5月(yuè)以来，房地产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和(hé)华夏的(de)两(liǎng)只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月9日(rì)时所公(gōng)布(bù)的(de)总份额均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季报统计，龙(lóng)头与地方(fāng)国企央企获得(dé)增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅(fú)五只个股分别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持(chí)房地产公司市值在股票资产中的占比(bǐ)却(què)断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现了三年来的(de)首次回升，年底这一(yī)数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的持(chí)股比(bǐ)例也同(tóng)步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季(jì)度得以延(yán)续(xù)。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一(yī)季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五(wǔ)个(gè)股分别(bié)为(wèi)保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于(yú)房地(dì)产的(de)投资愈发(fā)有集(jí)中于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇(huì)总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房(fáng)地产板块排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万(wàn)科(kē)A排在第96位。对比去年四(sì)季报(bào)，变(biàn)化之(zhī)处首先在(zài)于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步，尤其(qí)是万科最为明(míng)显；其次(cì)是金(jīn)地集(jí)团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非行业销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到(dào)二级(jí)市(shì)场乃至(zhì)机构(gòu)持(chí)仓上还需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已(yǐ)经进(jìn)入大分(fēn)化时(shí)代，一二线(xiàn)城(chéng)市好(hǎo)于(yú)三四线城市。而映(yìng)射(shè)到二级市场投资(zī)上，配(pèi)置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的(de)红(hóng)利(lì)期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地(dì)产等(děng)几(jǐ)类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投(tóu)资(zī)机会的。但在这几年特(tè)殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类似的(de)行业也出现了(le)一(yī)些(xiē)机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧(cè)发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿(yì)～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销售面积很难再出现了(le)，2022年光是居(jū)民存(cún)款数(shù)量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积(jī)，考(kǎo)虑存(cún)量地产的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策出来去(qù)刺激(jī)购(gòu)房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研(yán)究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是(shì)人(rén)均住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和(hé)房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额(é)，以及(jí)过(guò)快(kuài)上行(xíng)的房价，因而(ér)行业高增(zēng)的时代已经过去，未(wèi)来(lái)行业的需求或(huò)将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很容(róng)易(yì)出现(xiàn)信用风(fēng)险问题（类似2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆雷(léi)），行(xíng)业进入到供给侧出清的过(guò)程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综合(hé)竞争(zhēng)力强(qiáng)的公(gōng)司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行(xíng)业需(xū)求见顶回落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是(shì)强(qiáng)竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体机(jī)构的(d91是质数吗，95是质数吗e)务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具(jù)体(tǐ)的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳入(rù)统(tǒng)计(jì)的124只房地产(chǎn)类(lèi)标的股(gǔ)中(zhōng)，本月(yuè)以来实(shí)现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分(fēn)别是上实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一(yī)的上(shàng)实发展，五一假期归来(lái)后日(rì)成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出(chū)涨(zhǎng)停(tíng)。从该(gāi)股的(de)基本(běn)面(miàn)来看，上实发展的(de)主营业务(wù)为房地产(chǎn)开(kāi)发与(yǔ)经营。公司的主要产(chǎn)品(pǐn)及服务为(wèi)房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工(gōng)程(chéng)项(xiàng)目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)下(xi91是质数吗，95是质数吗à)降33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实现(xiàn)营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看(kàn)，各类机构都(dōu)有对其布局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的(de)首(shǒu)季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包(bāo)括公(gōng)募的(de)上银基金、私募的迎(yíng)水文(wén)龙、中央(yāng)汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公司等(děng)都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排(pái)名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的(de)收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后疫情时代(dài)出租率(lǜ)复苏(sū)至近年来最高，另一方面(miàn)则是(shì)公司(sī)拿地结算持续(xù)性向好，从数(shù)字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势(shì)头向(xiàng)好背景(jǐng)下，自(zì)然也吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是(shì)连续(xù)第三个季度他有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当(dāng)季还(hái)小幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主要(yào)布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公(gōng)司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态(tài)度来(lái)看(kàn)，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募(mù)指基首(shǒu)季(jì)新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国(guó)中证指数(shù)1000增(zēng)强则排名第九位，此外联(lián)袂出(chū)现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关人士分析：“经历(lì)过(guò)行业洗牌和兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的价(jià)值(zhí)更为笃定突(tū)出；从(cóng)拿(ná)地(dì)端看(kàn)，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券(quàn)商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房企受(shòu)限于信用问题(tí)或(huò)者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下(xià)，而(ér)其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成(chéng)本看，龙头(tóu)房(fáng)企的融资(zī)成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房(fáng)企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮(cháo)下(xià)，央国企地产股或存在发展的大(dà)好机(jī)会。中信证券指出：“房地(dì)产(chǎn)行业(yè)的结构性机会依然存(cún)在，少部分公司尤其是(shì)央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其主要(yào)又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资(zī)成本(běn)，优质的(de)开发(fā)资源(yuán)和(hé)良好的(de)不动产资产(chǎn)运营能(néng)力的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于(yú)民(mín)营地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于减值、土地(dì)资源债(zhài)权债务关系(xì)等问题，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清(qīng)的过程中，央(yāng)国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复(fù)更(gèng)明显。中特估的角度(dù)从中长期(qī)的维度看(kàn)，行业(yè)的(de)逻辑(jí)在(zài)于(yú)集中(zhōng)度提升后，行(xíng)业进(jìn)入(rù)高(gāo)质量发(fā)展阶(jiē)段(duàn)，具备(bèi)较快速发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利(lì)和现金流(liú)创(chuàng)造(zào)能力，以此带(dài)来估值中枢的(de)提(tí)升(shēng)，应该关注估值相对较(jiào)低(dī)，企业自(zì)身资产的质量好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以创造持续现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部(bù)将(jiāng)出现分化(huà)，要关注将受益于行业集中度提(tí)升的头部(bù)公司(sī)。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一(yī)思(sī)路的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口(kǒu)等(děng)国资背景(jǐng)龙头前(qián)途更为(wèi)光明。不91是质数吗，95是质数吗过国投(tóu)瑞银(yín)基金投(tóu)资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观地去持续观察(chá)国(guó)企央企在三个方面是否可(kě)以维持(chí)，首先是(shì)融资(zī)成本保持(chí)低位，其次是销售份额持(chí)续提(tí)升，再次是拿地(dì)份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也(yě)根据房(fáng)企一(yī)季报梳(shū)理(lǐ)发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋(qū)明(míng)显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些公司也是(shì)机构的(de)重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产(chǎn)业内(nèi)人士张宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分(fēn)析(xī)表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因为(wèi)过去两(liǎng)三年(nián)时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地(dì)之后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核(hé)心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢复但仍处于调整的过(guò)程(chéng)中，能(néng)够保(bǎo)有一个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还(hái)面临着(zhe)一些不确定(dìng)性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在(zài)往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州、成都等(děng)极个别(bié)城市四(sì)月(yuè)环比三月(yuè)相对表(biǎo)现较好之外(wài)，包括北京、上(shàng)海在(zài)内的绝大多(duō)数(shù)城(chéng)市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入(rù)情况，以及(jí)市场的去库存压(yā)力(lì)、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的(de)短期反弹外(wài)的一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季(jì)度(dù)、第三(sān)季度增长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊(hào)扬也向《红周刊(kān)》指出，现在(zài)整个(gè)房地(dì)产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏(sū)速(sù)度都(dōu)比想(xiǎng)象的要(yào)慢很多(duō)，我们要(yào)多给(gěi)一些(xiē)耐(nài)心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的(de)钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多(duō)的企业，会伴随整(zhěng)个行业(yè)的弱复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地(dì)去(qù)等待它的(de)基本面不断(duàn)地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于(yú)5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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