文(wén)：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日(rì)召开(kāi)的全国住房和城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)工作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房预售制(zhì)了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发(fā)展阶(jiē)段(duàn)的必然趋势(shì)，也是对购(gòu)房(fáng)老百姓的最(zuì)大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然(rán)二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国(guó)一定能(néng)实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世(shì)界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部(bù)分商(shāng)品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承(chéng)担(dān)了(le)所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。从个人层(céng)面看(kàn)，预售制(zhì)对购房(fáng)者非常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承担银(yín)行(xíng)利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助(zhù)于(yú)落实中(zhōng)央(yāng)房(fáng)住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消预售制度？预售制度(dù)怎么(me)来的？国(guó)外什么情况？简单(dān)科普(pǔ)一(yī)下：商(shāng)品房(fáng)预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房改，由(yóu)于(yú)商品房短缺，房(fáng)企缺资(zī)金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入(rù)了商品房预售制度。其实(shí)，当前世(shì)界不(bù)少国家(jiā)存在预售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保障措施(shī)，开发(fā)商在项目(mù)获得(dé)政府批准(zhǔn)后才(cái)可以开始销售，买家在购买期(qī)房(fáng)后并非像(xiàng)中国一样(yàng)在支付完首付(fù)款后(hòu)从(cóng)银(yín)行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进(jìn)度(dù)在完全交(jiāo)房前进行(xíng)分期支付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是(shì)需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以及(jí)违约(yuē)处罚措(cuò)施作为保障的，如果(guǒ)没(méi)有(yǒu)这些保障措施(shī)，一定(dìng)会(huì)触发风(fēng)险，对购房(fáng)民(mín)众不公平，所以不如(rú)借机取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)度，以(yǐ)后改为(wèi)现房(fáng)销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在(zài)中国住房(fáng)进入存(cún)量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚持市场化(huà)改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让房地产回归(guī)实体(tǐ)经(jīng)济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如(rú)果取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业(yè)的(de)本质是(shì)向(xiàng)善，是(shì)以客户为(wèi)中心，房地产(chǎn)也(yě)不(bù)能例(lì)外(wài)，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家人(rén)。从这个角度(dù)，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行(xíng)业(yè)企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前(qián)的(de)情(qíng)况下(xià)，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持当期三好生(shēng)、新(xīn)模式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前(qián)在国务(wù)院(yuàn)发(fā)展研究中(zhōng)心(xīn)参与(yǔ)财(cái)税(shuì)改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行(xíng)过长期(qī)系(xì)统的(de)专项研(yán)究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房预(yù)售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年代在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期(qī)长等(děng)问题，分(fēn)层(céng)销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他(tā)临时住(zhù)宅，住(zhù)房的需求是相当(dāng)高，不过(guò)大多(duō)数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租是中国香(xiāng)港地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)。针(zhēn)对这一(yī)系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这(zhè)模(mó)式(shì)一经推行，购买楼宇的市民(mín)数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东(dōng)创办(bàn)立信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金(jīn)周转有(yǒu)着独到的见解，在(zài)努力(lì)寻(xún)求方法加(jiā)快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙(lóng)的(de)一块地盘后，除了分(fēn)层出(chū)售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇(yǔ)的(de)地势环(huán)境(jìng)、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即(jí)先(xiān)收取买家的订金，采用类(lèi)似租金的分期(qī)付(fù)款形(xíng)式，等新(xīn)楼落成时，收齐买(mǎi)家的(de)钱，买(mǎi)家就拥有了自己(jǐ)的(de)房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻了(le)民(mín)众购(gòu)房的资金(jīn)压(yā)力，加速(sù)了(le)房屋的建造和销售，也解决了制造商的资(zī)金问题，降低投资风险，在(zài)当时可(kě)谓是(shì)“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为当时中(zhōng)国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的(de)一大特色，纵(zòng)观中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的改革(gé)，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房供(gōng)不应求(qiú)的问(wèn)题(tí)，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十(shí)年繁(fán)荣，但期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完(wán)善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的一(yī)个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了对于预售楼花(huā)制度的(de)监(jiān)管，即要(yào)求开发(fā)商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全(quán)部(bù)支付，还要(yào)证明自身有(yǒu)资金等(děng)能力把项目完成，资(zī)金需放入(rù)律师所托管，支取(qǔ)时需(xū)律所和建筑师(shī)的核(hé)准。为了(le)防(fáng)止开发(fā)商、律所、建筑师等(děng)造假，套(tào)取监(jiān)管账户(hù)资金，中(zhōng)国香港要求(qiú)律师行在银行开设的(de)信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操(cāo)作等采(cǎi)取(qǔ)全(quán)透明化机制(zhì)，且银(yín)行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最大风险方，后续需(xū)自身(shēn)推(tuī)动项目完工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十(shí)年代，中国内地(dì)面临住(zhù)房需(xū)求大和供给量短缺问(wèn)题(tí)，引入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地优先(xiān)发(fā)展重(zhòng)工业(yè)，强调(diào)基(jī)础建设(shè)，这一(yī)导向使前期发展工业化的进程大(dà)于城市化进程，唯有解(jiě)决住房(fáng)基础等城市化配(pèi)套(tào)问(wèn)题，才能(néng)进一(yī)步推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福利分房(fáng)制(zhì)度(dù)，住房市(shì)场发展起(qǐ)步较(jiào)晚(wǎn)、增速(sù)较慢(màn)，福利分房(fáng)制度(dù)也(yě)出现(xiàn)了(le)分配不(bù)公、效率低、配(pèi)套差(chà)等问题，因此福利分房制度(dù)不再适用(yòng)于当时的国情。叠(dié)加房(fáng)地产市场面临商品房的需(xū)求量大(dà)，而社会缺(quē)少大(dà)型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时(shí)引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市场的一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香(xiāng)港(gǎng)预售商品(pǐn)房制度，先后出(chū)台(tái)多项文件，大力支持国内房(fáng)地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革(gé)，加(jiā)快住房建设的通知》文件(jiàn)，决(jué)定停(tíng)止住(zhù)房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房供(gōng)给(gěi)商品化(huà)、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经济下的(de)福利分房转向市场(chǎng)经(jīng)济的商品房。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目的开发(fā)，形成滚动开(kāi)发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货(huò)币(bì)化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大(dà)作(zuò)用(yòng)推(tuī)动(dòng)了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调(diào)整形(xíng)成(chéng)契合中(zhōng)国(guó)内地的商品房(fáng)预售(shòu)制度。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是(shì)为了(le)缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋(wū)预先出售给(gěi)购房者，由购房者支(zhī)付定金(jīn)或房款的(de)行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内(nèi)地实(shí)践过程中，商品房预(yù)售流程为(wèi)：房地产(chǎn)开(kāi)发商办理预(yù)售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告(gào)登(dēng)记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需(xū)要一次性付清首付(fù)款(kuǎn)，并(bìng)采用银行(xíng)贷(dài)款的形(xíng)式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到了(le)全部购房款(kuǎn)，这点与中国(guó)香港的按照工程进度付款有所(suǒ)不(bù)同(tóng)。对中(zhōng)国内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同(tóng)时(shí)增加市场商(shāng)品房供应，推(tuī)动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进(jìn)程(chéng)。预售制(zhì)在过去(qù)20多(duō)年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳(wěn)步发展起到了重要(yào)作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资(zī)金需(xū)求，也提高(gāo)了居(jū)民居(jū)住水平，中国(guó)内地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨(jù)大进步，数十(shí)年时间走(zǒu)完发(fā)达(dá)国家几百年城(chéng)镇化路程。改革(gé)开(kāi)放以来，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面(miàn)积由7438平(píng)方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅(zhái)存量(liàng)从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)套(tào)数从(cóng)约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国(guó)内地(dì)商(shāng)品房(fáng)销售最主要方(fāng)式(shì)，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销(xiāo)售面积(jī)占(zhàn)总(zǒng)销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计销售面积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了(le)中国内地房地产行(xíng)业的发展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历经(jīng)二十(shí)多年长周期(qī)繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积(jī)和销售金额分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地(dì)产也成为(wèi)拉动中国内地(dì)经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道(dào)，房地产(chǎn)带(dài)动的上(shàng)下游产业链(liàn)特别长，高(gāo)达50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地(dì)产及(jí)其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中房(fáng)地产业增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带(dài)动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉(lā)动(dòng)的投资(zī)占全社会固定资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发投资占(zhàn)固(gù)定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产(chǎn)贷(dài)款占银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业(yè)务，占(zhàn)比超过(guò)三分(fēn)之一(yī)。从房地(dì)产(chǎn)融资(zī)存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应(yīng)渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算报(bào)告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市(shì)值占股债房市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市(shì)值与股债房市(shì)值(zhí)的比例较(jiào)高(gāo)，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资(zī)本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在，当前(qián)的负面效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。比如，交房等(děng)待(dài)期一般(bān)为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交房(fáng)等(děng)风(fēng)险。另外，购房者和开发(fā)商之间的购(gòu)房合同、购房者和(hé)银行(xíng)的按揭贷款合(hé)同是两个独立的合同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权(quán)力，但依旧需(xū)要根据按(àn)揭贷款合(hé)同按(àn)时向(xiàng)银行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等(děng)系列风险，进(jìn)行(xíng)影响自身信用和购房者(zhě)对行业的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层(céng)面(miàn)看，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市(shì)场波动或经营(yíng)不善(shàn)，出(chū)现资金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而(ér)房企(qǐ)通过与购房(fáng)者签订(dìng)的(de)预售(shòu)合同(tóng)和按揭合同，已经(jīng)从银行(xíng)获得(dé)房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或短期不能还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由(yóu)银行承担(dān)，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房(fáng)者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了(le)开发企业预售商品房(fáng)所得款项应(yīng)当(dāng)用(yòng)于有(yǒu)关(guān)的工程建设，商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)款监(jiān)管的(de)具(jù)体办法，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年(nián)以来全国并没(méi)有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金(jīn)比例(lì)为总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者项目(mù)工程总(zǒng)额报(bào)价计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未(wèi)进入监管账户、或进(jìn)入(rù)监管账户后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月(yuè)供却(què)被(bèi)迫(pò)继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产(chǎn)大开发(fā)时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再(zài)由工(gōng)程方(fāng)将资金转给房企，而拨付(fù)的(de)工程款，远超(chāo)工程进度所需。通(tōng)过(guò)这些方式套取的资金，在房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做(zuò)提供(gōng)了资金流(liú)动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一(yī)种资(zī)金(jīn)循环(huán)高周(zhōu)转模(mó)式，但一定程度上把风(fēng)险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资(zī)金，一般设(shè)有定(dìng)金或(huò)预(yù)付款保(bǎo)护机制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的(de)预付款比例相(xiāng)对较低，绝大(dà)部分房款在房(fáng)屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按工程进度(dù)分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发(fā)放(fàng)按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品房出现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护：房屋交(jiāo)付质量的(de)保障(zhàng)有两(liǎng)种方式(shì)，一(yī)是期(qī)房(fáng)由政府或第三方验收合(hé)格并提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)购房(fáng)者支付的(de)房款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第三方小鬼难缠的上一句是怎么说的，小鬼难缠的上一句是怎么说的呢全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一定期限内无条(tiáo)件返还(hái)，最(zuì)低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余(yú)房款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面(miàn)，除(chú)定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪(nuó)用资金，购房者的(de)定金及首付(fù)款由第三方公证(zhèng)行或产权保(bǎo)险公(gōng)司(sī)的信托账户监(jiān)管。如(rú)果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承(chéng)担任何(hé)责任与损失。而开发(fā)商在(zài)房(fáng)屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工(gōng)程进度向开发商提供(gōng)一定(dìng)比(bǐ)例(lì)的贷款，由于(yú)开发(fā)商挪用资金直接损害银行利(lì)益，银行(xíng)有充(chōng)分动机监(jiān)管(guǎn)开(kāi)发商施工(gōng)进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相关(guān)部门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭(píng)证(zhèng)向银行(xíng)得到购房(fáng)者支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可(kě)零(líng)首付购房，房款按建(jiàn)造工(gōng)期(qī)进度(dù)支(zhī)付，按揭(jiē)按(àn)工期放(fàng)款后(hòu)还(hái)贷，房贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，开发商或购(gòu)房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德国开发商在项目(mù)获批(pī)后即可预售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同前，购房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如(rú)由于任(rèn)何(hé)原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支(zhī)付公证(zhèng)费和土地交易(yì)税，分(fēn)别(bié)为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在(zài)购房(fáng)款(kuǎn)中，属于购(gò小鬼难缠的上一句是怎么说的，小鬼难缠的上一句是怎么说的呢u)房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国也(yě)采取按(àn)工(gōng)期(qī)支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例(lì)因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险方面，德(dé)国保险(xiǎn)公司(sī)针对(duì)期(qī)房设计了两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的(de)功能是(shì)当(dāng)房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由(yóu)保险公司负责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付(fù)

　　英国(guó)预售制设(shè)有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双(shuāng)方(fāng)律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各(gè)环节(jié)内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设置了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，当开发商出(chū)现财务、经(jīng)营问题时(shí)，购房者10％的(de)定金由(yóu)保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程进度付款的方(fāng)式，但(dàn)是交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交付(fù)，交(jiāo)付后方可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预(yù)售资金监(jiān)管极为(wèi)严(yán)格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商(shāng)账户(hù)前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　日本(běn)期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后(hòu)按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是(shì)唯一一部规范期(qī)房(fáng)交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法(fǎ)》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分，法(fǎ)律要(yào)求(qiú)开发商必须完成定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施才可预(yù)售。什么是定金保全措施(shī)？即买(mǎi)卖双方签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同(tóng)时，开发商向金融(róng)机构或指定(dìng)保证机构或保险机构签订(dìng)定金保证委托合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交付给购(gòu)房(fáng)者。除定(dìng)金外，其他预先(xiān)支(zhī)付的(de)购(gòu)房款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金融(róng)机构或保证机构或保险公司(sī)兑付，同(tóng)时，开发(fā)商(shāng)需向购房者赔(péi)付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多(duō)不超20％的定(dìng)金，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者即可向银行申请(qǐng)贷(dài)款，但交(jiāo)房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房(fáng)款在(zài)交房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项(xiàng)目资(zī)金账户，交房(fáng)后满1年(nián)保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加(jiā)坡(pō)开发商有统(tǒng)一的选购(gòu)权合(hé)同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步(bù)签订(dìng)购(gòu)买合同，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的(de)首付(fù)及印花税，同时购房(fáng)者(zhě)向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加坡期房同(tóng)样采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流(liú)程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般为合(hé)同(tóng)签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在(zài)此(cǐ)过程中随着放出(chū)贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与(yǔ)付款会存入银行专门的(de)项(xiàng)目(mù)资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房者享受1年的(de)房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期(qī)来(lái)看(kàn)，当前房地产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临界点，重点是(shì)保交(jiāo)楼(lóu)和房企(qǐ)重(zhòng)组。一(yī)方(fāng)面，加大(dà)对刚(gāng)需和(hé)改(gǎi)善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保复工保民生，给(gěi)予(yǔ)强有力(lì)的金融工(gōng)具支持(chí)。另(lìng)一方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个行(xíng)业，为每个(gè)房企配套AMC和(hé)财团，给(gěi)予金融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂(zá)性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融(róng)中性(xìng)稳定(dìng)和(hé)房地产(chǎn)税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约(yuē)后定(dìng)金保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大(dà)延(yán)期以及重(zhòng)大缺(quē)陷等情况提供充分的(de)保障(zhàng)。余款支付环(huán)节，建立按工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分(fēn)保护购房者的权益(yì)。资金监管环节(jié)，引入独立于开发(fā)商、银行的(de)第三方资金监管机构，或由政府相关(guān)部门直接监管，以此防止资(zī)金挪(nuó)用(yòng)现(xiàn)象。交付环节，建(jiàn)立(lì)商品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发(fā)商应对(duì)房屋质(zhì)量(liàng)问题全权(quán)负责、免费维修，购(gòu)房者(zhě)在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大(dà)势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是(shì)权(quán)宜之(zhī)计(jì)，现在全国(guó)套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过(guò)时了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见(jiàn)即所得(dé)的(de)过硬(yìng)的(de)产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发商(shāng)的建(jiàn)筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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