OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库(kù)科(kē)技，引发了公(gōng)募REITs扩募(mù)风(fēng)波，如今，二级市场的影响仍(réng)未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开(kāi)盘继续延续(xù)此前几日的下(xià)跌走势(shì)，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT曾发布公告(gào)，紧(jǐn)急回(huí)应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基础设施(shī)资(zī)产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协议的(de)通知。同时，在公告(gào)中，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步表示(shì)，原始权益人将继(jì)续(xù)密(mì)切关注哲库科技后续(xù)情况，积(jī)极(jí)做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目的原始权益人相关负责人也表示，近期已同步启(qǐ)动了应急(jí)预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应(yīng)对(duì)哲(zhé)库(kù)提前退(tuì)租的可(kě)能事项。由(yóu)于张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)是(shì)全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公(gōng)司(sī)领导高度重视(shì)，浦(pǔ)东(dōng)新区国资委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　多位业内(nèi)人士表示，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT近期市场波动(dòng)较大，但其实不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本上影响其内外(wài)价值，投(tóu)资者应(yīng)理性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技的事(shì)件继续扰动公募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开，此后二(èr)级市场(chǎng)价格开始震荡走低(dī)，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT最近几个交(jiāo)易日二级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年(nián)6月21日(rì)上市以来(lái)，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前上市(shì)的(de)8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博(bó)时(shí)招商(shāng)蛇口产业(yè)园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不同(tóng)程度(dù)下(xià)跌(diē)，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季报中已经披露张(zhāng)江光大园项目出租率有所下降，如(rú)今(jīn)拟扩(kuò)募的(de)项目又遭遇突发事件，因此(cǐ)导致二级市(shì)场(chǎng)价格出(chū)现(xiàn)波动。”一位业内人(rén)士(shì)分(fēn)析称。

　　不过(guò)，在上(shàng)述人(rén)士(shì)看(kàn)来，尽管出(chū)于风险规(guī)避的原因，最近几个(gè)交易日场内资金有所流出，但(dàn)是，不动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格下跌，风险也得到(dào)一定释放，但是(shì)价格涨跌(diē)会受到基本面、情绪面(miàn)等多(duō)重因素影(yǐng)响，不好判断价格是不是已经完全(quán)触底。

　　此外，还(hái)有一(yī)位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其(qí)实有(yǒu)些隐含(hán)收益率(lǜ)高的产(chǎn)品(pǐn)具(jù)备一(yī)定的(de)投(tóu)资价值，很适合稳健类(lèi)投资者。此外，伴随着经济(jì)复苏的步伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定的投(tóu)资价(jià)值。

　　先锋(fēng)瑞驰私(sī)募基金执(zhí)行董事(shì)高(gāo)如(rú)星对此表示，若张(zhāng)江(jiāng)园区(qū)最终能(néng)顺(shùn)利解决(jué)招商，平稳过度对(duì)经营现金流没有造成大(dà)的影(yǐng)响，“事(shì)件性利空下调至得这么急、这(zhè)么深，加上前(qián)期本身园区类资产就(jiù)回调不少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还是落(luò)到租(zū)金收入受不受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科(kē)技是其扩(kuò)募拟新购(gòu)入(rù)基(jī)础设(shè)施资(zī)产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目前(qián)未收到(dào)哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签(qiān)租赁协(xié)议的通(tōng)知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT进一步(bù)表示(shì)，原始(shǐ)权益人将继续(xù)密切关注(zhù)哲库科技(jì)后续(xù)情(qíng)况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关(guān)应(yīng)对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季(jì)报中披露的张(zhāng)江光大(dà)园项目出(chū)租率(lǜ)下降事项，一度二级市场价格(gé)出现回落。在随后召开的业绩说(shuō)明会中管理人就(jiù)相关(guān)事项进行了解释说明(míng)，市场信心得到了一(yī)定(dìng)提振，二级市场价格表现(xiàn)也趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明会上，运营团队表示了对张江光大园(yuán)项(xiàng)目(mù)的信心，预计签署意向书和(hé)合(hé)同谈判(pàn)中(zhōng)的储备租户正常转化后，项目(mù)出租(zū)率(lǜ)将得(dé)到回升。没想到仅过了(le)不到(dào)三(sān)周的(de)时间，张江(jiāng)REIT的扩募(mù)之路又(yòu)迎来(lái)了新(xīn)的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引起了(le)市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益(yì)人相关负(fù)责(zé)人坦(tǎn)言，事发突然确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关(guān)停哲库(kù)科技消(xiāo)息的第一时间即奔赴(fù)现场进(jìn)行了沟通和核实工作，并同步启动(dòng)了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领(lǐng)导高度(dù)重视，据悉新区国资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　当(dāng)谈及储备租(zū)户情况，相关(guān)负责人(rén)介绍说(shuō)，目(mù)前储备(bèi)租户还是比较丰富(fù)的(de)，覆盖了(le)芯片测试、人(rén)工智能、航(háng)天产业、信(xìn)息技术等产业客户(hù)，租(zū)赁意向(xiàng)面积超过了2万方(fāng)。从(cóng)意向储备转化为实际(jì)租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在(zài)着(zhe)手通过(guò)签署租赁意向(xiàng)书来尽快锁定(dìng)一些重要租(zū)户。虽然收(shōu)了三个月履(lǚ)约(yuē)保证金给了我们一些空间，但本(běn)着对首批扩募、对市场负责的态(tài)度，我们肯定要全力与时间赛跑(pǎo)，把这些面积在短期内完(wán)成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区(qū)域的张(zhāng)江(jiāng)光大园项(xiàng)目一季度末也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益(yì)人有那么多储备租户，之(zhī)前的空置率为何(hé)未能得到解决。

　　对此相关负(fù)责人解释，张江光大园一直以(yǐ)来都(dōu)坚持以市场(chǎng)化运营为导向，历(lì)史运营表现稳定，租(zū)户的调租和换租都属于(yú)正常情况，而(ér)这(zhè)次(cì)项目(mù)的大租户(hù)退租正好发生在市场活(huó)跃(yuè)度的(de)短期低点，目前市场(chǎng)情况(kuàng)已(yǐ)有所好转。在看(kàn)到出租率下(xià)滑情况没有得到及(jí)时修(xiū)复后，张江这边也(yě)作(zuò)了一定(dìng)的资源调配(pèi)和(hé)倾斜(xié)，引入(rù)了一些储(chǔ)备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租(zū)户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也(yě)有一些差异化，张润大厦多是两千多平的(de)大平层，楼(lóu)的成新(xīn)度高一(yī)些，单价也贵一(yī)些，张江(jiāng)光大园单层以一千平的面积为(wèi)主，还有一些独(dú)栋形态的物业(yè)。租户自身也会有诉(sù)求，也会根据自身需求(qiú)和预算(suàn)挑(tiāo)选区(qū)域(yù)内的(de)不(bù)同物业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩募完(wán)成以后，新老资产的管理夜游症的孩子精神有问题吗，孩子半夜起来突然乱走乱说话(lǐ)人(rén)都变成了(le)一家，后续(xù)我们在资源共享和联合营销(xiāo)方面能(néng)更(gèng)加充分发挥(huī)协同效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈(tán)及对(duì)于张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责人表示，张江集团和张江高科目前在管(guǎn)资产约五百(bǎi)万方，还有夜游症的孩子精神有问题吗，孩子半夜起来突然乱走乱说话一些其他在开发的(de)储备项目，这些都(dōu)将成为张江(jiāng)REIT实现打造张(zhāng)江园区产(chǎn)业空(kōng)间资(zī)产上市平台目标的坚(jiān)实(shí)后盾和储备资(zī)源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个资本(běn)平台(tái)和它未来的发(fā)展。”相关(guān)负(fù)责人表(biǎo)示，“这次扩募(mù)是我们实(shí)现(xiàn)基金(jīn)扩容的第一步(bù)，也是至关重要的(de)一(yī)步(bù)，眼(yǎn)下(xià)我们可能面临了一些突发情况需要解决，但(dàn)是(shì)这(zhè)和我们在张江科学城这三十年建设发展过程中所(suǒ)经历(lì)的相比，只(zhǐ)能算是一个非常小的插(chā)曲。我们有信心排除万难，尽一切可(kě)能化解当前(qián)突发(fā)事件的所有负面(miàn)影响，维持预(yù)期和市场的信心。”

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