文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国住房和城乡建(jiàn)设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地(dì)产从大开发(fā)时代步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对(duì)购房老百姓的最大保护(hù)。98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大(dà)开(kāi)发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不(bù)公平的(de)预售制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术(shù)活，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信(xìn)心(xīn)以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是推动(dòng)城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国(guó)一定(dìng)能实(shí)现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的(de)风险。从个(gè)人层面(miàn)看，预售(shòu)制对(duì)购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助(zhù)于落(luò)实中央(yāng)房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取消预售(shòu)制度？预(yù)售制(zhì)度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早源于(yú)中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期(qī)房(fáng)，是(shì)一种开(kāi)发商放杠杆的方式(shì)。98年(nián)房(fáng)改，由(yóu)于(yú)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)短缺(quē)，房(fáng)企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售制度。其实，当前(qián)世(shì)界(jiè)不少国家存在(zài)预(yù)售制。但是，重点来了(le)！发(fā)达国家一(yī)般有严格的监管保障措施(shī)，开发商(shāng)在项(xiàng)目获(huò)得(dé)政府批准后(hòu)才可以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在购买期房后并非(fēi)像中国(guó)一样在支付完(wán)首付款后从银行一次(cì)性贷(dài)款支付剩余(yú)全(quán)部房款，而是根据开发商(shāng)工程进(jìn)度在完全(quán)交房(fáng)前(qián)进行分期支付。所以，预售制度(dù)是(shì)需要严格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不(bù)如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，当然这(zhè)需要(yào)配套(tào)房企债务重(zhòng)组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复市场信心和(hé)房(fáng)地(dì)产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一(yī)定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实(shí)体经济和(hé)居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发(fā)商(shāng)将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能(néng)不(bù)能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业的(de)本(běn)质是(shì)向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这(zhè)个(gè)角(jiǎo)度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓安居(jū)乐(lè)业(yè)、社会长治久安、行(xíng)业企(qǐ)业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在当前(qián)的情况下，取(qǔ)消预售制要(yào)结合(hé)稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前(qián)在国务(wù)院发展研究(jiū)中心参(cān)与(yǔ)财税改(gǎi)革方(fāng)案研(yán)究时，对预售制、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第三(sān)方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行(xíng)的(de)方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋(wū)制(zhì)度，许多(duō)人(rén)栖身(shēn)于(yú)木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租(zū)是中国(guó)香港地产行(xíng)业(yè)盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出(chū)租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这一系(xì)列问题，不少地(dì)产商(shāng)开始探(tàn)求(qiú)新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立信置(zhì)业有限公司(sī)，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和(hé)多年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运(yùn)业(yè)务的经验，对(duì)于商品流通(tōng)、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻(xún)求方法(fǎ)加快自身资金周转。当时(shí)其(qí)在购下九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的(de)地势(shì)环境、建筑(zhù)材料、分层价(jià)格、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮(liàng)点，即先收(shōu)取买家(jiā)的订金，采用(yòng)类(lèi)似租金的(de)分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买家(jiā)就拥有了自己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的(de)资金压力，加速(sù)了房屋的建造(zào)和销售(shòu)，也解决了制(zhì)造商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时(shí)中国香(xiāng)港(gǎng)房地(dì)产市场的一大特色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高效率地(dì)解决了核(hé)心的住(zhù)房供不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市(shì)发(fā)展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部(bù)门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部(bù)门提升了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即(jí)要求开发商在预(yù)售前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把项目完成，资金需(xū)放入律师所托(tuō)管，支取(qǔ)时需(xū)律所和建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求(qiú)律师(shī)行在(zài)银行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开(kāi)发(fā)商操作等采(cǎi)取全透明(míng)化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大风险方，后续需自(zì)身推动项目(mù)完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　二(èr)十世纪九十年代(dài)，中国内地(dì)面临住(zhù)房需求大和(hé)供(gōng)给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来(lái)，中国内(nèi)地优(yōu)先(xiān)发展重工(gōng)业(yè)，强调(diào)基础建(jiàn)设，这一(yī)导向使前(qián)期(qī)发(fā)展工(gōng)业化的进(jìn)程大于(yú)城市(shì)化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化(huà)配套问题，才能进一步推(tuī)进城市(shì)化。但当时推行的(de)是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以(yǐ)租养房(fáng)”的福(fú)利分房制度，住(zhù)房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也(yě)出现了分配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度不再(zài)适(shì)用于当时(shí)的国情。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而社会(huì)缺少大(dà)型房(fáng)地产开(kāi)发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市(shì)场的(de)一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房制度，先(xiān)后出台多项(xiàng)文(wén)件(jiàn)，大力(lì)支持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台(tái)《关于进(jìn)一(yī)步深化(huà)城镇住房(fáng)制度改革，加快(kuài)住(zhù)房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住(zhù)房分配货币(bì)化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计(jì)划经济下的福利分房转向市场经济的商(shāng)品房。房(fáng)地(dì)产市(shì)场采(cǎi)用预售(shòu)制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的(de)两大难(nán)题，开(kāi)发商以预(yù)售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快。自(zì)此(cǐ)中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银(yín)行等多方迅速(sù)出(chū)台相关的信贷政(zhèng)策(cè)，支持(chí)购房者，极大(dà)作(zuò)用(yòng)推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式(shì)后(hòu)，经(jīng)调整形成(chéng)契合中(zhōng)国内地的商品房预售制度。预售制的(de)初衷是(shì)为了缓解房(fáng)企资金(jīn)压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是(shì)指房地产开发企业将正在建设中的(de)房(fáng)屋预先出售(shòu)给(gěi)购房者，由(yóu)购(gòu)房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地(dì)实践过(guò)程中，商品房预(yù)售流程为：房地(dì)产开发商办理预(yù)售许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记-交付(f雨伞能当太阳伞用吗，雨伞能当太阳伞用吗ù)房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款(kuǎn)的形式一次(cì)性付清(qīng)剩余(yú)房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港的按(àn)照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款有所不同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市(shì)化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　作为(wèi)中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售的最主要方式(shì)，预售(shòu)制极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房(fáng)供应，推(tuī)动了城镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预售(shòu)制(zhì)在过去20多年对中国内地房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的稳步发展起(qǐ)到了(le)重要作用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发(fā)展阶段(duàn)的资金(jīn)需求(qiú)，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达国(guó)家(jiā)几百年城(chéng)镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981雨伞能当太阳伞用吗，雨伞能当太阳伞用吗-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发布的《中国(guó)住房(fáng)存量报(bào)告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前已成(chéng)为中国内(nèi)地商(shāng)品房销(xiāo)售最主要(yào)方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销售(shòu)面积占(zhàn)总销售(shòu)面积(jī)的比重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地(dì)房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年(nián)长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资(zī)完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积和(hé)销(xiāo)售(shòu)金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的快(kuài)速发(fā)展，房地产(chǎn)企业从(cóng)无到有、从国企(qǐ)先(xiān)行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也成为拉动(dòng)中(zhōng)国内地经(jīng)济高增(zēng)长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材(cái)的(de)带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年(nián)房地(dì)产完全拉动的(de)投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资(zī)产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三(sān)分之一(yī)。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积违约，将导(dǎo)致银(yín)行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应渠(qú)道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债(zhài)房市(shì)值的(de)比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住房(fáng)市值(zhí)与股债房市值的比(bǐ)例较(jiào)高，主(zhǔ)要是(shì)因为住房市值高(gāo)，以及中(zhōng)国(guó)资本市场发(fā)育尚不成熟，直(zhí)接融(róng)资比例较低，股票、债券(quàn)市(shì)值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人(rén)层面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交(jiāo)付(fù)的风险(xiǎn)。比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期(qī)办理甚至(zhì)不能交房(fáng)等风(fēng)险。另外(wài)，购房(fáng)者和开发商之间(jiān)的(de)购房合(hé)同(tóng)、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独(dú)立(lì)的合同关系，如(rú)果开发商发生违约(yuē)，购(gòu)房者只能根据购房(fáng)合同向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按(àn)时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房者承担(dān)的(de)风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发(fā)资金(jīn)链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险，进行影响自(zì)身(shēn)信用和购房者对(duì)行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面看，银(yín)行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为(wèi)市(shì)场波动或(huò)经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一(yī)系列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房者签(qiān)订(dìng)的预售(shòu)合(hé)同和(hé)按(àn)揭合同，已经从银行获(huò)得房(fáng)款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力(lì)或短期不能还(hái)款(kuǎn)等，则(zé)风(fēng)险完全由银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购(gòu)房者(zhě)的预售监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两(liǎng)个字那就是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办(bàn)法》中明(míng)确规定了开发企业预(yù)售商(shāng)品房所得款项应当用(yòng)于有关的工(gōng)程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办法，由房地(dì)产管理部门制(zhì)定。但多年以来全国(guó)并没有统(tǒng)一的(de)预售资金监管规定，各地实(shí)行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等(děng)城市重点监管(guǎn)资金比(bǐ)例为总预售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的(de)建安成(chéng)本乘(chéng)以建筑(zhù)面积(jī)或者(zhě)项目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户(hù)资金(jīn)如何被(bèi)挪走的(de)？实(shí)际(jì)上，在过去房地产大开发时代的高(gāo)周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户(hù)资金(jīn)，是行业“潜规则(zé)”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房(fáng)企，而拨付(fù)的工程款，远(yuǎn)超工程进度(dù)所(suǒ)需。通过(guò)这(zhè)些方(fāng)式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动(dòng)性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形成(chéng)一种资金(jīn)循环高(gāo)周(zhōu)转模式，但一定程度(dù)上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品(pǐn)房预售制度(dù)呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对(duì)于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金(jīn)或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相对较低(dī)，绝大部(bù)分(fēn)房款在(zài)房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期(qī)支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一(yī)般采用(yòng)两种方式发放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按(àn)照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供(gōng)；二(èr)是(shì)房屋交付(fù)后发放按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保障购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量(liàng)的(de)保障有(yǒu)两种方(fāng)式(shì)，一是期房由政府(fǔ)或第三(sān)方验收合格并提供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得购房者(zhě)支付的房(fáng)款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条件返还(hái)，最低首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付，其余房款交(jiāo)付(fù)后按(àn)揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定金及(jí)首付环(huán)节，定金比例(lì)一般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美(měi)国为防(fáng)止开发商挪用资(zī)金，购房者(zhě)的定金及首付款由(yóu)第三方(fāng)公(gōng)证行或产权(quán)保险公司的信托账户(hù)监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房者资(zī)金可通(tōng)过申(shēn)请仲裁取回，且(qiě)不承(chéng)担(dān)任何责任(rèn)与损失(shī)。而开发商在房屋建设(shè)过程中的(de)资金(jīn)全部来自银行，银行(xíng)根据工程进度(dù)向开(kāi)发商提供一定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接损害(hài)银行(xíng)利益，银(yín)行有(yǒu)充分(fēn)动机监管开(kāi)发(fā)商(shāng)施(shī)工(gōng)进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付时(shí)需取得由政府相关部门经审查后发(fā)放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行(xíng)得到(dào)购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按(àn)建(jiàn)造(zào)工期进度支付(fù)，按揭按工期放(fàng)款后(hòu)还(hái)贷，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率(lǜ)，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商(shāng)在项(xiàng)目获批后即可(kě)预(yù)售房屋(wū)。签署购房合(hé)同前，购房者(zhě)需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金并进行(xíng)预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后，购房者需(xū)支付(fù)公证费和土(tǔ)地(dì)交易税(shuì)，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有(yǒu)规定(dìng)最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工(gōng)期支付房款的制(zhì)度，一(yī)般分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具体支付节(jié)点、比例(lì)因(yīn)项目(mù)而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分(fēn)为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工(gōng)、全部完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面(miàn)，购房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定(dìng)利率(lǜ)，银行(xíng)按施(shī)工节(jié)奏分多次(cì)发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一(yī)定使用期限，期(qī)限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是(shì)当房屋出(chū)现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破(pò)产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房(fáng)者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，交房前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖双(shuāng)方均有一名律(lǜ)师，负(fù)责沟(gōu)通(tōng)期房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内容(róng)确认无误(wù)后(hòu)签订(dìng)首付(fù)交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方面，英国(guó)设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，当开发商(shāng)出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔(péi)付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在(zài)合(hé)同签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程进度付(fù)款的方式，但是交房前(qián)付款比(bǐ)例相对(duì)较低(dī)，一般(bān)会在合同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过(guò)房产公证公司的检验验收后(hòu)才能交付，交(jiāo)付后方(fāng)可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英(yīng)国期房预售资金监(jiān)管极为严格(gé)，资(zī)金也由律师监管，在确(què)认(rèn)工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在进入开发商账户前经过两(liǎng)道关(guān)口，有利于保障(zhàng)购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开发商必须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前(qián)付款比例不超房款的(de)20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给(gěi)严重失(shī)衡(héng)，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部(bù)规范期房(fáng)交易的(de)法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地(dì)建物取引业(yè)法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开(kāi)发(fā)商必须完成(chéng)定金保全措(cuò)施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措施(shī雨伞能当太阳伞用吗，雨伞能当太阳伞用吗)？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开发(fā)商向金融(róng)机(jī)构或指定保证机构(gòu)或保险机构签订定(dìng)金保证(zhèng)委托合同，设置购(gòu)房(fáng)者定(dìng)金的保证或(huò)保险，并将相应的(de)保证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付(fù)的购(gòu)房款也受该措施保护(hù)。若开(kāi)发商(shāng)倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证(zhèng)明书向金融机构或保(bǎo)证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付(fù)违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在(zài)交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资(zī)金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节(jié)，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不(bù)执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时购房者向银(yín)行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商(shāng)条例》对期房(fáng)付款流程做了(le)统一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基(jī)完工(gōng)、框架完(wán)工、管道门(mén)窗等完(wán)工(gōng)等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供(gōng)在此(cǐ)过(guò)程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放(fàng)款部分无需(xū)月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购房者的订金与付款会(huì)存入银行专门的(de)项目资金账(zhàng)户，账户资金提(tí)取(qǔ)须(xū)与房屋建(jiàn)设有关(guān)。房屋(wū)交付后，购房者(zhě)享受1年(nián)的房屋保修期，此(cǐ)后购房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临(lín)界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方面(miàn)，加大对刚需(xū)和改善(shàn)型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金融工具(jù)支持。另(lìng)一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还(hái)在正常(cháng)运(yùn)转的(de)房企包括(kuò)民营企业(yè)，加大支持(chí)力度，由优(yōu)质房(fáng)企(qǐ)牵头并购重组整个(gè)行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复(fù)杂性和人(rén)性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效(xiào)机制。长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房(fáng)地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安(ān)全。签(qiān)订合(hé)同环(huán)节，鼓励保险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充(chōng)分的(de)保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护(hù)购房者的(de)权益。资金监管(guǎn)环节(jié)，引(yǐn)入独立于开发(fā)商、银行(xíng)的第(dì)三(sān)方(fāng)资金监管(guǎn)机(jī)构，或(huò)由政府相关(guān)部门直(zhí)接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房(fáng)保修期(qī)制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋(wū)质量问题全权负责、免费维(wéi)修(xiū)，购(gòu)房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消商(shāng)品房预售制(zhì)是大(dà)势(shì)所趋。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入(rù)存量时(shí)代，对购房民众不公平的(de)预(yù)售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。

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