5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数(shù)本(běn)月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对(duì)于这一板(bǎn)块已经在(zài)悄然布(bù)局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日(rì)时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地(dì)方国企(qǐ)央企获得增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流(liú)通股比(bǐ)重增幅五只个股分(fēn)别为(wèi)华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置(zhì)房地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红利时(shí)代已(yǐ)过 精耕(gēng)细(xì)作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对房(fáng)地(dì)产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色(sè)，但公募所(suǒ)持房地产公司市值(zhí)在股(gǔ)票(piào)资产(chǎn)中的占比(bǐ)却断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了(le)三年来的首次(cì)回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的持股比例(lì)也同(tóng)步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今(jīn)年一季度得(dé)以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股分(fēn)别为保(bǎo)利(lì)发(fā)展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集(jí)中于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基(jī)金一季报(bào)汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块(kuài)排名最高的是(shì)保利(lì)发展，在(zài)基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去(qù)年四季(jì)报，变化之(zhī)处首先在于几只房地产龙(lóng)头股从排(pái)位(wèi)上看(kàn)均(jūn)有退步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金地(dì)集(jí)团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏链上最后(hòu)一环，且首(shǒu)季(jì)并非行业销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至(zhì)机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈(quān)判断(duàn)房地(dì)产已经进入(rù)大分化时代，一二线城市好于三(sān)四线城市(shì)。而映射到二级市场投(tóu)资(zī)上，配(pèi)置房地产行业轻松收(shōu)获行(xíng)业(yè)贝(bèi)塔的红(hóng)利期一去不(bù)返了。“如(rú)果按照(zhào)产业(yè)周期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业(yè)在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期(qī)的行业，传统认知上(shàng)没有什么(me)投资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的(de)行(xíng)业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更大的(de)变(biàn)化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也对付睡完就跑的男人，报复睡完就跑的男人有公(gōng)募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民(mín)存(cún)款数量增加(jiā)了(le)15万亿元。中国存(cún)量有400亿(yì)平方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产的(de)更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地(dì)产研究(jiū)员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无(wú)论从(cóng)城镇化的进程，还(hái)是人均住房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房价(jià)收入也不(bù)支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的(de)房价(jià)，因而(ér)行业高增(zēng)的(de)时代已经过去，未来行业(yè)的(de)需求或(huò)将回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆(gān)属性，就(jiù)很(hěn)容(róng)易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的(de)方式，获(huò)得市占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时(shí)，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经过(guò)去了(le)，但不代表没(méi)有投资机会(huì)，机会在于(yú)城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投(tóu)资，就是强竞(jìng)争力(lì)公司的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的(de)认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至(zhì)整(zhěng)体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质(zhì)区(qū)域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地(dì)产板块(kuài)个(gè)股，在(zài)纳入统(tǒng)计(jì)的124只房地产类标(biāo)的股(gǔ)中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股(gǔ)价上涨的(de)达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰好排(pái)名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们(men)分(fēn)别是上(shàng)实(shí)发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名(míng)第一(yī)的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一(yī)假(jiǎ)期归来后日(rì)成交量(liàng)明显(xiǎn)放(fàng)大(dà)，4日(rì)、5日连续(xù)两个交(jiāo)易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看，上实发(fā)展的(de)主营业务为房(fáng)地产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及(jí)服务为(wèi)房(fáng)地产销(xiāo)售、房地产租赁(lìn)、物业(yè)管理(lǐ)服务、工程(chéng)项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大(dà)流通(tōng)股股东来看(kàn)，各(gè)类机构都有对其布局的(de)例(lì)子。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包(bāo)括公募的上银(yín)基金、私募的迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第二的浦东金(jīn)桥也是(shì)上海本(běn)地房企(qǐ)，其第一季度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一(yī)方面则是公司拿地结(jié)算(suàn)持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在(zài)这样(yàng)的业(yè)绩势头向好背景下，自然(rán)也(yě)吸引了知名机构在其(qí)中持续驻足(zú)。从第一(yī)季度十(shí)大流通股股东来看，知(zhī)名私(sī)募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然在前十(shí)中，这(zhè)也是(shì)连续(xù)第三个季(jì)度他有的两只(zhǐ)产品杀(shā)入(rù)前十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还(hái)有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增加了(le)持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳的地(dì)产公司，一季报(bào)交出的也(yě)是(shì)一份报喜的成绩单(dān)：首季公(gōng)司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上市(shì)公司股东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公(gōng)募指基首(shǒu)季新杀入(rù)十大流通股股东行(xíng)列。具体说来(lái)， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球基金相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土地(dì)市场大幅(fú)降温，优质(zhì)土(tǔ)地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企(qǐ)的利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企受限于信(xìn)用问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房企的净(jìng)负(fù)债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间(jiān)有(yǒu)限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企(qǐ)的销(xiāo)售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要又体现为库存的(de)优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的(de)融资(zī)成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不(bù)动(dòng)产(chǎn)资(zī)产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较(jiào)于民营地产公司(sī)也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资(zī)源债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的(de)资产会有(yǒu)更多担忧(yōu)和(hé)质疑，所(suǒ)以在(zài)这一轮行业出清的过(guò)程中，央国企相较于(yú)民(mín)企来说估值(zhí)的修复(fù)更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的角度从中长(zhǎng)期的(de)维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度(dù)提升(shēng)后，行业进(jìn)入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期(qī)的(de)盈利(lì)和(hé)现金流创(chuàng)造能(néng)力，以(yǐ)此带(dài)来估(gū)值中枢(shū)的(de)提升，应(yīng)该关注估值(zhí)相对较(jiào)低(dī)，企业自(zì)身(shēn)资(zī)产的(de)质量好、运(yùn)营能(néng)力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业普涨(zhǎng)的(de)概率(lǜ)比较(jiào)低(dī)，行业内部(bù)将出现(xiàn)分化(huà)，要关注(zhù)将受益于行业集中(zhōng)度提升(shēng)的头部(bù)公司。”星石投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思(sī)路的话(huà)，或(huò)许还(hái)是保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口等国资背(bèi)景(jǐng)龙头前(qián)途更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察国企央企(qǐ)在三(sān)个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是(shì)销售份额持(chí)续提(tí)升，再次(cì)是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速(sù)度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季(jì)报(bào)梳理发现，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现的整体下(xià)滑，2023年(nián)一(yī)季度的(de)业(yè)绩分(fēn)化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房企营收(shōu)、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增(zēng)速(sù)的增(zēng)长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人(rén)士对付睡完就跑的男人，报复睡完就跑的男人张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业(yè)绩出现明(míng)显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下半(bàn)年民(mín)营(yíng)房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地(dì)拿地，且(qiě)主要集(jí)中在(zài)核(hé)心城市(shì)，投(tóu)资(zī)力度较大。投资的驱动(dòng)能够推(tuī)动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能(néng)够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的(de)复苏过程中(zhōng)，还面临着一些(xiē)不(bù)确(què)定性。其(qí)实整个市场(chǎng)从(cóng)四月份开始又在往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都等极(jí)个(gè)别城(chéng)市四月环比三(sān)月相对表(biǎo)现较好之外(wài)，包括北(běi)京(jīng)、上(shàng)海在内的绝大多数(shù)城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的市场(chǎng)表现也(yě)不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以及市(shì)场的去库存压力(lì)、企业(yè)的资(zī)金面压力，可(kě)能会出现，到六月(yuè)份(fèn)房(fáng)企为(wèi)了半(bàn)年报冲业(yè)绩出现市(shì)场的短期反弹(dàn)外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是(shì)说(shuō)，第二季(jì)度、第(dì)三季度增长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个(gè)房地产以(yǐ)及其(qí)上下游(yóu)产(chǎn)业链的复苏(sū)速度都比想象(xiàng)的(de)要慢很多(duō)，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游就不(bù)是赚快钱的时(shí)候(hòu)，只能赚他基本面的(de)钱。但这(zhè)也(yě)意味着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐(zhú)步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等待它的基本面不(bù)断(duàn)地凸显出来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提及个(gè)股仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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