导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品(pǐn)住宅(zhái)销售面积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判(pàn)断(duàn)中国未(wèi)来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极度(dù)过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部(bù)披(pī)露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比(bǐ)不(bù)到一成，其中还(hái)包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业(yè)办公(gōng)楼、学校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒适不是(shì)人均一间房所能满足，它与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅(zhái)间数较(jiào)发达国家还有很大差(chà)距(jù)。人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)大于1同(tóng)样不(bù)意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民户均1套(tào)房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直接公(gōng)布中国家(jiā)庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家(ji十指不沾阳春水下一句是什么，十指不沾阳春水是什么意思ā)庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意(yì)味着(zhe)户户有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套(tào)房(fáng)无法满足流动人口的租赁和置业需(xū)求。全国(guó)总人口(kǒu)的近三(sān)成都是(shì)流动人(rén)口(kǒu)，流动(dòng)人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买房，从(cóng)而产生了额(é)外(wài)的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口规模缩小，一人户(hù)、两(liǎng)人户(hù)占比不断增加，导致家庭(tíng)户(hù)数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济(jì)板块(kuài)的(de)分(fēn)化日益明显，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再(zài)集中吸(xī)引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市的(de)新增(zēng)住宅需(xū)求有(yǒu)望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年以前建成(chéng)的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅建筑面积(jī)。促成(chéng)“老破(pò)小”住(zhù)宅的改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)均较发达国(guó)家有着不小差(chà)距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正在不(bù)断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下(xià)中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国(guó)地产十指不沾阳春水下一句是什么，十指不沾阳春水是什么意思黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化时代已至(zhì)，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅(zhái)质(zhì)量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大(dà)分(fēn)化必将体现(xiàn)在不同(tóng)能级城市之(zhī)间，不同区域板块(kuài)之间(jiān)，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露全(quán)国(guó)已有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引发(fā)热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房(fáng)的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是(shì)供(gōng)给(gěi)过剩，还是供(gōng)需(xū)平衡，或是仍(réng)然存(cún)在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公布(bù)，我们无法(fǎ)直接(jiē)知晓具(jù)体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算(suàn)出中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回(huí)答当前的房(fáng)子(zi)是否(fǒu)真的过剩(shèng)了(le)？据此判(pàn)断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察中国户均(jūn)拥有住(zhù)宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直(zhí)观判断站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全(quán)国自然灾害综合风险普查工(gōng)作(zuò)情况(kuàng)为主题的新闻发布(bù)会上，负(fù)责(zé)人对外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设行业(yè)获取了全(quán)国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据(jù)以及80多(duō)万处市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的(de)城镇(zhèn)房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括(kuò)了(le)大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次(cì)人口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅与房(fáng)间数(shù)量有关，更(gèng)与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积(jī)、配套(tào)设施等因素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数(shù)不能完全反映出城镇居民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家庭为单(dān)位购买成套住宅，一(yī)套设(shè)施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均住(zhù)宅的测算(suàn)思路、数(shù)据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数据，并没(méi)有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两(liǎng)处可以直接(jiē)公布，一是每(měi)年商品住宅销售套(tào)数（统计局(jú)）；二(èr)是居(jū)民住宅来源(yuán)（人(rén)口(kǒu)普查(chá)数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到上述两(liǎng)组(zǔ)数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年商品住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)套数相加，我们(men)就能够得到(dào)当(dāng)前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)商品住宅(zhái)和(hé)非商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总(zǒng)数(shù)除(chú)以家庭户数(shù)，我们就能够(gòu)得(dé)到城镇(zhèn)户(hù)均拥有(yǒu)的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户(hù)比=住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数(shù)/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多(duō)少(shǎo)，目前缺(quē)乏一个准确(què)统计。我们利用既有统(tǒng)计数(shù)据，大致测算得到(dào)中(zhōng)国存量房地(dì)产(chǎn)套数，并进(jìn)一步推算中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期房占比(bǐ)近9成。本文去(qù)除(chú)商品住宅累计销售(shòu)套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数(shù)=截止(zhǐ)到(dào)2022年商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套(tào)数除以家庭(tíng)户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需(xū)要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居(jū)民的(de)住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁(lìn)廉(lián)租房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅(zhái)与(yǔ)购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居(jū)民(mín)所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅(fú)为过(guò)去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从而我们估算(suàn)出(chū)2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国平(píng)均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已购(gòu)期(qī)房会在2-3年(nián)内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房(fáng)的(de)三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户(hù)均(jūn)一套房的(de)程度，“户户有(yǒu)房”是否意(yì)味(wèi)着中国城镇化(huà)进展终结(jié)，甚至意(yì)味着(zhe)中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不(bù)意味(wèi)着(zhe)住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅(zhái)来满(mǎn)足因(yīn)人口流动、居民(mín)换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产市(shì)场(chǎng)的(de)住宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成(chéng)人口净流入地的(de)住宅(zhái)市场(chǎng)供不(bù)应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国的流(liú)动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口和省(shěng)际流动人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查数据显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭州以(yǐ)及(jí)南(nán)京(jīng)工(gōng)作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高(gāo)工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人(rén)口实(shí)际(jì)上会占据两套房，在(zài)高房价的大城(chéng)市租赁一套(tào)房，在房价(jià)较低(dī)的县城购买一套(tào)房(fáng)。所(suǒ)以说户(hù)均一套房无(wú)法满足(zú)庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍需(xū)改善

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇住(zhù)宅中依然有不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构(gòu)松散、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老(lǎo)化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的生活带来了很大的不(bù)便和安全隐患，并(bìng)且居(jū)住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老(lǎo)旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有的住宅(zhái)面积(jī)占比仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建(jiàn)的(de)老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住宅为一(yī)居(jū)室和二居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户(hù)型更小，当然(rán)这(zhè)与(yǔ)城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积(jī)扩张是未来地产的需(xū)求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存量(liàng)总面积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于(yú)均值，近(jìn)4成家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积不(bù)足(zú)19平(píng)方(fāng)米，不及(jí)全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米(mǐ)的(de)家庭界定(dìng)为住宅(zhái)存在困难，若按这个标(biāo)准算的(de)话，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)存在住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅(zhái)总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均(jūn)住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户(hù)人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产(chǎn)还会(huì)有(yǒu)需求么？十指不沾阳春水下一句是什么，十指不沾阳春水是什么意思ng>

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了中国未来地(dì)产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)需(xū)求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来(lái)自于四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示(shì)城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城(chéng)镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二(èr)人户的占(zhàn)比明显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数会(huì)因户均人(rén)口规模的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移(yí)导致经济(jì)发(fā)展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经(jīng)济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主(zhǔ)要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自(zì)建房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下(xià)降了(le)10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为(wèi)2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济(jì)适(shì)用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧(jiù)城改造，商(shāng)品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的(de)城(chéng)中村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有(yǒu)或少(shǎo)有物(wù)业管理，居民(mín)追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资(zī)金(jīn)，倾向于中小户(hù)型(xíng)。已有住(zhù)宅(zhái)家(jiā)庭(tíng)希望提高生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切(qiè)正(zhèng)向联系。随(suí)着(zhe)经济发展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足(zú)，供需出(chū)现错配(pèi)，这是过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么(me)未来将是住(zhù)宅质量的(de)供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分(fēn)化(huà)不单局(jú)限于城(chéng)市能级之间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和老旧二手(shǒu)房之间的(de)差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是(shì)人，并不(bù)是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅占比实(shí)际值可能偏(piān)低，其增速(sù)可(kě)能超预期。