OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司(sī)哲库(kù)科技，引发了公(gōng)募REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场(chǎng)的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月(yuè)15日(rì)，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT开(kāi)盘继(jì)续延续此前几日(rì)的下跌走(zǒu)势，午后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园REIT曾(céng)发布(bù)公告(gào)，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募(mù)拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的(de)重(zhòng)要承(chéng)租方之一，目(mù)前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执(zhí)行已签(qiān)租(zū)赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人(rén)将继(jì)续密切关注哲库科(kē)技后(hòu)续情(qíng)况，积极做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益(yì)人(rén)相(xiāng)关负责人也表示，近期已同步(bù)启(qǐ)动了应急预案(àn)，排摸(mō)储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大(dà)厦(shà)是全国首批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司领导高(gāo)度(dù)重视，浦东新区国资委也(yě)高度关注。

　　多位业内人士表示(shì)，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不(bù)动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从根本(běn)上影(yǐng)响其内(nèi)外价值，投资(zī)者应理性看(kàn)待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司诞辰是指活人还是死人，诞辰和生日的区别哲(zhé)库科技的事(shì)件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价(jià)格小幅(fú)低开，此(cǐ)后二级市(shì)场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最近几个交易(yì)日二级(jí)市场价格表(biǎo)现欠佳(jiā)，5月(yuè)11日(rì)以(yǐ)来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今(jīn)年(nián)以(yǐ)来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上(shàng)市以来(lái)，华安张江光大(dà)园REIT累计(jì)涨幅超过(guò)24％，在(zài)全(quán)市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市(shì)场整(zhěng)体表现上看，目前上(shàng)市(shì)的8只产业园区基(jī)础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口(kǒu)产(chǎn)业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同(tóng)程度下(xià)跌，8只产业(yè)园区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季(jì)报中已经披(pī)露张江光(guāng)大园项目出租(zū)率有(yǒu)所(suǒ)下(xià)降(jiàng)，如今拟扩(kuò)募的(de)项目(mù)又遭遇突发事(shì)件，因此(cǐ)导(dǎo)致二级市场价格出现波(bō)动。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽管出于风险规避的原因，最(zuì)近几个交易(yì)日场内资金有所(suǒ)流出，但是，不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会(huì)从根本上影响其内外价(jià)值。

　　他也同时表示，目前(qián)随着二级市场价格下跌，风险也得到一定释放，但是(shì)价格涨(zhǎng)跌(diē)会受到(dào)基本面(miàn)、情绪面(miàn)等多(duō)重因(yīn)素影响，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士表示(shì)，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少产品年(nián)内二(èr)级市场跌幅较大，其实有(yǒu)些(xiē)隐含收益率高(gāo)的产品具备一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴(bàn)随着(zhe)经(jīng)济(jì)复苏的步伐，产(chǎn)业园区(qū)、物流(liú)类等REITs产品(pǐn)具备一定的投资(zī)价值。

　　先锋(fēng)瑞(ruì)驰私募基金执行董事高如星对(duì)此表示，若张江园区(qū)最终能顺利解决(jué)招商，平稳(wěn)过度对经营现金流(liú)没有造成大(dà)的影响，“事件(jiàn)性利空(kōng)下调(diào)至(zhì)得这么急(jí)、这么(me)深(shēn)，加(jiā)上(shàng)前期(qī)本身园区类资产就回调不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还(hái)是落到租金收入受(shòu)不受(shòu)影(yǐng)响，影响多(duō)大，估计园区会(huì)最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募(mù)拟新购入基础设施资产张润大(dà)厦的重(zhòng)要承租方之(zhī)一(yī)，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁(lìn)协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示(shì)，原(yuán)始权益(yì)人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季(jì)报中披(pī)露(lù)的(de)张江光大(dà)园(yuán)项目出租率下降事(shì)项，一(yī)度二级市场价(jià)格出现回(huí)落。在(zài)随后召开的业(yè)绩说明会中管理(lǐ)人就(jiù)相关(guān)事项进行了(le)解释说明(míng)，市场信心得到(dào)了(le)一(yī)定提振(zhèn)，二(èr)级市场价格表现也趋(qū)于(yú)平(píng)稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线下的扩(kuò)募说(shuō)明会(huì)上，运营(yíng)团队表(biǎo)示(shì)了对张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项目(mù)的信心，预计(jì)签署(shǔ)意向书(shū)和合同(tóng)谈(tán)判中的储备租户正常转(zhuǎn)化后，项目出(chū)租率将得到(dào)回(huí)升。没想到仅(jǐn)过了不(bù)到(dào)三周(zhōu)的时间(jiān)，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新的考验。

　　因(yīn)张(zhāng)江REIT的上(shàng)述公告引起(qǐ)了市场各方(fāng)的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项(xiàng)目的原始权益人相关负(fù)责人(rén)坦言，事发突然确实(shí)始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库(kù)科技(jì)消息(xī)的第一时间即奔赴现场进行(xíng)了沟通(tōng)和核实工(gōng)作，并同步(bù)启(qǐ)动了应急预(yù)案，排摸储备(bèi)租户(hù)，积极应对哲(zhé)库提(tí)前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公(gōng)司领(lǐng)导高度重视，据悉新(xīn)区国资委也高度(dù)关(guān)注(zhù)。

　　当谈及储备租(zū)户(hù)情况，相关(guān)负责(zé)人介绍说，目(mù)前储备租户(hù)还是比较丰富的，覆盖(gài)了芯(xīn)片测试、人(rén)工智能(néng)、航(háng)天产业(yè)、信息技(jì)术等(děng)产业客户，租(zū)赁意向(xiàng)面积超过了2万方。从意向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租赁意向书来尽快锁定(dìng)一些重(zhòng)要租户。虽然收了(le)三个月履(lǚ)约保证金给了我们一(yī)些空(kōng)间(jiān)，但本着(zhe)对首批扩募、对(duì)市场负责的态度，我们肯定要全力与时间(jiān)赛跑，把这些面积在短期(qī)内完成去化。”相(xiāng)关(guān)负责(zé)人(rén)说道(dào)。

　　张江REIT已(yǐ)持有的(de)同(tóng)区域的张(zhāng)江(jiāng)光大园项目一(yī)季度末也有将(jiāng)近30％的空置(zhì)率，原始权(quán)益人有那么多储备租户，之前的(de)空置率为(wèi)何未(wèi)能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张江光大(dà)园(yuán)一直以来都坚持(chí)以市场(chǎng)化运营为导(dǎo)向，历(lì)史运营表现(xiàn)稳定(dìng)，租(zū)户的(de)调租和(hé)换租(zū)都属于正(zhèng)常情况，而这次项目的(de)大(dà)租户(hù)退租(zū)正好发(fā)生(shēng)在(zài)市场活(huó)跃度(dù)的短期低点(diǎn)，目(mù)前(qián)市场情况(kuàng)已有所好转。在看到(dào)出租率下滑情况没有(yǒu)得(dé)到及(jí)时修复后，张江这(zhè)边也作了(le)一定的(de)资源调配和倾斜，引入(rù)了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江(jiāng)光大园(yuán)项目在给租户(hù)的分(fēn)隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一些差异化，张润大厦多是两千多平的大平(píng)层，楼的(de)成新度高一些(xiē)，单价也贵一些，张江(jiāng)光大园单层以一千平的面积为主，还有一些独栋形态(tài)的(de)物业。租户(hù)自身也会有(yǒu)诉求，也会根据自身需(xū)求和预算挑选区(qū)域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募完成以后，新老(lǎo)资产的管理(lǐ)人都(dōu)变(biàn)成了一家，后续我们在资源(yuán)共享和联合(hé)营销方面(miàn)能更(gèng)加充(chōng)分发(fā)挥协同效应，相(xiāng)信可(kě)以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位(wèi)和(hé)展望，相关负责人表示，张江集团和张(zhāng)诞辰是指活人还是死人，诞辰和生日的区别江高科(kē)目(mù)前在管资产约五(wǔ)百(bǎi)万方，还有(yǒu)一些其他(tā)在开(kāi)发的(de)储备项(xiàng)目，这(zhè)些(xiē)都将(jiāng)成为张江(jiāng)REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空(kōng)间(jiān)资产上市(shì)平台目标的坚实后盾和(hé)储备资源。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这(zhè)个(gè)资本平台和它未来的发展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩(kuò)募是我们实现基(jī)金扩容的(de)第一步(bù)，也(yě)是至(zhì)关重(zhòng)要的(de)一(yī)步，眼下(xià)我们可能面临了一些突发情况(kuàng)需(xū)要解(jiě)决，但是这和我们在张江科(kē)学(诞辰是指活人还是死人，诞辰和生日的区别xué)城这三十(shí)年建设(shè)发(fā)展过程中所经历(lì)的相比，只(zhǐ)能算是一(yī)个非常(cháng)小的插曲。我们有信心排除(chú)万(wàn)难(nán)，尽一切可能化解当前突发(fā)事件(jiàn)的所有(yǒu)负面影响，维持预期和市场的信心。”

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