发生(shēng)违约(yuē)，购房(fáng)者(zhě)只能根据购房合同向开发商主张(zhāng)权力，但(dàn)依(yī)旧(jiù)需要根据按揭贷(dài)款合(hé)同按时向(xiàng)银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业(yè)层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响自(zì)身(shēn)信用和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场(chǎng)波动或经营(yíng)不善，出(chū)现资金(jīn)链断裂(liè)等一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房企通过与购房者签订的预售(shòu)合同和(hé)按揭合同，已经(jīng)从银(yín)行获(huò)得(dé)房款，如果购房者丧(sàng)失还款能(néng)力或短(duǎn)期(qī)不(bù)能还款等，则(zé)风险完全由银行承担，银行将切成两半的鸡蛋可以放微波炉吗，微波炉热鸡蛋如何不炸面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度(dù)看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那(nà)就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品房(fáng)预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确(què)规定(dìng)了(le)开发企业预(yù)售商品房所得款项(xiàng)应当用于有关的工程(chéng)建设(shè)，商品(pǐn)房预售款监管(guǎn)的具体办(bàn)法(fǎ)，由房(fáng)地产管理部门制定。但多(duō)年以来(lái)全(quán)国(guó)并没有统一(yī)的预售资(zī)金(jīn)监管规(guī)定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等(děng)城(chéng)市则(zé)按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报价计(jì)算重点资(zī)金。而事实是，不(bù)少(shǎo)购房款未进入监管(guǎn)账户、或(huò)进(jìn)入监管账户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那(nà)么，监管(guǎn)账户资金如(rú)何被挪(nuó)走的？实(shí)际(jì)上，在过去(qù)房地产(chǎn)大开(kāi)发时代的(de)高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承(chéng)包方(fāng)，以工程建设(shè)名(míng)义(yì)，获(huò)得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所(suǒ)需(xū)。通过(guò)这些(xiē)方式(shì)套取的资(zī)金，在房企各(gè)地(dì)项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高(gāo)周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险甩给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售(shòu)制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付(fù)资(zī)金，一般设(shè)有定(dìng)金或预付(fù)款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的预付款比例相对较低，绝(jué)大(dà)部分(fēn)房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发放按揭贷(dài)款，一是(shì)按(àn)工(gōng)程进度付款，按(àn)揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二(èr)是(shì)房屋(wū)交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售切成两半的鸡蛋可以放微波炉吗，微波炉热鸡蛋如何不炸商(shāng)品房提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重大(dà)延(yán)期或重(zhòng)大缺(quē)陷时(shí)，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期房(fáng)由政府或第三(sān)方验收合(hé)格(gé)并提(tí)供验(yàn)收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商(shāng)为购房者提(tí)供一定(dìng)的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国期(qī)房(fáng)定(dìng)金一定期(qī)限内无条件返还(hái)，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付首付(fù)，其余(yú)房(fáng)款交(jiāo)付(fù)后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋交付后(hòu)通过(guò)按揭(jiē)贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面(miàn)，美国(guó)为防止开发商挪(nuó)用资金，购(gòu)房者的(de)定金及首付款由第(dì)三方公证行或产权保险公司的信托账户(hù)监(jiān)管(guǎn)。如果(guǒ)开(kāi)发商(shāng)倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂尾，购房(fáng)者资(zī)金可通(tōng)过申请仲裁取回，且(qiě)不(bù)承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设(shè)过程中的资金全部(bù)来自银行，银行根据工(gōng)程进度(dù)向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商(shāng)挪(nuó)用资金直(zhí)接损害银(yín)行(xíng)利益，银行有充(chōng)分动机监(jiān)管开发商(shāng)施(shī)工进度。开发商在房屋交付时需取得由(yóu)政(zhèng)府相(xiāng)关(guān)部门经审查(chá)后发放的验收(shōu)凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付(fù)购(gòu)房，房款按建造工期进度支付(fù)，按(àn)揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，开发(fā)商(shāng)或(huò)购(gòu)房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国(guó)开发商在(zài)项目获批后即可预(yù)售(shòu)房屋。签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房合(hé)同前，购(gòu)房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如(rú)由(yóu)于任何原(yuán)因不(bù)能(néng)购买，定金按照(zhào)德国法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支付公证费(fèi)和土地(dì)交易税(shuì)，分(fēn)别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含(hán)在购房款中，属于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德(dé)国没有规定(dìng)最(zuì)低首(shǒu)付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也(yě)采取按工(gōng)期支付房款的制度，一(yī)般(bān)分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体支(zhī)付节点、比例(lì)因项目而(ér)异。一般来说，支付节(jié)点可分为公证后(hòu)、主体完工、内(nèi)部水暖电路(lù)完工、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面(miàn)完(wán)工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房款前(qiá切成两半的鸡蛋可以放微波炉吗，微波炉热鸡蛋如何不炸n)申请房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银(yín)行(xíng)按(àn)施工节(jié)奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用期(qī)限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保险公司(sī)针对期房(fáng)设计了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发(fā)商(shāng)或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前(qián)付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交(jiāo)易(yì)中(zhōng)的房产(chǎn)、资金(jīn)、合(hé)同(tóng)等各个环节，各环(huán)节(jié)内容确认无误后签订(dìng)首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英(yīng)国设(shè)置了(le)10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国采取按工程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比例相对较低(dī)，一般会在合(hé)同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房(fáng)产公证公司的检验(yàn)验收后才能(néng)交付(fù)，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关(guān)款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进(jìn)入(rù)开发商账户前经过两(liǎng)道关(guān)口，有(yǒu)利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商必须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例不(bù)超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二(èr)战结束(shù)后由于房屋供给严(yán)重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社会上“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万(wàn)日(rì)元(yuán)的(de)部分，法律要求开发商必须完成定金保全(quán)措施才可预售(shòu)。什么是定金保(bǎo)全(quán)措施(shī)？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开(kāi)发商向金融机构或指定(dìng)保证机构(gòu)或保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保证(zhèng)委(wěi)托合(hé)同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的(de)保证金证明书(shū)交付给购房者。除定金(jīn)外，其(qí)他预(yù)先支付的购房款也(yě)受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭(bì)导致(zhì)期房烂尾，购房(fáng)者可凭(píng)保证金(jīn)证明书(shū)向金融机(jī)构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付(fù)，同时，开发(fā)商需向购房者赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房(fáng)前只需支(zhī)付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后(hòu)才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的(de)剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门(mén)项目资金账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的(de)选购(gòu)权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则(zé)进(jìn)一步(bù)签(qiān)订购(gòu)买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银(yín)行申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样(yàng)采取按(àn)工程(chéng)进度付款的方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对期(qī)房付(fù)款流程做了统一详细规定(dìng)，要(yào)求所有开发商(shāng)遵守，支付(fù)节点(diǎn)一(yī)般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出(chū)贷款的增加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金与付(fù)款会存入银(yín)行专门的项目资金(jīn)账户，账户资(zī)金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看，当前房(fáng)地产到了政(zhèng)策出手临(lín)界点(diǎn)，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加大(dà)对刚需和(hé)改(gǎi)善(shàn)型需求(qiú)的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼(lóu)保复工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力(lì)的金(jīn)融(róng)工(gōng)具支持。另一方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括(kuò)民营企业，加大(dà)支持力度(dù)，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为(wèi)每(měi)个房企配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充(chōng)分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立(lì)开发商违约后定金保护(hù)机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房(fáng)屋(wū)交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全(quán)。签订(dìng)合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入(rù)，为房屋重(zhòng)大延(yán)期(qī)以及重大缺(quē)陷等(děng)情况提供(gōng)充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付款机制(zhì)或(huò)交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的(de)权益。资金监管环节(jié)，引入独立(lì)于开发商、银(yín)行的第三方资金监管机(jī)构，或由政府相关部门直接(jiē)监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环节，建立(lì)商品房保修(xiū)期(qī)制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质(zhì)量问题全权负(fù)责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房(fáng)者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消商品房预售(shòu)制是(shì)大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套(tào)户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预(yù)售(shòu)制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得的(de)过(guò)硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最(zuì)根本最实质的(de)保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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