饱受争议(yì)的二手房交(jiāo)易中介费问什么叫人文关怀，人文关怀体现在哪些方面题，正逐渐(jiàn)得到监(jiān)管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总(zǒng)局联合发(fā)布了关于规(guī)范房(fáng)地(dì)产经纪服务的(de)意见(jiàn)。意(yì)见提及，近年来，部分房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机构存在利用房源客源(yuán)优势(shì)收取(qǔ)过高费用、未明(míng)码标价、捆绑(bǎng)收(shōu)费、滥用客(kè)户个(gè)人信息(xī)等问题，加重交(jiāo)易当事人(rén)负担、侵害其合(hé)法权(quán)益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门(mén)从加强从业主体管(guǎn)理(lǐ)、明(míng)确经(jīng)纪服务内容(róng)、合(hé)理(lǐ)确定经纪(jì)服(fú)务收费、严格实行明(míng)码标价等(děng)十(shí)方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师张(zhāng)大伟(wěi)称，随(suí)着城(chéng)市发(fā)展，一二线城市二手房交易(yì)占比逐(zhú)渐增加。以北京(jīng)、上海为例(lì)，二手房占市场(chǎng)成交比例超(chāo)过80％，大量二手房成(chéng)交依赖中介居间(jiān)成交，房地产调控重(zhòng)心逐渐从开发商过(guò)渡到中(zhōng)介(jiè)公司。

　　广东省城规院住(zhù)房政策研究中心首(shǒu)席(xí)研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居(jū)民来说属(shǔ)于金(jīn)额不低的大(dà)宗(zōng)交(jiāo)易，由(yóu)于二手房(fáng)交(jiāo)易成本(běn)较高、交易周期较长，具(jù)有(yǒu)非常(cháng)强(qiáng)的专(zhuān)业性，居民(mín)往往(wǎng)通过中(zhōng)介来完成。但(dàn)很多中介利用信息不(bù)对称等问题(tí)，将非必(bì)要的收费夹带其中，如收取过桥融(róng)资、按揭(jiē)费、担保费等，对(duì)居民造成额外的负担(dān)，而且这(zhè)些服务事项并未明(míng)码标(biāo)价。

　　对于(yú)二手(shǒu)房市场(chǎng)交易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服(fú)务(wù)在内的相关市场交易行为及其(qí)主体进行规范(fàn)和秩序(xù)整(zhěng)顿(dùn)，是房地产市场管(guǎn)理和调控的主题。“当下，推进这项工作(zuò)的意义更大，也(yě)更急(jí)迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重点

　　二手(shǒu)房市场(chǎng)中，历(lì)来对(duì)房地产经纪服务(wù)行业(yè)关(guān)注最多的一个(gè)话题，便(biàn)是房地产(chǎn)经纪服务费的(de)问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主(zhǔ)要监管的重点，将(jiāng)是对房地产经纪服务收费及中介交易(yì)进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋(wū)交易(yì)过程中(zhōng)，部分价值不菲的(de)房屋，往往要(yào)缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中介费。以(yǐ)北京某房地产经纪服务(wù)机构(gòu)2.7％的(de)服务费率计算，一套1000万(wàn)元(yuán)的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费上，两部(bù)门在此次(cì)意见中提(tí)及，房地产经纪(jì)机(jī)构要合理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费(fèi)用(yòng)。鼓(gǔ)励(lì)按照成交价(jià)格越(yuè)高、服(fú)务费率越低的原则实(shí)行分(fēn)档定价。引(yǐn)导由交易双方共同(tóng)承(chéng)担(dān)经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经(jīng)纪服务收费标(biāo)准的最早依(yī)据是1995年国家(jiā)计委建设部下(xià)发的《关于房地产中介服务(wù)收费(fèi)的(de)通知》（971号文），其中第六条规(guī)定(dìng)：房屋买卖代理收费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前(qián)北(běi)京市执行的2014年更新后的(de)收费标(biāo)准(zhǔn)，即(jí)根(gēn)据这样的规定：“少数特别复杂的(de)住宅买卖经纪服务(wù)，经(jīng)交易各方协商同意，可在(zài)规(guī)定的(de)收费标(biāo)准基础上适当(dāng)上(shàng)浮，上(shàng)浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介(jiè)费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权(quán)”的(de)精神，北(běi)京2015年取消(xiāo)了房地产中介(jiè)服务等57个政(zhèng)府定价，房地产经纪服务收(shōu)费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取(qǔ)费用过程中(zhōng)，相关(guān)监(jiān)管部门当前并未明(míng)确(què)具(jù)体(tǐ)的中介费率，中介机构仅需在服务(wù)过程(chéng)中对收费标准进行明码标价即可。而房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务机构在具(jù)体(tǐ)收取过程中(zhōng)，会结合房屋价值及工资标准(zhǔn)，综合(hé)计算出合适的中介(jiè)费(fèi)率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门(mén)在此次意见(jiàn)中提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构应(yīng)当在经营门店、网站、客户端等场所或(huò)渠道，公示服务项目(mù)、服务内容和收费标准，不得混(hùn)合标价和捆什么叫人文关怀，人文关怀体现在哪些方面绑(bǎng)收费。房(fáng)地产经(jīng)纪机构提供(gōng)的(de)基(jī)本服务和(hé)延伸服务(wù)，应(yīng)当分别明确服务项目和收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)。房地产(chǎn)经纪机构收费前应当向交(jiāo)易当事人(rén)出(chū)具收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金额(é)，由当(dāng)事人签字确(què)认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水(shuǐ)平的房地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构，住(zhù)房和城乡(xiāng)建设(shè)部门(mén)将会同(tóng)市场监管等部门采(cǎi)取约谈等综合措(cuò)施进行(xíng)重点监(jiān)管。市(shì)场监管部门会同有关部(bù)门依法查处不按规(guī)定明码(mǎ)标价、操纵经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)等违反价格和反垄(lǒng)断(duàn)法律法规的行为。对房(fáng)地产经纪机构相关违法违规信息，市场(chǎng)监管(guǎn)部(bù)门要依(yī)法依规纳入国家(jiā)企业信用(yòng)信(xìn)息(xī)公示系(xì)统。

　　房屋(wū)中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率越低(dī)的原则实(shí)行分档定价，是否意味(wèi)着，未(wèi)来豪宅的中介(jiè)费有(yǒu)望大幅降低什么叫人文关怀，人文关怀体现在哪些方面？

　　中(zhōng)原地(dì)产(chǎn)华(huá)南区总裁兼(jiān)深圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低(dī)的原(yuán)则实(shí)行分档定(dìng)价，合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租(zū)赁(lìn)经纪服务费用，主(zhǔ)要(yào)还(hái)是规范(fàn)行业，打(dǎ)击收费过高的(de)经纪机构，但对市(shì)场(chǎng)影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅(zhái)和普宅本来收费就不同，各(gè)家收费普遍在合(hé)理(lǐ)范围(wéi)内，加(jiā)上经纪服务费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指(zhǐ)出，由于当前两(liǎng)部门提出的意见仅为(wèi)鼓励(lì)性质(zhì)，即只是纲领性文件而非(fēi)规定，未来如何具体认定其中(zhōng)的(de)细则(zé)，还需要看各城市落(luò)地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前(qián)市(shì)场看，经纪服务领(lǐng)域的(de)调整改善、规范化，有利于行业健(jiàn)康(kāng)发(fā)展。同时，由于(yú)二(èr)手(shǒu)房很多房(fáng)源在(zài)产权方面有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税费等都(dōu)可能(néng)对(duì)交易产生影响，这对(duì)房地产经纪服务行业的专业性(xìng)提出更高的(de)要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买卖过程(chéng)中，原本(běn)应(yīng)该由上下家各支付(fù)一半的中介(jiè)费，但在一些热点城市的(de)二手房交易过(guò)程中，往(wǎng)往会有这样的情形，因部分购(gòu)房(fáng)者处于弱(ruò)势地位，从(cóng)而会出现中(zhōng)介费及税费均由(yóu)购房者来承(chéng)担。即使一些房东愿意承担中介费，这部分费(fèi)用也(yě)可能(néng)通过转嫁(jià)的方式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下(xià)家(jiā)，市场这种(zhǒng)所谓‘约定(dìng)俗(sú)成(chéng)’的情况，一些房产中介(jiè)公司将其视为向购(gòu)房者单边收费的行为(wèi)。部分(fēn)中介公司可能会利(lì)用其支配地(dì)位，在(zài)原先经纪(jì)服务收费的基础上，再次向房东收取费(fèi)用，而这部分费用，房东往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这(zhè)实际上相当于变相推高了房价。两部门提出(chū)严禁操(cāo)纵经纪服务收费(fèi)，不仅(jǐn)有利(lì)于提高交(jiāo)易中操作的透明(míng)度，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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