近两年(nián)火爆的(de)创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平均分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对(duì)此表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之(zhī)一，稳定分(fēn)红体现出该类(lèi)产品长(zhǎng)期投资价值，通(tōng)过观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配(pèi)现金等指标(biāo)，也是观(guān)察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他(tā)们也提(tí)醒普通投资者注意(yì)，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产(chǎn)生(shēng)现金收益，特许经(jīng)营权分红(hóng)目前已(yǐ)包含了利润分配和本(běn)金的归还，在选择投资标的(de)时应了解资产类型(xíng)和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高比例的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配(pèi)金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益(yì)来(lái)源为持(chí)有期(qī)分(fēn)红收(shōu)益，以及(jí)基金份额交(jiāo)易(yì)价格的变(biàn)化。基金份额二级市场价格(gé)受到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情况及市(shì)场(chǎng)因素的综合影响(xiǎng)，较易(yì)引起(qǐ)波动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主要(yào)来自基础设(shè)施资产的经营(yíng)现金流(liú)，投(tóu)资(zī)人(rén)通(tōng)过基金募集材料(liào)和信息披露(lù)文(wén)件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级(jí)市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红作(zuò)为基金份额持有人实际获得的(de)现金收益，对于长期(qī)投资者(zhě)更具参考价(jià)值。”中金基(jī)金(jīn)相关负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募(mù)集(jí)基(jī)础设施(shī)证券投资基金指引（试(shì)行）》及(jí)相(xiāng)关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当(dāng)将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额(é)以(yǐ)现金形式分(fēn)配(pèi)给(gěi)投资者，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点。二级市(shì)场价格反映(yìng)这类(lèi)产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产品的(de)“债性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券(quàn)派息(xī)，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看(kàn)，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰富(fù)了机构投资者的投(tóu)资品类，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较强(qiáng)的(de)配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于(yú)投资债券相对高的收益(yì)性，在有(yǒu)效控制风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了(le)投资(zī)收益“落袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对(duì)于(yú)未来分红水平的预期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格(gé)走势的(de)关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品受(shòu)宏观经济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配金(jīn)额完成率不(bù)达预期，一定程(chéng)度上影响了公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因素的影响，投资(zī)收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一(yī)，而稳定(dìng)的分红有利于吸引(yǐn)投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市(shì)场热(rè)点呈现向股(gǔ)票和(hé)债券回归的(de)过程；另一方面，基(jī)础设(shè)施(shī)项目的经营业绩(jì)相对经济活(huó)力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权(quán)日，将对基(jī)金份(fèn)额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基(jī)金份额的(de)分(fēn)红金额(é)进行计算(suàn)。除权操作是(shì)对分红前(qián)后(hòu)基金(jīn)份额净值变(biàn)化的(de)修正，使投资人在(zài)基金(jīn)分红前后均可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资者长期投资的信心，同时需结合(hé)持有(yǒu)产品的(de)特性，关注(zhù)二级市(shì)场扰动对整体收益的(de)影响(xiǎng)程度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关(guān)人(rén)士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括(kuò)利润分配(pèi)和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者应了(le)解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内(nèi)人(rén)士还提(tí)醒(xǐng)，与现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募基金分红前提是(shì)本金之(zhī)上的增值(zhí)部分不同，特许经营权(quán)REITs基(jī)金(jīn)运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为准确，分派(pài)的是本金与增(zēng)值两个部(bù)分，两个部(bù)分之间(jiān)的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红(hóng)差异很大，大多数普通(tōng)投(tóu)资者可(kě)能把“分派(pài)”金(jīn)额(é)误(wù)认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限(xiàn)到期后基金价(jià)值面(miàn)临极(jí)大不确定性，这是该类(lèi)投资(zī)者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两(liǎng)大资(zī)产类型(xíng)，持有产(chǎn)权类产品的收益(yì)主(zhǔ)要(yào)包(bāo)括每年(nián)的现金分红及(jí)资产(chǎn)增值(zhí)的收益，而持有(yǒu)特许经营类(lèi)产品的收益(yì)主(zhǔ)要来(lái)自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权类资(zī)产(chǎn)的(de)分红包括了利(lì)润分配和(hé)本金的归(guī)还，两者的比率也是(shì)变(biàn)动的(de)，对(duì)特许经营权(quán)类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选择(zé)投资(zī)标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航(háng)基金也(yě)表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普通投资者(zhě)在选择公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层(céng)资产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级市场价格(gé)和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也(yě)认为，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营项目在(zài)经营权到期后不再能(néng)产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特(tè)许经营(yíng)项目，通常具备更高的(de)分派率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期限(xiàn)较长的特许经营权项(xiàng)目，即使分(fēn)派率(lǜ)相对较低，也有(yǒu)足够(gòu)年限(xiàn)收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项(xiàng)目的分(fēn)派金额包含了投(tóu)资本金(jīn)，在不进行(xíng)扩募的情(qíng)况下(xià)，基金份额单价随(suí)着分派进(jìn)度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的(de)收(shōu)益来(lái)自项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目相比，产权类项目(mù)的土地(dì)或建筑的剩余使用年(nián)限一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后通过(guò)对建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造或补缴土地(dì)出让金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一(yī)步延长经营期限。这种类(lèi)似永续牛心管是牛的什么部位 牛心顶是黄喉吗(xù)经营的假设反映在基础资(zī)产的估(gū)值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观(guān)测经营活动现金流(liú)、可供分配现金(jīn)、内部(bù)收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标(biāo)中，跟现金相关(guān)的指标有两(liǎng)个(gè)：一(yī)是年报(bào)中披露的经营活动现金流，二(èr)是可供(gōng)分(fēn)配现金，二者(zhě)存在本质(zhì)性区别(bié)。经营活动(dòng)产生的现金净(jìng)流(liú)量是指(zhǐ)企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投资(zī)产生的(de)现金流，基(jī)于(yú)企业本身经营活动(dòng)产(chǎn)生；可(kě)供(gōng)分(fēn)配的现金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目(mù)进(jìn)行调整，加期初现(xiàn)金(jīn)，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新(xīn)选择，投资(zī)价值体现(xiàn)在(zài)相对股债(zhài)市场独立的(de)资产配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多关(guān)注内部收益(yì)率的(de)高低，对产权类的资产更(gèng)多关注分派率高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资(zī)回报(bào)，投(tóu)资者可综合考虑原始权(quán)益人综合实力、运营管理机(jī)构实力、公募基金(j牛心管是牛的什么部位 牛心顶是黄喉吗īn)管理(lǐ)人实力等多重(zhòng)因素来(lái)选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红(hóng)交易带来的短(duǎn)期博弈机(jī)会仍在，叠加此前(qián)市(shì)场接(jiē)连回调，建议投资者(zhě)关注有基本(běn)面(miàn)支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时(shí)分红规(guī)模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明(míng)REITs在(zài)发(fā)行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分(fēn)红(hóng)金额与(yǔ)募集材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及市场的(de)实际(jì)环境，对(duì)基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的(de)管(guǎn)理能力进(jìn)行判(pàn)断(duàn)。”中(zhōng)金基金(jīn)上(shàng)述(shù)负责人也称(chēng)。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 牛心管是牛的什么部位 牛心顶是黄喉吗