万柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾(céng)宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫(hè)集团(tuán)，也被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到(dào)舆论(lùn)关注(zhù)，起(qǐ)因中赫集(jí)团成了共(gòng)同债务(wù)人被中国(guó)信达追(zhuī)债，中国信达(dá)为(wèi)了收(shōu)回钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳书(shū)院(yuàn)豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房(fáng)子早韵母带ao的字有哪些，带韵母ao的字有哪些字(zǎo)已售出，业主并非(fēi)中赫集(jí)团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资购(gòu)入房(fáng)产的有(yǒu)钱(qián)人，房子现(xiàn)在莫名(míng)奇(qí)妙(miào)地(dì)被拍(pāi)卖，算(suàn)是(shì)被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维(wéi)权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时(shí)候(hòu)，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后(hòu)，可能没(méi)你想象的(de)那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司(sī)不良债权转让(ràng)项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目(mù)的抵押(yā)物中(zhōng)，包(bāo)括(kuò)75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示(shì)，上述不良债(zhài)权转让项目的处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国信达资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司北京(jīng)市(shì)分(fēn)公司(sī)（下(xià)称中国信达北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人(rén)民币，其(qí)中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公(gōng)司是共同债务人。目前，该(gāi)项(xiàng)目已有1万次围观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一(yī)起(qǐ)中国信达北分讨债的(de)故(gù)事，但(dàn)实(shí)际上，75套豪(háo)宅(zhái)的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售(shòu)罄。如果(guǒ)该(gāi)报道属实，说明这些(xiē)房子实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套(tào)房子(zi)是“未出售”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能说(shuō)明这些(xiē)房(fáng)子根本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经(jīng)的报道(dào)证实了(le)上述内容(róng)。有豪(háo)宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵(dǐ)押，所以不能(néng)网(wǎng)签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主基本都是(shì)北京的高(gāo)端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫集(jí)团的高管、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些(xiē)业主(zhǔ)确(què)实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中(zhōng)国(guó)信达转让这(zhè)笔不良(liáng)债权(quán)回本的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍卖损(sǔn)失最大的(de)，没准还是债(zhài)主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律规定，民(mín)事执行中，业(yè)主(zhǔ)已(yǐ)经(jīng)支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如(rú)果业主没(méi)有(yǒu)过错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向法院提出(chū)执(zhí)行(xíng)异议申(shēn)请，请求法院解(jiě)除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退(tuì)还购房款或办理房(fáng)产证(zhèng)，并承担违约(yuē)责(zé)任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法(fǎ)院报(bào)公布《最高人民法(fǎ)院关于商品(pǐn)房消费者权(quán)利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支(zhī)付全部价(jià)款，主张(zhāng)其(qí)房屋交(jiāo)付请求(qiú)权优先(xiān)于(yú)建设工程价(jià)款优先受偿权(quán)、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人(rén)民法院应当予以支(zhī)持。只支付了部分价款的商品房消费(fèi)者，在一(yī)审(shěn)法庭(tíng)辩论终结前已实际支付(fù)剩余价款(kuǎn)的，可以适用(yòng)前款规(guī)定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为(wèi)“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅不能(néng)卖出去回本(běn)，抵押的这(zhè)75套房(fáng)子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国(guó)信达申请不良债权转让，可以追溯到(dào)金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目前中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集(jí)团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了(le)赫(hè)华恒瑞的(de)股东(dōng)行列，中国金(jīn)谷国际信托有限(xiàn)责任公(gōng)司(sī)成(chéng)为(wèi)了唯(wéi)一股东，后者由中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很(hěn)大规模(mó)，也(yě)没有(yǒu)很高的国民知名(míng)度，但(dàn)却在(zài)北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫(hè)集团进入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万(wàn)柳(liǔ)书院，更是被誉(yù)为“北京(jīng)海淀(diàn)顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利(lì)、万科等大型知名房企手中，抢下了北(běi)京万(wàn)柳地块，成为(wèi)北(běi)京当年的“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以(yǐ)神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无论是(shì)一块(kuài)块从荷(hé)兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的(de)五米高墙(qiáng)，还是(shì)每棵成(chéng)本超6万的成年(nián)银(yín)杏树，还是(shì)每(měi)平米20万元(yuán)的价格，都令(lìng)业(yè)内外(wài)震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿(ér)、融创的(de)湖、紫辰院的树(shù)、北平府(fǔ)的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的(de)36万(wàn)元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经(jīng)推(tuī)出(chū)了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也(yě)吸(xī)引了(le)不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中(zhōng)赫(hè)集团的(de)“高端路(lù)线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被(bèi)外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的(de)地(dì)”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却(què)多次成为被执行人，被执(zhí)行标(biāo)的(de)高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，中赫(hè)集(jí)团正式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后(hòu)的(de)中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开(kāi)发商(shāng)到(dào)沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团实控人(rén)周金辉(huī)的人(rén)生轨迹跟着(zhe)急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就(jiù)在于收购(gòu)北(běi)京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之(zhī)路(lù)并(bìng)不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试(shì)过多元化业(yè)务，先后进军(jūn)能源市场(chǎng)、团购(gòu)网站，但(dàn)最终都(dōu)惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的(de)目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下(xià)北京(jīng)国安(ān)俱乐部全(quán)部股权。如果(guǒ)北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿(ná)下北京国安，总计花(huā)费(fèi)了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里，有(yǒu)人也(yě)许会感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么(me)又(yòu)要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集团及其实(s韵母带ao的字有哪些，带韵母ao的字有哪些字hí)控(kòng)人周(zhōu)金辉夫妇将其(qí)手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份质押陆续(xù)质押(yā)，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人(rén)包括海金商业保(bǎo)理、北京建(jiàn)工、山(shān)东国际信托、中融信(xìn)托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不(bù)仅国安的经营状况没(méi)有得(dé)到改善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京(jīng)国安(ān)足(zú)球俱乐(lè)部实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇(fù)还在(zài)持(chí)续质押手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份，但国安(ān)和中赫(hè)的经营状况(kuàng)却(què)持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及中赫集(jí)团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共(gòng)同成为(wèi)被执行人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文(wén)书(shū)确定义务，上述被执(zhí)行(xíng)人成为“老赖”。只有北京(jīng)国(guó)安，目前幸(xìng)免于(yú)难(nán)。不过在实控(kòng)人(rén)都(dōu)成为老(lǎo)赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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