近两(liǎng)年火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日(rì)，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示(shì)，强制分(fēn)红(hóng)机制是(shì)公募REITs主要(yào)特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)长期投(tóu)资价(jià)值，通过观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金等(děng)指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者(zhě)注意，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不(bù)再产生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，特许经营权分(fēn)红目前已包含了利润分配和本金的(de)归还，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的(de)稳定分(fēn)红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额占(zhàn)可供(gōng)分(fēn)配金额(é)比(bǐ)例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表(biǎo)示，投资(zī)公募(mù)REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金份(fèn)额交(jiāo)易(yì)价格的(de)变化。基(jī)金份额二级(jí)市场价格受到公募(mù)REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及市场因(yīn)素的(de)综合(hé)影响，较易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础(chǔ)设(shè)施资产的(de)经营现金流，投资人通过基金募(mù)集材料和信(xìn)息(xī)披露文件，结(jié)合(hé)行(xíng)业及市场情况，可以分析基(jī)础设施(shī)项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价(jià)格(gé)变化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级副总监李华平也表(biǎo)示(shì)，根(gēn)据(jù)《公(gōng)开(kāi)募集基础设施证券投资基(jī)金指引（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上(shàng)合并(bìng)后基金年度(dù)可分(fēn)配(pèi)金额以现金形式(shì)分配给投资者(zhě)，强(qiáng)制分(fēn)红机(jī)制是(shì)公募REITs的(de)主要特征之一，稳定(dìng)的(de)分红(hóng)机制体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来看，基(jī)础设施(shī)公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级(jí)市场价格反(fǎn)映这(zhè)类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的(de)一面，分红体现了这类(lèi)产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同(tóng)于债券的固(gù)定利息回(huí)报(bào)，而(ér)是(shì)由(yóu)可供分配现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者的角度来看(kàn)，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机构投资者(zhě)的(de)投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获(huò)取相(xiāng)对于投资债券相对高的(de)收益性(xìng)，在有效控制风险的(de)前提(tí)下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收(shōu)益(yì)“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　<纸张是16k大还是32k大 16k纸和32k纸有什么区别img alt="密(mì)集分钱了！这几点要(yào)注(zhù)意" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/04/weixin/one_20230423074212104.png">

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经(jīng)济(jì)的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价(jià)格(gé)波动受多重因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于(yú)吸引投(tóu)资者参与公(gōng)募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期经济预期(qī)恢(huī)复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票和(hé)债券回归的过程；另一(yī)方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩相对经济活力的(de)改(gǎi)善(shàn)有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日(rì)，将对基金份额的开盘(pán)指导价做调减处(chù)理，调(diào)减金额(é)根据单位基金份额的(de)分红金额进行(xíng)计算(suàn)。除权(quán)操(cāo)作是对分红前后基金份额(é)净值(zhí)变化的修正，使投资人(rén)在基(jī)金分红(hóng)前(qián)后(hòu)均可以获得公(gōng)平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的信心，同时需结合持有产品的(de)特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金(jīn)相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权(quán)分(fēn)红(hóng)包(bāo)括利润分配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是本金之上(shàng)的增值(zhí)部分不同，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权REITs纸张是16k大还是32k大 16k纸和32k纸有什么区别基金运作(zuò)期间的(de)“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募(mù)基金(jīn)分红差(chà)异(yì)很大(dà)，大(dà)多数(shù)普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限到(dào)期后基金价(jià)值(zhí)面临极(jí)大不(bù)确定性，这(zhè)是(shì)该类投(tóu)资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经营(yíng)权类和产权类两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包括每(měi)年的(de)现金分红及资产增值的收益(yì)，而持有特许经营(yíng)类产品(pǐn)的(de)收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其(qí)中，特许经营权类资产的(de)分红(hóng)包括了(le)利(lì)润(rùn)分配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也(yě)是变动的，对特许经(jīng)营权(quán)类资(zī)产的公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投(tóu)资(zī)标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中航(háng)基金也(yě)表示，从细分(fēn)来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层(céng)资产属(shǔ)性(xìng)不同而形成区别。特许(xǔ)经营权(quán)类的公(gōng)募(mù)REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对(duì)较多，债性偏(piān)强。而(ér)产权类(lèi)的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看重底层资(zī)产(chǎn)的价值增(zēng)值，所以相(xiāng)对股性偏(piān)强。普通投资者在(zài)选择公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资(zī)产(chǎn)属性，对(duì)所选择产(chǎn)品(pǐn)的二级市场价格和(hé)分(fēn)红有合(hé)理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人也认(rèn)为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营(yíng)项目(mù)在经(jīng)营权到期后(hòu)不再能产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金(jīn)额(é)的分配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营(yíng)期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经(jīng)营权项目，即使分派率相对(duì)较(jiào)低，也有(yǒu)足够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责人提醒(xǐng)投资者(zhě)注(zhù)意，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目的(de)分(fēn)派(pài)金额包含了(le)投资本金，在不进行扩募的(de)情况下，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的收益(yì)来(lái)自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩余(yú)使(shǐ)用年(nián)限一般(bān)较长，再(zài)加上到期后(hòu)通(tōng)过对(duì)建筑的更新改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出(chū)让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进(jìn)一步延长经营期(qī)限。这种类似永续经营的假设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产投资(zī)属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部(bù)收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层(céng)资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金分红的(de)时(shí)点，多位业(yè)内人士还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以观测(cè)经营活(huó)动(dòng)现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来观察和评估(gū)项目底层(céng)资产的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示，年(nián)报指标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指标有两(liǎng)个：一是年(nián)报中披露的经营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活(huó)动产生的(de)现金净流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生(shēng)的现金流，基于企(qǐ)业本身(shēn)经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金(jīn)实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金(jīn)影(yǐng)响利润(rùn)表的(de)项目进行调(diào)整，加期初(chū)现金，最终得到的账(zhàng)面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体(tǐ)现在相对(duì)股(gǔ)债市场(chǎng)独立(lì)的(de)资(zī)产配置功能，比(bǐ)较(jiào)适合长期(qī)持有。建议(yì)投资者对(duì)经营权类的(de)资产可以更多关注(zhù)内部(bù)收益(yì)率的高低，对产权类的资(zī)产更多(duō)关注分派率高低。因为(wèi)公(gōng)募(mù)REITs可分配收(shōu)益(yì)主要来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影响投(tóu)资回报，投资者(zhě)可(kě)综合(hé)考虑(lǜ)原(yuán)始(shǐ)权益人综(zōng)合实力、运营管理(lǐ)机构(gòu)实力、公(gōng)募基(jī)金管理人实力等多重因素来选择(zé)投资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也(yě)显示，公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市(shì)场接连回调，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较(jiào)为可观(guān)的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明(míng)书均(jūn)会载(zài)明REITs在发行(xíng)首年及次年的(de)可供分(fēn)配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材(cái)料中披露(lù)预测进行比较分析，结合经济及市场的(de)实际环境，对基础(chǔ)设施项目的(de)运营业绩及(jí)REITs的管理能(néng)力进(jìn)行判(pàn)断(duàn)。”中金基(jī)金上(shàng)述负责人也称。

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