万柳书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪(háo)宅被全(quán)国知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称要做地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的神秘(mì)开发商(shāng)——中赫集团，也(yě)被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关(guān)注，起因中赫(hè)集(jí)团成(chéng)了共同债(zhài)务人被中(zhōng)国信达追债，中(zhōng)国信(xìn)达为(wèi)了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出(chū)，业主并非中(zhōng)赫集(jí)团，那些(xiē)真正(zhèng)斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算(suàn)是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主(zhǔ)的(de)维(wéi)权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他们的姿势都那么优雅。”无丝竹之乱耳的之是什么用法，无丝竹之乱耳的之是什么词性>

　　不过事件背后，可能没你想象的(de)那么简(jiǎn)单(dān)。

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　　富人被精准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没(méi)想到，这(zhè)个位于海淀核(hé)心区位(wèi)，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在(zài)京东拍(pāi)卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债(zhài)权(quán)转让项(xiàng)目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括(kuò)75套(tào)万柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目的处(chù)置主体是中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司北京市分(fēn)公司（下称中国信达北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开(kāi)发有限(xiàn)公(gōng)司（下称赫华(huá)恒(héng)瑞）的不良(liáng)债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本(běn)金37.50亿元。中赫集(jí)团有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)是(shì)共同债(zhài)务人(rén)。目(mù)前(qián)，该(gāi)项(xiàng)目已有1万(wàn)次围(wéi)观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就(jiù)是(shì)一起中国信达北(běi)分讨债的故事，但实(shí)际(jì)上，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后(hòu)暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据此前媒体报(bào)道(dào)，万柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这(zhè)些房子实际上(shàng)都是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为什么(me)中(zhōng)国信(xìn)达的(de)拍卖页面(miàn)上又注明(míng)这75套房子(zi)是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明(míng)这些(xiē)房(fáng)子(zi)根本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介(jiè)透(tòu)露(lù)，中赫集团早(zǎo)就把(bǎ)这(zhè)75套房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现在还没资(zī)金解抵押，所以(yǐ)不能网(wǎng)签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本(běn)都是北京的(de)高端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬也是(shì)万(wàn)柳书院的业主。另据地产自(zì)媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也(yě)被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国(guó)信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不良债权回本的(de)愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大(dà)的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律规(guī)定，民(mín)事(shì)执(zhí)行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支付价款并实(shí)际占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如果业主没(méi)有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执(zhí)行(xíng)异议申请，请求法院解除查封，同时可(kě)以联(lián)合起诉开发商，要(yào)求(qiú)退还(hái)购房款(kuǎn)或办(bàn)理房(fáng)产证，并承担违(wéi)约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民法院报公布(bù)《最高人民法院关于商品房消(xiāo)费者(zhě)权(quán)利保护问题的批复》，以司(sī)法解(jiě)释(shì)的(de)方式明(míng)确(què)了(le)购房人的(de)优先(xiān)权：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者以(yǐ)居住(zhù)为目(mù)的(de)购(gòu)买房屋(wū)并已支付(fù)全(quán)部价款，主张其房(fáng)屋(wū)交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其(qí)他(tā)债权(quán)的，人民(mín)法(fǎ)院应当予以(yǐ)支(zhī)持。只(zhǐ)支付了(le)部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付(fù)剩余价款的，可以(yǐ)适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那么这笔不(bù)良债(zhài)权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不(bù)仅不能卖(mài)出去回(huí)本，抵押(yā)的这(zhè)75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请不良(liáng)债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗(qí)下(xià)子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了赫(hè)华(huá)恒瑞的股东行列，中(zhōng)国(guó)金谷国际信托有限责任(rèn)公司成为了唯一(yī)股(gǔ)东，后者由中国信达资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有很大规模(mó)，也(yě)没有很高(gāo)的国(guó)民知(zhī)名度，但却在(zài)北(běi)京豪宅圈留下(xià)一(yī)个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为(wèi)中(zhōng)赫(hè)集团进入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价(jià)，成(chéng)为当(dāng)时(shí)京城最(zuì)贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的(de)万柳书(shū)院，更(gèng)是(shì)被(bèi)誉(yù)为“北京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万(wàn)科(kē)等大(dà)型知(zhī)名房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下(xià)了(le)北京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来(lái)的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还(hái)是每棵成(chéng)本(běn)超(chāo)6万的成年(nián)银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格(gé)，都令(lìng)业(yè)内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有名(míng)的(de)融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒(héng)大华(huá)府等，现如今，它远远超(chāo)过(guò)这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的(de)法拍(pāi)房，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价达到(dào)惊人(rén)的(de)36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之久，但其依(yī)旧在北京(jīng)豪宅(zhái)圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集团开发的(de)豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士，如知(zhī)名(míng)演(yǎn)员宋丹丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼(yú)台(tái)七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集(jí)团(tuán)的“高端路线”，也因此(cǐ)，它(tā)被(bèi)外界贴上(shàng)了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿(ná)北京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做地(无丝竹之乱耳的之是什么用法，无丝竹之乱耳的之是什么词性dì)产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多(duō)次成(chéng)为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力(lì)而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确(què)定义务，中(zhōng)赫集团正式(shì)成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个(gè)地步，其实是(shì)有迹可循的(de)。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深(shēn)陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅的开发(fā)商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团(tuán)实控人(rén)周(zhōu)金(jīn)辉的人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始了多元(yuán)化(huà)转型，但转型之路并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军能源市场、团(tuán)购网站，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光(guāng)，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接(jiē)着在(zài)2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全部(bù)股权。如果北(běi)京(jīng)国安的估值(zhí)一直没变，那么中(zhōng)赫集(jí)团拿下北(běi)京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人(rén)也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什(shén)么又要质(zhì)押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人(rén)周(zhōu)金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份(fèn)质押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫(hè)集(jí)团共有11条股权(quán)出质记录(lù)。质权(quán)人(rén)包括海金商业保理、北(běi)京建工、山(shān)东国际信托、中(zhōng)融(róng)信(xìn)托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国安(ān)后，不仅(jǐn)国安(ān)的经营状况没有得到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易(yì)所(suǒ)官(guān)网信(xìn)息显示，2020年，北京国安(ān)足(zú)球俱乐部实现营(yíng)业(yè)收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)和周金辉夫妇还(hái)在(zài)持续质押手中的(de)中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续(xù)没(méi)有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿，北京国安也(yě)3次(cì)与中赫集团、中赫(hè)置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执(zhí)行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能力而拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文(wén)书确定义务，上(shàng)述被执行人(rén)成(chéng)为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难。不(bù)过在实控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国(guó)安，又如何能独善(shàn)其(qí)身？

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