文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制了(le)。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国(guó)住(zhù)房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的(de)可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明(míng)确表(biǎo)态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是(shì)对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能(néng)把包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从大开发(fā)时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购(gòu)房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如(rú)果(guǒ)按(àn)照经(jīng)济(jì)规律办事，中国(guó)一定(dìng)能(néng)实现房地产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解(jiě)好(hǎo)这道世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是(shì)一(yī)手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交(jiāo)付的风险。从(cóng)个(gè)人层面(miàn)看，预售(shòu)制对购房者非常不(bù)公平，比如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下行周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列(liè)风险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这样有助于落(luò)实中央房(fáng)住不(bù)炒(chǎo)精神(shén)、有助(zhù)于保(bǎo)障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益(yì)、有(yǒu)助于房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制(zhì)度？预售制度怎么来岳飞满江红多少字不含标点，岳飞《满江红》多少字加标点(lái)的？国外什(shén)么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于中(zhōng)国香港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖(mài)期房(fáng)，是一种开(kāi)发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港(gǎng)，引入了(le)商品房预售制(zhì)度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开(kāi)发商在项目获(huò)得(dé)政府批准后才可以开始销售(shòu)，买家(jiā)在购买期(qī)房后并(bìng)非(fēi)像中国一样在支付完首付款后从(cóng)银(yín)行一次(cì)性贷(dài)款支付剩余全部房款(kuǎn)，而(ér)是根据开发(fā)商(shāng)工程进度在完全交(jiāo)房前(qián)进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处(chù)罚措施(shī)作(zuò)为(wèi)保障的(de)，如(rú)果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措施(shī)，一(yī)定(dìng)会触发(fā)风(fēng)险，对购(gòu)房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预(yù)售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制(zhì)度(dù)有一定(dìng)历(lì)史阶(jiē)段(duàn)性，现在中(zhōng)国住房进入(rù)存量时代，取消(xiāo)预(yù)售制度有助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不再把烂(làn)尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社(shè)会，当然这需(xū)要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长(zhǎng)效机制。这是个技术(shù)活，只要(yào)坚持市场化(huà)改革(gé)，中(zhōng)国一(yī)定能(néng)化解(jiě)这个(gè)难(nán)题(tí)，让房地产回归(guī)实体(tǐ)经(jīng)济和(hé)居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱(luàn)、不知道(dào)能(néng)不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬的(de)产(chǎn)品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的(de)本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买(mǎi)房子是(shì)天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸福一家人(rén)。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消预售制、实(shí)施现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措(cuò)施。在当(dāng)前的情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金融支持当期(qī)三好生、新模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研究(jiū)中心(xīn)参(cān)与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地(dì)挂钩、金融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率等进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供(gōng)给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内(nèi)地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推(tuī)动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十(shí)年(nián)代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多(duō)人栖身(shēn)于木屋或(huò)者其他临时(shí)住宅(zhái)，住房的需求是(shì)相当高，不(bù)过大多数居民的(de)储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金(jīn)实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租(zū)是中国香(xiāng)港地产行业(yè)盛行的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉和(hé)多年经营(yíng)杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流(liú)通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方(fāng)法加快自(zì)身资金(jīn)周转。当(dāng)时其在购下九龙的(de)一块(kuài)地盘后，除了(le)分层出售、还(hái)印发(fā)售楼说明(míng)书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取买家的(de)订金，采用类似(shì)租金的(de)分(fēn)期付款形(xíng)式，等(děng)新(xīn)楼(lóu)落成(chéng)时，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了自己的(de)房产(chǎn)。这种(zhǒng)方(fāng)式减(jiǎn)轻了民(mín)众(zhòng)购房的资金(jīn)压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金(jīn)问题(tí)，降低(dī)投资风(fēng)险，在(zài)当(dāng)时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期(qī)付款”的销(xiāo)售模式(shì)成为当时中国香港房(fáng)地产市场的一(yī)大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房(fáng)地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核心(xīn)的住(zhù)房(fáng)供(gōng)不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但(dàn)期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门(mén)不断完善、规范(fàn)化(huà)，建立健全的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因(yīn)建(jiàn)筑费用(yòng)超支停(tíng)工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门(mén)提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预(yù)售前，确保地价款已经全(quán)部支付(fù)，还要证明自身有资金(jīn)等能力(lì)把(bǎ)项(xiàng)目(mù)完成(chéng)，资金需放(fàng)入律(lǜ)师所托管，支(zhī)取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套(tào)取(qǔ)监管(guǎn)账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求(qiú)律师行在银(yín)行开(kāi)设的信(xìn)托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化(huà)机制，且(qiě)银行的(de)责任上(shàng)升，如(rú)出现房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银(yín)行将成最大风险方，后续需自身推(tuī)动项目完(wán)工(gōng)。随着监管(guǎn)体(tǐ)系(xì)逐(zhú)步(bù)完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年(nián)代，中国内(nèi)地(dì)面临住房需(xū)求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设(shè)，这一(yī)导向(xiàng)使前(qián)期发展工业化(huà)的进程(chéng)大于城市化(huà)进程(chéng)，唯有解(jiě)决(jué)住房(fáng)基础等城市化配套问题，才能(néng)进一步(bù)推进城市化。但(dàn)当时推(tuī)行的(de)是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房(fáng)制度，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度不再(zài)适用于当时的(de)国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少(shǎo)大型房(fáng)地产开发商，商(shāng)品房供(gōng)应(yīng)量小的困境，此时(shí)引(yǐn)入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地(dì)房地产市(shì)场的一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产(chǎn)市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住(zhù)房(fáng)制度(dù)改革，加(jiā)快住房建设的(de)通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物(wù)分(fēn)配，逐步(bù)实行住房分(fēn)配货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的住房(fáng)新体制，从计划(huà)经济下的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济的商品房(fáng)。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖期房，解决了(le)房企缺(quē)少资金和开(kāi)发时间周期长(zhǎng)的两大难(nán)题，开发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下一(yī)个项目的开发，形(xíng)成(chéng)滚动开发模式，住房供(gōng)应速(sù)度加快。自(zì)此中国(guó)内地开始(shǐ)房改货币化(huà)，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相(xiāng)关的(de)信贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者(zhě)，极大作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调(diào)整(zhěng)形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的(de)初(chū)衷是(shì)为(wèi)了缓解房企(qǐ)资(zī)金(jīn)压力，加(jiā)快(kuài)城镇住房建设(shè)。具体来说(shuō)，是指房地产开发(fā)企(qǐ)业将正在(zài)建设中的房屋预(yù)先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在(zài)中国内地实(shí)践(jiàn)过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖(mài)合(hé)同-进行(xíng)备(bèi)案登记和(hé)预告登(dēng)记-交付房屋。在购(gòu)房过程中(zhōng)，购(gòu)房者(zhě)需要一次(cì)性付清首付款，并采用银行贷(dài)款(kuǎn)的(de)形式一次(cì)性付清(qīng)剩(shèng)余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已(yǐ)拿到了(le)全部购房款，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港的按照工程进度(dù)付款有所(suǒ)不(bù)同。对(duì)中国(guó)内地的开发(fā)商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆(gān)的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国(guó)内地商品房(fáng)销售(shòu)的最(zuì)主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加(jiā)市场商(shāng)品房供应(yīng)，推(tuī)动了(le)城镇(zhèn)化发(fā)展(zhǎn)进程。预售制在过去20多(duō)年对中国内(nèi)地(dì)房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要(yào)作用，不(bù)仅(jǐn)解(jiě)决了(le)房(fáng)地产市场快速发展阶段的资金需求，也提(tí)高了居民居住水平，中国(guó)内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基(jī)本适(shì)居，住(zhù)房事业取得巨(jù)大进步(bù)，数十年时间走完发达(dá)国家几百年城(chéng)镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面(miàn)积(jī)由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中(zhōng)国住房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当前已成(chéng)为中(zhōng)国内地商品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商(shāng)品住宅(zhái)期房销售面积(jī)占总销售面(miàn)积(jī)的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年(nián)期(qī)房累计(jì)销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地产(chǎn)行业的(de)发(fā)展。中国内地(dì)房地产历经二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积和(hé)销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的快速发展，房地产企业(yè)从无(wú)到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产(chǎn)也成为(wèi)拉动中(zhōng)国内地经济(jì)高增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房(fáng)地(dì)产带(dài)动的上下游产业链特别(bié)长(zhǎng)，高(gāo)达(dá)50多个(gè)行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房(fáng)地产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金(jīn)融、批(pī)发、建材的带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地(dì)产完(wán)全拉动的投资占全社会固定(dìng)资产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房(fáng)地产贷(dài)款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷(dài)款余额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等通道业务，占比超过三分(fēn)之一(yī)。从房(fáng)地(dì)产融资存量占社(shè)融存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行(xíng)不良率(lǜ)大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效应渠道，根据(jù)我(wǒ)们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国(guó)住房市(shì)值为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英(yīng)法德三国合(hé)计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住(zhù)房(fáng)市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与(yǔ)股债房市(shì)值的比例较(jiào)高，主要是因(yīn)为住房市值(zhí)高，以(yǐ)及(jí)中国资(zī)本市场发育尚不成熟(shú)，直(zhí)接融资(zī)比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的(de)风险确实(shí)存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制(zhì)是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担(dān)了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的(de)风险。比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至(zhì)不能(néng)交房等风险。另外，购房者和(hé)开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两(liǎng)个独立(lì)的合同关系，如果开发(fā)商发生违约，购房者只能根据购(gòu)房合同(tóng)向(xiàng)开(kāi)发商主张权力，但依旧(jiù)需(xū)要根(gēn)据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风(fēng)险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下(xià)行(xíng)周(zhōu)期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险，进行影(yǐng)响自(zì)身信用和购房者对行(xíng)业(yè)的(de)信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的(de)发放(fàng)方(fāng)，一旦(dàn)房企因为(wèi)市场(chǎng)波(bō)动或(huò)经营不善，出现资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂等(děng)一系列(liè)问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者(zhě)签订的预售合同(tóng)和按揭合同(tóng)，已经从银(yín)行获(huò)得房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能(néng)力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银(yín)行承担(dān)，银行将(jiāng)面临较(jiào)大的(de)坏账压力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归(guī)根(gēn)结底两(liǎng)个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商品房所得(dé)款项应当(dāng)用(yòng)于有关的工程(chéng)建设(shè)，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由房地(dì)产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全(quán)国并没(méi)有统一的(de)预售资金监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城(chéng)市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的建安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而(ér)事实(shí)是(shì)，不(bù)少(shǎo)购房款未进入(rù)监管(guǎn)账(zhàng)户、或(huò)进入(rù)监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被(bèi)迫继续还(hái)款。那(nà)么(me)，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资(zī)金，是行(xíng)业(yè)“潜(qián)规(guī)则”。比(bǐ)如(rú)工(gōng)程总承包方，以工程(chéng)建设(shè)名义，获得监管账户(hù)拨付资(zī)金，再由工程(chéng)方将资(zī)金转给房企，而(ér)拨(bō)付(fù)的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所(suǒ)需(xū)。通过这(zhè)些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金(jīn)流动(dòng)性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还(hái)款和楼盘建(jiàn)设(shè)，形(xíng)成一种资金循(xún)环高周转模式，但一(yī)定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下(xià)特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付(fù)资金，一般(bān)设有定金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的(de)预付款比例相对较低，绝(jué)大部分(fēn)房款在房屋(wū)交付后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式：预付款一般(bān)以定金方式支付，或(huò)按工程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式(shì)发放(fàng)按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭(jiē)贷(dài)款按照(zhào)工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供(gōng)；二是(shì)房屋交付后发(fā)放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商(shāng)品房(fáng)提供期(qī)房烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品房出现(xiàn)重大延期(qī)或重大(dà)缺陷(xiàn)时(shí)，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一(yī)是期(qī)房由(yóu)政(zhèng)府或第三方(fāng)验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得购房者支付的房(fáng)款。二(èr)是开发商为购房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房(fáng)定(dìng)金一(yī)定期(qī)限内无条件返(fǎn)还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付(fù)后按揭(jiē)还款，交付前资(zī)金由(yóu)第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比(bǐ)例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定(dìng)金(jīn)或首付外，购(gòu)房(fáng)者在(zài)房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩(shèng)余(yú)房(fáng)款。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)方(fāng)面，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资(zī)金(jīn)，购(gòu)房者的定金及首付款由第(dì)三方公证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公(gōng)司的(de)信(xìn)托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不(bù)承担任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋(wū)建(jiàn)设过(guò)程(chéng)中的资金全部来自银行，银行根据工程进度(dù)向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金(jīn)直接(jiē)损害(hài)银行利(lì)益，银行有充分动机监管开(kāi)发商施工进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相关部门经审(shěn)查后发(fā)放的验收凭(píng)证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房者(zhě)支付(fù)的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房可零首(shǒu)付(fù)购房，房款按建(jiàn)造(zào)工(gōng)期进度支付，按揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率(lǜ)，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发(fā)商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行预约(yuē)公证，签订合(hé)同(tóng)后定金(jīn)退还(hái)。如由于任何原因不(bù)能(néng)购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付(fù)公证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没(méi)有规(guī)定最低首付比例，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因(yīn)项(xiàng)目而异。一般(bān)来说，支付节点(diǎn)可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面(miàn)，购(gòu)房者(zhě)可(kě)在(zài)支付房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷(dài)款给予购(gòu)房者一定使用期(qī)限，期(qī)限(xiàn)结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司针(zhēn)对(duì)期房设(shè)计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的功能是当房(fáng)屋出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟(gōu)通(tōng)期(qī)房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节(jié)内容确认(rèn)无误后签订首(shǒu)付交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，当开发商出现财务(wù)、经营问(wèn)题(tí)时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同(tóng)签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环(huán)节，英国采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式(shì)，但是交房前付款比(bǐ)例相对较(jiào)低(dī)，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经过房产公(gōng)证公司的检(jiǎn)验验收后才(cái)能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英国(guó)期房预售资金(jīn)监(jiān)管极(jí)为严格，资金(jīn)也(yě)由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付(fù)相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开(kāi)发(fā)商，即(jí)资金(jīn)在进入开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购(gòu)房者资(zī)金安全。

　　2.4岳飞满江红多少字不含标点，岳飞《满江红》多少字加标点 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　日本期(qī)房交易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付(fù)款比例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本(běn)二战结束(shù)后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会(huì)上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期(qī)房交(jiāo)易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据(jù)日(rì)本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对(duì)购(gòu)房(fáng)者支付定金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商向金融(róng)机(jī)构或(huò)指定(dìng)保证机构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保证委托合同(tóng)，设置(zhì)购房者(zhě)定金(jīn)的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应(yīng)的(de)保证金证明(míng)书交付给(gěi)购房者。除定金外，其(qí)他预先支付(fù)的购(gòu)房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保证金证明书向金融机(jī)构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付(fù)违约金，一般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节(jié)，交房(fáng)前只需(xū)支(zhī)付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向银行申请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可(kě)返还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度支付(fù)，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商(shāng)有统一(yī)的选购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面(miàn)，签订购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请(qǐng)按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付(fù)款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一(yī)般为合(hé)同签订后(hòu)、地(dì)基完工、框(kuāng)架完工、管道门(mén)窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月(yuè)供在(zài)此(cǐ)过程中随(suí)着(zhe)放出贷款的(de)增加而增(zēng)加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，购(gòu)房者的(de)订金与付款会存入(rù)银行专门的项目(mù)资金账户，账户(hù)资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后(hòu)购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政(zhèng)策(cè)出手临界点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方(fāng)面(miàn)，加大(dà)对刚需和改(gǎi)善型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现(xiàn)象(xiàng)，重(zhòng)点(diǎn)是(shì)保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工(gōng)具支(zhī)持(chí)。另(lìng)一方面，从现在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运转的房(fáng)企包括民营企业，加大支持(chí)力(lì)度，由优质房企牵(qiān)头并(bìng)购重组整(zhěng)个行业，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势(shì)复杂性和人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房(fáng)企(qǐ)债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效机制。长效机制四大关(guān)键是推动城市(shì)群(qún)战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违约后定金保护机(jī)制，如将已(yǐ)支(zhī)付定金冻结至房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介(jiè)入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期(qī)以及重大缺陷等情况提供(gōng)充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度付款机制或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立(lì)于开发商、银行的第(dì)三(sān)方资金监管机构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部(bù)门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商(shāng)品房(fáng)保(bǎo)修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预售(shòu)制是(shì)大势所趋。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之(zhī)计，现(xiàn)在全(quán)国套户(hù)比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的(de)预(yù)售制已经过(guò)时了(le)，该(gāi)取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì岳飞满江红多少字不含标点，岳飞《满江红》多少字加标点)所(suǒ)见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本(běn)最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

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