万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位(wèi)于北京海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了(le)共同债务(wù)人被中国(guó)信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫(hè)集团，那些(xiē)真正斥巨资购入(rù)房产(chǎn)的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未(wèi)看到这些业主的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭菜的时候(hòu)，他(tā)们(men)的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人(rén)被精(jīng)准收割？

　　最惨的可(kě)能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这(zhè)个位于(yú)海淀核心(xīn)区(qū)位，名校环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北(běi)京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有限(xiàn)公司不(bù)良(liáng)债(zhài)权转让(ràng)项目”，债权(quán)总(zǒng)额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押(yā)物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项(xiàng)目(mù)的处置主体是中国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司北京市分公司（下称中国信达(dá)北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限(xiàn)公司（下称赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不良债(zhài)权(quán)。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集团(tuán)有限公司(sī)是共同债务人。目前，该项(xiàng)目(mù)已有1万(wàn)次围观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是(shì)一起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳(liǔ)书院总共(gòng)301户(hù)，而且早已售罄。如果该(gāi)报道(dào)属(shǔ)实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有网签，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押(yā)出去，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能网签形容雨水声音的词语有哪些，形容雨水声音的词语四个字、没办房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶级(jí)豪宅，最强学(xué)区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都(dōu)是北京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业(yè)大(dà)佬(lǎo)也是万柳书(shū)院(yuàn)的业主。另据地产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书院的业(yè)主中，还(hái)有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人(rén)也(yě)被精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这(zhè)些业主确(què)实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达(dá)转让这笔(bǐ)不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还(hái)是债主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付(fù)价款并实际(jì)占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过(guò)错，人民法院不得(dé)查(chá)封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向(xiàng)法院提出执行(xíng)异议申请，请求法院解除查封，同时(shí)可以联合(hé)起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高(gāo)人民法院关于(yú)商品房(fáng)消费者权利保护问(wèn)题的批复(fù)》，以司法解释的方式明(míng)确(què)了购(gòu)房人的优先权(quán)：

　　商品房(fáng)消费者以(yǐ)居住为目的(de)购(gòu)买房屋(wū)并已支付全(quán)部(bù)价款，主张其(qí)房屋(wū)交付(fù)请求(qiú)权(quán)优先(xiān)于建设(shè)工程价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付(fù)了部分(fēn)价(jià)款的商品房消费者，在一(yī)审法庭(tíng)辩论终结(jié)前已实际支付剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可以适用前款规(guī)定(dìng)。

　　也就是说，如(rú)果这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回(huí)去(qù)。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将会赔了(le)夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请不良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯到(dào)金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目前中国信达已经成(chéng)为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团(tuán)旗(qí)下(xià)子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东(dōng)行(xíng)列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责(zé)任(rèn)公司成为了唯一(yī)股东，后者由中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其(qí)他房企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有很大规模(mó)，也没有很(hěn)高的(de)国民知名度，但却在北(běi)京(jīng)豪(háo)宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集(jí)团进入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地(dì)推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论是一块块从(cóng)荷(hé)兰运(yùn)回来的(de)灰(huī)砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万(wàn)的(de)成年银(yín)杏树，还是(shì)每平米20万(wàn)元的价格，都令业(yè)内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的(de)院儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜(liū)中，就可看出其在北京(jīng)豪(háo)宅圈(quān)的地位。2014年(nián)末(mò)上市的它，对手是当(dāng)时有名(míng)的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过(guò)这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米(mǐ)的法拍(pāi)房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊人(rén)的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已经推出(chū)了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了(le)不少知名人士，如知名演(yǎn)员(yuán)宋丹丹，就住在(zài)钓(diào)鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集(jí)团的“高(gāo)端(duān)路线”，也因此，它(tā)被外界贴(tiē)上了(le)，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的(de)地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”却多(duō)次成为被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不履行(xíng)生效法律文书(shū)确定义(yì)务，中赫集团正(zhèng)式形容雨水声音的词语有哪些，形容雨水声音的词语四个字成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事(shì)实上，早在(zài)今(jīn)年年初“万柳书(shū)院少爷”形容雨水声音的词语有哪些，形容雨水声音的词语四个字走红(hóng)之(zhī)时，深蓝财(cái)经就曾(céng)深挖出背后的中(zhōng)赫集团(tuán)，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发(fā)商到沦为“老赖(lài)”，中赫集(jí)团实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根溯(sù)源(yuán)，这个(gè)转折(zhé)点，就在于收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化(huà)转型，但转型之路(lù)并(bìng)不(bù)好走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中赫集(jí)团就尝试(shì)过多元化业(yè)务(wù)，先后进军(jūn)能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转型(xíng)的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权(quán)，至此(cǐ)拿下(xià)北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国安的估值(zhí)一直没变，那么中赫集团(tuán)拿(ná)下北(běi)京(jīng)国安(ān)，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样(yàng)，中(zhōng)赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集团及其实控人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将其(qí)手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份质押陆(lù)续(xù)质(zhì)押(yā)，据企查查显示，目前(qián)中赫集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记录(lù)。质权人包(bāo)括海金商业保理、北(běi)京(jīng)建工、山东国际信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经(jīng)营(yíng)状况没(méi)有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐(lè)部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截(jié)至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资(zī)金压力(lì)，中赫(hè)集团和(hé)周金辉夫妇还(hái)在(zài)持续质押手中的中赫集团股份(fèn)，但国安(ān)和(hé)中赫的经营(yíng)状况却(què)持续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团(tuán)被5次列被(bèi)执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国(guó)安(ān)也3次与(yǔ)中赫(hè)集团、中赫置地、及中(zhōng)赫(hè)集(jí)团股东周金辉、李彩霞等(děng)共(gòng)同(tóng)成为被执(zhí)行(xíng)人，执行(xíng)标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，上述(shù)被执行人成为“老赖(lài)”。只有北(běi)京国安，目前幸(xìng)免于难。不(bù)过(guò)在实控(kòng)人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善(shàn)其身？

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