文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建(jiàn)设工作会议(yì)提(tí)出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这(zhè)是(shì)房地产从大开发(fā)时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的(de)必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是(shì)权宜之(zhī)计(jì)，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然(rán)二(èr)次房改是个(gè)技(jì)术活(huó)，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)，长效机(jī)制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经济规律办事(shì)，中国一定能实(shí)现房地产软着陆和(hé)长期平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购买者的单(dān)方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看，预售制对(duì)购(gòu)房者非(fēi)常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等(děng)待期(qī)一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要(yào)承(chéng)担延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实中央(yāng)房(fáng)住不(bù)炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售(shòu)制度(dù15mm等于多少厘米 15mm等于多少微米)？预(yù)售制度(dù)怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单(dān)科普一(yī)下：商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)最早源(yuán)于(yú)中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达(dá)国家一般有(yǒu)严(yán)格的监(jiān)管保障措施，开发商在项(xiàng)目(mù)获(huò)得政府(fǔ)批(pī)准后(hòu)才可(kě)以开始销(xiāo)售，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后并非像中国一样在支付完首付款后(hòu)从(cóng)银行(xíng)一次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是根据开发商工程进(jìn)度(dù)在完全(quán)交房前进行分期支付(fù)。所以，预售制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些(xiē)保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会触发(fā)风险，对购(gòu)房民众不(bù)公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观(guān)讲(jiǎng)预(yù)售(shòu)制度有(yǒu)一(yī)定历史阶(jiē)段性(xìng)，现在(zài)中国住房(fáng)进入存量时代，取消预(yù)售制度有(yǒu)助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩(shuǎi)给(gěi)老百姓(xìng)和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心和(hé)房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化(huà)改(gǎi)革，中(zhōng)国一定(dìng)能化(huà)解这(zhè)个难题，让房(fáng)地产(chǎn)回归(guī)实(shí)体经济和居住(zhù)属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能(néng)例(lì)外，老(lǎo)百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人。从这个角度(dù)，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)、实施现房销售是(shì)实现(xiàn)老百(bǎi)姓安(ān)居乐业(yè)、社会(huì)长治(zhì)久安、行业企业健(jiàn)康(kāng)发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合稳楼(lóu)市、房地(dì)产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融(róng)支(zhī)持当期三好生、新(xīn)模式(shì)等综合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国务院发(fā)展(zhǎn)研究中心参与(yǔ)财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠(gāng)杆(gān)率等进行过长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的(de)风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年(nián)代(dài)在中国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是(shì)地产(chǎn)行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分层销售孕育(yù)而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或(huò)者其(qí)他临(lín)时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多(duō)数(shù)居(jū)民的储(chǔ)蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是中国香(xiāng)港地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始探(tàn)求(qiú)新的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经(jīng)推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的市民(mín)数量有(yǒu)所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英(yīng)东创办立信置业有限(xiàn)公(gōng)司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务的经(jīng)验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着(zhe)独(dú)到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加(jiā)快自(zì)身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘(pán)后(hòu)，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文字(zì)详尽说明(míng)楼宇的地势(shì)环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外(wài)一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的(de)分(fēn)期付款形(xíng)式，等新楼落成时(shí)，收(shōu)齐买家的(de)钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众(zhòng)购(gòu)房(fáng)的资金(jīn)压力，加速了房(fáng)屋的建(jiàn)造和销售，也解(jiě)决了制(zhì)造商(shāng)的(de)资金问题，降(jiàng)低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时(shí)可谓是(shì)“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预(yù)售(shòu)楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为(wèi)当(dāng)时(shí)中国香港房(fáng)地产市场的一(yī)大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率(lǜ)地解(jiě)决了(le)核心的住房供不应求的问题，使房(fáng)市(shì)发(fā)展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市(shì)场(chǎng)健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要(yào)求(qiú)开(kāi)发商在预(yù)售(shòu)前，确(què)保地价款(kuǎn)已经(jīng)全部支付，还要证明自身(shēn)有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时(shí)需律所(suǒ)和(hé)建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑(zhù)师等造(zào)假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师(shī)行在银行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商(shāng)操作等采取全透明化机制，且(qiě)银行的(de)责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需(xū)自身推(tuī)动项目(mù)完(wán)工。随着监管体系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面(miàn)临住(zhù)房需求大和供(gōng)给量短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国(guó)内地优先发展重工业，强调(diào)基础(chǔ)建(jiàn)设，这(zhè)一导向使(shǐ)前期发展工业化的进程大于城市(shì)化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配套问题，才能进一(yī)步(bù)推(tuī)进城市化。但当时推(tuī)行的(de)是“统一管理，统一(yī)分(fēn)配，以租养房”的(de)福利分房制(zhì)度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速(sù)较慢，福利分(fēn)房制(zhì)度(dù)也出现了分配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再(zài)适用于当时的国情。叠加房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品房供应量小的困(kùn)境，此时引入中国香港的(de)“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)无疑是对(duì)内地(dì)房(fáng)地产市场(chǎng)的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引进中国香港(gǎng)预(yù)售商品房(fáng)制度，先后(hòu)出台(tái)多项(xiàng)文件(jiàn)，大力支(zhī)持国内房地(dì)产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进(jìn)一步深(shēn)化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文(wén)件，决定停(tíng)止住房无偿实(shí)物分配(pèi)，逐步实(shí)行住房分配(pèi)货币化、住(zhù)房(fáng)供给(gěi)商品化、社(shè)会(huì)化的住房(fáng)新体制(zhì)，从计划经济下的福利(lì)分(fēn)房转向市场经济(jì)的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房(fáng)企缺少资金和(hé)开(kāi)发(fā)时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项目(mù)的开(kāi)发(fā)，形(xíng)成滚动(dòng)开发(fā)模式，住房供应(yīng)速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货(huò)币(bì)化，中国人民(mín)银(yín)行等多方(fāng)迅(xùn)速出台相关的(de)信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市场的(de)发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经调整(zhěng)形(xíng)成契合中国内地(dì)的商(shāng)品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压(yā)力，加(jiā)快城(chéng)镇住(zhù)房建设(shè)。具体(tǐ)来说，是指房地产开发(fā)企业将正在(zài)建设中(zhōng)的(de)房屋预先出(chū)售给购房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程(chéng)中，商(shāng)品房预售流(liú)程为：房地产开发商办理预售(shòu)许(xǔ)可证(zhèng)-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购房者(zhě)需(xū)要一次性(xìng)付(fù)清首付(fù)款，并采用(yòng)银行贷款的形式(shì)一次性付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言(yán)之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国香港的按照工程进度(dù)付(fù)款有所不同。对中国内(nèi)地的开发商而(ér)言(yán)，预售制商品(pǐn)房(fáng)也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在(zài)

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产(chǎn)市场的稳步发(fā)展(zhǎn)起到了(le)重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市(shì)场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼(lóu)住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居(jū)，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达(dá)国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套(tào)数从(cóng)约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前(qián)已(yǐ)成(chéng)为中国(guó)内地商品房(fáng)销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面(miàn)积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销售面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地产行业的发展。中(zhōng)国(guó)内地房地产(chǎn)历经(jīng)二(èr)十多(duō)年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿(yì)平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先(xiān)行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中国(guó)内地经济高增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地(dì)产(chǎn)带动的上下(xià)游产业链特别长，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地(dì)产对金融、批(pī)发、建(jiàn)材的(de)带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全(quán)社会固定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠(qú)道，从房地产贷款占银行(xíng)各(gè)项贷(dài)款余额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等(děng)通道(dào)业务，占比(bǐ)超过三分之一(yī)。从房地产(chǎn)融资存量占社(shè)融(róng)存(cún)量(liàng)比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致(zhì)银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道(dào)，根据我(wǒ)们的《中国住(zhù)房市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中国(guó)住房市(shì)值(zhí)为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于美国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值(zhí)的比例看，2020年(nián)中国(guó)为(wèi)66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与(yǔ)股债(zhài)房市值的比例较高，主要是(shì)因为住房市(shì)值高，以及(jí)中(zhōng)国资(zī)本(běn)市场发育尚不成熟(shú)，直接(jiē)融资(zī)比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券(quàn)市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的单方(fāng)面不(bù)公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购(gòu)房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和(hé)银行(xíng)的按揭贷款合同是(shì)两(liǎng)个独立的(de)合(hé)同关系(xì)，如(rú)果开(kāi)发(fā)商(shāng)发生(shēng)违约，购(gòu)房(fáng)者只能根据购房合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银行(xíng)进行贷款偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房(fáng)企因(yīn)为市(shì)场波(bō)动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂(liè)等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合(hé)同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧(sàng)失还(hái)款能力(lì)或短(duǎn)期不能(néng)还款等，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个(gè)字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市商品房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中明确规(guī)定(dìng)了开发企业预售商(shāng)品房(fáng)所得(dé)款项应(yīng)当用于有(yǒu)关的(de)工程建设(shè)，商品房预售(shòu)款监(jiān)管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的(de)预售资金监管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市(shì)重点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建安(ān)成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项目工程总额报(bào)价计(jì)算重点资金(jīn)。而事实(shí)是，不少(shǎo)购房款未(wèi)进入监管账(zhàng)户、或进入监管(guǎn)账户后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没(méi)有资(zī)金继(jì)续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续(xù)还款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在(zài)过去房地产大开发(fā)时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方(fāng)，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得(dé)监(jiān)管账(zhàng)户拨付资金，再(zài)由工程方将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度(dù)所需(xū)。通(tōng)过这(zhè)些方式套取的资金(jīn)，在房企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性(xìng)，房(fáng)企(qǐ)抽调资金统筹拿(ná)地(dì)、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资(zī)金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定(dìng)程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预付(fù)资金(jīn)，一般设有(yǒu)定(dìng)金或预(yù)付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的(de)预付(fù)款比例相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般(bān)以定金(jīn)方式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式发(fā)放(fàng)按揭(jiē)贷(dài)款，一是按(àn)工程进度付款，按(àn)揭贷款按(àn)照(zhào)工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是(shì)房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出(chū)现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质(zhì)量的(de)保障有(yǒu)两种方式(shì)，一是期(qī)房由政府或第三方验收合格并提供(gōng)验收(shōu)凭(píng)证后，开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条件返还，最低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首付，其余(yú)房款交(jiāo)付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定(dìng)金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国官方(fāng)数据(jù)，2021年(nián)美(měi)国平均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除(chú)定(dìng)金或首(shǒu)付外(wài)，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国(guó)为防止开发商(shāng)挪用(yòng)资金，购(gòu)房者的定金及(jí)首付款由第(dì)三方公证行或产(chǎn)权(quán)保险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发(fā)商在房屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的资金全(quán)部来自银(yín)行，银行根据(jù)工程(chéng)进度向开发商提(tí)供一(yī)定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接损害银行利益(yì)，银行(xíng)有充(chōng)分动(dòng)机监管开发商(shāng)施工进度。开发(fā)商在房屋交付时(shí)需取得由(yóu)政府相关部门经审(shěn)查后发(fā)放的(de)验(yàn)收凭(píng)证，通过(guò)验收(shōu)凭证(zhèng)向银行得到购房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可(kě)零首付购房，房(fáng)款按建造工(gōng)期进度支付，按揭(jiē)按(àn)工(gōng)期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开(kāi)发(fā)商(shāng)或购房(fáng)者可(kě)购(gòu)买(mǎi)期(qī)房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商(shāng)在项目获(huò)批后(hòu)即(jí)可(kě)预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付(fù)约2000欧(ōu)的定金(jīn)并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如(rú)由于任何原因不能购买，定(dìng)金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含在(zài)购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没有规定(dìng)最低首(shǒu)付比例，可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一般来说，支付节(jié)点可分为公证后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支(zhī)付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者可在支付房款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房(fáng)贷(dài)利(lì)率采用固定利率，银(15mm等于多少厘米 15mm等于多少微米yín)行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定使用(yòng)期限，期限结(jié)束后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公(gōng)司针对期房设计了两种保险，保险的功能(néng)是当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保(bǎo)险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时(shí)，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司(sī)赔(péi)付，而超出10％的(de)部(bù)分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面，首付(fù)比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环(huán)节，英国(guó)采(cǎi)取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比例(lì)相(xiāng)对较低，一(yī)般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋(wū)必(bì)须经过房(fáng)产公证公司的(de)检验验收后才能交付(fù)，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预(yù)售资金监管极为(wèi)严(yán)格，资金(jīn)也由律师(shī)监管，在确认工程进(jìn)度、支付(fù)相(xiāng)关款项过(guò)程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖方(fāng)律师(shī)，卖方(fāng)律师转给开(kāi)发(fā)商，即(jí)资(zī)金(jīn)在(zài)进入开发商账户前经(jīng)过(guò)两道关口(kǒu)，有利于(yú)保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本(běn)期(qī)房交易立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发(fā)商必须完成“预售(shòu)房(fáng)定(dìng)金保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例(lì)不超房(fáng)款的(de)20％，开发商违约(yuē)需返(fǎn)还定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二(èr)战结束(shù)后由于房屋供(gōng)给严重(zhòng)失(shī)衡，叠(dié)加法律空白，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物(wù)交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规范期房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物(wù)取引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分(fēn)，法律要求(qiú)开发商必须完成(chéng)定金保全措施才可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开(kāi)发商向金融机构(gòu)或指(zhǐ)定保证机(jī)构(gòu)或保(bǎo)险机构签订(dìng)定金(jīn)保证委托(tuō)合同，设置购房者定(dìng)金(jīn)的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保证(zhèng)金证(zhèng)明书(shū)交付给购房者。除定(dìng)金外，其他预(yù)先支付的购房款也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致(zhì)期(qī)房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者(zhě)赔(péi)付违(wéi)约(yuē)金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交房前只需支付最(zuì)多不超(chāo)20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷(dài)款，但交房(fáng)后才开始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定(dìng)金外(wài)的剩(shèng)余房(fáng)款在交房后(hòu)开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进银行专门(mén)项目资(zī)金账(zhàng)户，交房后满1年保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加(jiā)坡(pō)开发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权(quán)合(hé)同以及订金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者(zhě)向(xiàng)银行(xíng)申请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方(fāng)式，《发展商条例》对期(qī)房(fáng)付款流程做了统(tǒng)一(yī)详细规定(dìng)，要求所(suǒ)有开(kāi)发商遵守，支付节点一般(bān)为合同(tóng)签订(dìng)后(hòu)、地基完(wán)工、框架完工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进(jìn)度放(fàng)款，月供在此(cǐ)过程(chéng)中随(suí)着(zhe)放出贷款的(de)增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入银行(xíng)专门的项(xiàng)目资(zī)金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设(shè)有关。房屋(wū)交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了(le)政(zhèng)策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保(bǎo)交(jiāo)楼和(hé)房企重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对刚(gāng)需和改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对(duì)局(jú)部(bù)停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民(mín)生，给(gěi)予强有力的(de)金融工(gōng)具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民营企业，加大支持(chí)力度(dù)，由优质房(fáng)企牵头并(bìng)购重(zhòng)组整(zhěng)个行业(yè)，为每个房企(qǐ)配套AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发商违约(yuē)后定(dìng)金保护机(jī)制，如将已支付定金冻(dòng)结至房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定金安(ān)全。签订合同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介入(rù)，为房屋重(zhòng)大延(yán)期(qī)以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，建立按工程(chéng)进(jìn)度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保(bǎo)护(hù)购房者的权益。资金监管环(huán)节，引入独(dú)立于开发商、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或(huò)由(yóu)政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防(fáng)止(zhǐ)资(zī)金挪用现象。交付(fù)环(huán)节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商(shāng)品房预售制(zhì)是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购(gòu)房民众的最根本最实(shí)质的(de)保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。

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