近两年火爆(bào)的创(chuàng)新(xīn)产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期投(tóu)资价值，通过观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况的(de)“窗口”。他(tā)们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生(shēng)现金收(shōu)益，特许经营权分(fēn)红目前已(yǐ)包含了利(lì)润分配和本金的归还，在(zài)选择投资(zī)标的时应了(le)解(jiě)资(zī)产类型和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配(pèi)金额占可供分配金额比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分配(pèi)比例在(zài)96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负责人对(duì)此表示，投资(zī)公(gōng)募(mù)REITs的主要收(shōu)益来源为持(chí)有期(qī)分红(hóng)收(shōu)益，以及基金份(fèn)额交易(yì)价格的(de)变化。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及(jí)市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有规(guī)律可循。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自(zì)基(jī)础设施(shī)资产(chǎn)的经营现(xiàn)金流，投资人通过基(jī)金募集材料和信息披(pī)露(lù)文件，结合行业及(jí)市场(chǎng)情况，可(kě)以分析(xī)基础设施项目(mù)的经营业绩(jì)，作(zuò)为进行(xíng)投(tóu)资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格变化导致的浮(fú)盈(yíng)或浮(fú)亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实际获得的(de)现金(jīn)收(shōu)益，对于长期投资者更具(jù)参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华平也(yě)表示(shì)，根(gēn)据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基(jī)金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合(hé)并后基金年(nián)度可分配金额以现金形式分配给投(tóu)资(zī)者，强制分(fēn)红(hóng)机制是(shì)公募REITs的(de)主要(yào)特征之一，稳(wěn)定的分(fēn)红机制体现出(chū)REITs产品长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认(rèn)为(wèi)，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品(pǐn)“股(gǔ)性”的(de)一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于(yú)债券(quàn)派息，但不等同于债券的固(gù)定利息(xī)回(huí)报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者的角(jiǎo)度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资(zī)者的(de)投资品类，为资产(chǎn)配(pèi)置多元化(huà)提供抓(zhuā)手，具(jù)有较强的(de)配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投(tóu)资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分(fēn)红获取相对于投(tóu)资债券相对(duì)高的收益性，在有效控(kòng)制风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二(èr)级市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)看，截(jié)至4月(yuè)21日(rì)，今(jīn)年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产(chǎn)品受宏观经济(jì)的影(yǐng)响，可分配金额完成率不(bù)达(dá)预期(qī)，一定(dìng)程度上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动(dòng)受多(duō)重因素的影(yǐng)响，投资(zī)收益(yì)是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一，而稳定(dìng)的分红有利(lì)于吸引投(tóu)资者参与公(gōng)募REITs二级(jí)市场的(de)投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热(rè)点呈现向股票和(hé)债券回归的过程；另一方面，基础设施(shī)项目的经营业山登绝顶我为峰全诗李白，最霸气的十首诗绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对基金份额的开盘(pán)指(zhǐ)导价(jià)做(zuò)调减处理，调减金额(é)根据单位基金份(fèn)额的分(fēn)红金(jīn)额进(jìn)行(xíng)计算(suàn)。除权操作是对分(fēn)红前后(hòu)基金(jīn)份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均(jūn)可以(yǐ)获(huò)得公(gōng)平的投资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资者长期投资的信心，同时(shí)需结(jié)合持有(yǒu)产(chǎn)品的(de)特性，关注二级市(shì)场扰动对整体收(shōu)益的影响(xiǎng)程度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润(rùn)分(fēn)配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是本(běn)金之上的增(zēng)值(zhí)部(bù)分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本金(jīn)与增值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部(bù)分之(zhī)间(jiān)的比例是变(biàn)动的，与现有公募(mù)基金分(fēn)红差异(yì)很大，大多数(shù)普通投资者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额误认为是持(chí)续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价值面临(lín)极大(dà)不确定性(xìng)，这是该(gāi)类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经营权类(lèi)和(hé)产权类(lèi)两大资(zī)产类型，持(chí)有产权类产品的收益(yì)主要包括每年的现金(jīn)分(fēn)红及(jí)资产增值的收益，而持有特(tè)许经营类(lèi)产品的收益主要来(lái)自项(xiàng)目每年的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特(tè)许经营(yíng)权类资(zī)产的分红包括了利润分配和本金(jīn)的归还，两者(zhě)的比率也是变动的(de)，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者(zhě)在选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。<山登绝顶我为峰全诗李白，最霸气的十首诗/p>

　　中航基金也表示(shì)，从细分(fēn)来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层(céng)资(zī)产(chǎn)属性不同(tóng)而形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金(jīn)+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择产品的二级(jí)市场价格和分红有合理预期(qī)。山登绝顶我为峰全诗李白，最霸气的十首诗>

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也认为(wèi)，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后不再能产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金(jīn)额(é)的(de)分配(pèi)理解为(wèi)“分(fēn)派(pài)”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期(qī)限较短(duǎn)的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常具备更(gèng)高的(de)分派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余(yú)期限较长的特(tè)许经营权项目(mù)，即使分派率相对较低(dī)，也有(yǒu)足够年限收回(huí)本金(jīn)并(bìng)取得(dé)收益(yì)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目的分派金额包含了投资(zī)本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随着分(fēn)派进(jìn)度逐(zhú)年下降是(shì)正(zhèng)常现象，投资(zī)特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自(zì)项目剩余(yú)期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项目相比，产权类(lèi)项(xiàng)目(mù)的土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年限一般较长(zhǎng)，再(zài)加上到(dào)期(qī)后通过(guò)对建筑(zhù)的更新改造或补缴(jiǎo)土地出(chū)让金等追加投资，有机(jī)会(huì)进一步延长经(jīng)营期(qī)限。这种类似永续经(jīng)营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著(zhù)的资产投(tóu)资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估(gū)项目(mù)底层资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金分(fēn)红的时(shí)点(diǎn)，多(duō)位业(yè)内人士还(hái)表示，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目(mù)底层(céng)资(zī)产的运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的(de)指标有两(liǎng)个(gè)：一是年报中披露的经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金流(liú)，二是可供分(fēn)配现(xiàn)金，二(èr)者(zhě)存在本质性区别。经营活(huó)动产生的现金净流量是指(zhǐ)企业(yè)经(jīng)营、筹资(zī)、投资(zī)产生的现金流，基(jī)于(yú)企(qǐ)业(yè)本身经营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润(rùn)表的项目进(jìn)行调(diào)整，加期初现金(jīn)，最终(zhōng)得到的(de)账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置新选择(zé)，投资价(jià)值体现在相对股(gǔ)债市场独立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持(chí)有。建议投(tóu)资者(zhě)对经营(yíng)权(quán)类的资产可以更多关注(zhù)内(nèi)部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更(gèng)多关注(zhù)分派率高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经(jīng)营(yíng)净现金(jīn)流，所以底层(céng)资(zī)产运营情况直(zhí)接影响投(tóu)资回(huí)报(bào)，投资者可综(zōng)合(hé)考虑原始权益人综合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等(děng)多(duō)重(zhòng)因素来(lái)选(xuǎn)择(zé)投资标的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍(réng)在，叠加此(cǐ)前市场接连(lián)回(huí)调，建(jiàn)议投资者关注有基(jī)本面支撑(chēng)、填权效应(yīng)相对明显、同时分(fēn)红(hóng)规模较为可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募(mù)说明书均会载明(míng)REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与(yǔ)募集材料中披(pī)露预(yù)测进行比较分析，结合经济(jì)及市场的实际(jì)环境(jìng)，对基(jī)础(chǔ)设施项目(mù)的(de)运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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