饱受争(zhēng)议的二(èr)手(shǒu)房交易(yì)中介费问题，正逐渐得到监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监(jiān)管总局(jú)联(lián)合发布了(le)关于规范房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)的意见。意见(jiàn)提(tí)及，近年来(lái)，部分房地产经纪机构存在利(lì)用房源(yuán)客源优势(shì)收取过高费用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人(rén)信(xìn)息(xī)等问题(tí)，加重交易当事人负(fù)担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强(qiáng)从业主体管理、明确经纪服务内容、合理(lǐ)确定经纪服务(wù)收费、严格实行(xíng)明码标价(jià)等十方面，提出(chū)了意见。

　　中原地产首席(xí)分析师张大伟称，随着城(chéng)市(shì)发展(zhǎn)，一二线城市二手房交易占比逐(zhú)渐增(zēng)加。以北(běi)京、上海(hǎi)为例(lì)，二手(shǒu)房(fáng)占市场成交(jiāo)比(bǐ)例超过80％，大量二手房(fáng)成交依赖中介(jiè)居(比玉皇大帝还大的是谁，比玉皇大帝还厉害的是谁jū)间成交，房地产调控(kòng)重心逐渐从开发商(shāng)过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院住房政策研(yán)究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说(shuō)属于(yú)金额不低的大宗(zōng)交(jiāo)易(yì)，由(yóu)于二(èr)手房交易成(chéng)本较高、交易周(zhōu)期较长，具有非常强的专业性，居民往(wǎng)往通(tōng)过中介来完成。但很(hěn)多中(zhōng)介(jiè)利用信息不(bù)对称等问题，将非(fēi)必要的收(shōu)费夹带其中，如收取(qǔ)过桥融资、按(àn)揭费、担保费等(děng)，对居民造(zào)成额(é)外的(de)负担，而且这些服(fú)务事(shì)项并未明码标价。

　　对于(yú)二(èr)手(shǒu)房市场(chǎng)交易过程中存在的(de)“乱象”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指出，对包括经纪(jì)服务在内的相关市场交易行为(wèi)及其主体进(jìn)行规(guī)范和(hé)秩序(xù)整顿(dùn)，是房地产市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收(shōu)费问(wèn)题成监管(guǎn)重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来对房地(dì)产经纪服务行业关(guān)注(zhù)最(zuì)多的一个话题，便是房地产经纪服务费(fèi)的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关(guān)部门主要监(jiān)管(guǎn)的(de)重点，将是对房地产经纪(jì)服务收费及中介交(jiāo)易(yì)进(jìn)行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不低的(de)中介(jiè)费。以(yǐ)北京(jīng)某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收费上，两部(bù)门在此次意见中提(tí)及(jí)，房地产经纪机构要合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪(jì)服(fú)务(wù)费用。鼓励按(àn)照成(chéng)交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率越低的(de)原则实行分档定(dìng)价(jià)。引导由交易双方(fāng)共同承担经纪服务(wù)费(fèi)用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地产经纪服务收费(fèi)标准的最早依据是(shì)1995年国家计委建设(shè)部下发的《关(guān)于房地产中介(jiè)服务收费的通(tōng)知》（比玉皇大帝还大的是谁，比玉皇大帝还厉害的是谁971号文），其(qí)中第六(liù)条规定(dìng)：房(fáng)屋买(mǎi)卖代理收费(fèi)，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京(jīng)市执行的(de)2014年更新后的收费(fèi)标准，即根(gēn)据这(zhè)样的规定：“少数(shù)特别复(fù)杂的住宅买卖(mài)经纪服务，经(jīng)交易各方协商同意，可(kě)在规定的收(shōu)费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北(běi)京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表(biǎo)示，本着“简政放权”的(de)精神，北京(jīng)2015年取(qǔ)消了房地产中介服务等57个政(zhèng)府定价，房(fáng)地产经纪服务收费(fèi)多少由各中(zhōng)介机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机(jī)构在(zài)实际收(shōu)取费用过程中(zhōng)，相(xiāng)关监管部门当(dāng)前并(bìng)未明确(què)具体的中介费(fèi)率，中介机构仅需在服务过程中对(duì)收费标准进行明码标价(jià)即可。而房地产经纪服务机构在(zài)具体收取过程(chéng)中，会结合房屋价值(zhí)及工资标准(zhǔn)，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码标(biāo)价(jià)问(wèn)题，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地产经纪机(jī)构应当(dāng)在经(jīng)营门店、网站(zhàn)、客户(hù)端(duān)等(děng)场所或(huò)渠道，公(gōng)示服务项目、服务内(nèi)容和收费标准，不得混合标(biāo)价和捆绑收费。房地产经(jīng)纪(jì)机构提(tí)供(gōng)的基本(běn)服务(wù)和延伸服(fú)务，应当(dāng)分别明确服务项目(mù)和(hé)收费标准。房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构收费前(qián)应当向交易当事人(rén)出(chū)具(jù)收费清单(dān)，列明收费标准(zhǔn)、收费金额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场(chǎng)平均水平的房地产经纪(jì)机构，住(zhù)房和城(chéng)乡(xiāng)建设部门将会(huì)同市场监管等部门(mén)采取(qǔ)约谈等综合措施进行重(zhòng)点监(jiān)管。市场监管部门会同有关部(bù)门(mén)依(yī)法查处(chù)不按规(guī)定明码标价(jià)、操纵经纪服务收费(fèi)等(děng)违反价格(gé)和反垄断法律法规的行为。对房地(dì)产经纪机(jī)构相关违法(fǎ)违规信息，市场监管部(bù)门(mén)要(yào)依法依规(guī)纳入(rù)国家企业(yè)信用信息(xī)公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的(de)原(yuán)则实行分档(dàng)定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅(zhái)的(de)中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总(zǒng)裁兼深(shēn)圳中原(yuán)总经(jīng)理郑(zhèng)叔伦称(chēng)，住(zhù)建部发文鼓励(lì)按(àn)照成(chéng)交价格(gé)越高、服务费率越低的(de)原则实行分档(dàng)定价(jià)，合(hé)理降(jiàng)低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁(lìn)经纪服务费(fèi)用，主要(yào)还(hái)是规范行业(yè)，打击收费过高的经纪(jì)机(jī)构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅(zhái)本来收(shōu)费就不同，各家收费普遍在合理范(fàn)围内(nèi)，加上经(jīng)纪服(fú)务(wù)费用对市(shì)场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部门提出的意见仅为鼓励(lì)性质(zhì)，即只是纲(gāng)领性文件而非(fēi)规定，未来如(rú)何具体认定其中的细则，还需(xū)要看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服(fú)务(wù)领域的(de)调整(zhěng)改(gǎi)善、规范化，有利于行(xíng)业(yè)健康发展(zhǎn)。同时，由于二手房很多房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如(rú)产权抵(dǐ)押、不同税费(fèi)等都可能(néng)对(duì)交易产(chǎn)生(shēng)影响，这(zhè)对房地(dì)产经纪服务行业的专业性提出更(gèng)高的要(yào)求。”

　　58安居(jū)客研究院(yuàn)研究(jiū)总(zǒng)监(jiān)陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过(guò)程中，原本应该由上下家各支付(fù)一半(bàn)的中介费，但在(zài)一些热点城市的二手(shǒu)房交易(yì)过程中，往往会有这样(yàng)的情形，因部(bù)分购房者(zhě)处于弱势地(dì)位，从(cóng)而会出现(xiàn)中介(jiè)费及税费均由购房者(zhě)来承担。即使(shǐ)一些(xiē)房东(dōng)愿(yuàn)意承(chéng)担(dān)中介费(fèi)，这部分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的(de)方(fāng)式，在房价(jià)中有所体(tǐ)现。

　　“上家把(bǎ)中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗成’的(de)情况，一些房产中介(jiè)公司将其视为向(xiàng)购房者单边收费的行为。部分中介公(gōng)司可能会利(lì)用(yòng)其(qí)支配地位(wèi)，在原(yuán)先(xiān)经纪(jì)服务收费的(de)基础上，再次(cì)向(xiàng)房东收取费用，而这部分费用(yòng)，房东往往会将其转再次(cì)转嫁(jià)给购房(fáng)者，这实(shí)际(jì)上(shàng)相当(dāng)于变相(xiāng)推高(gāo)了房价。两部门提出严禁(jìn)操纵(zòng)经纪(jì)服务收费，不仅有利于提高交易中操(cāo)作的透明度(dù)，也有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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