OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科技，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安(ān)张江光大园REIT开盘继续延(yán)续此前几日(rì)的下跌走势，午后(hòu)跌(diē)幅(fú)一度扩大，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要(yào)承(chéng)租方之(zhī)一(yī)，目前未收(shōu)到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注(zhù)哲库科(kē)技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外(wài)，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益(yì)人相关负责人也(yě)表示，近期(qī)已(yǐ)同步(bù)启动了(le)应(yīng)急预案，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积极(jí)应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导高度重视，浦东(dōng)新区国资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华(huá)安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT近(jìn)期市(shì)场波动较大，但其(qí)实不动产公募(mù)REITs项目短期(qī)出(chū)租率下跌并不(bù)会从根本上影(yǐng)响其内外价值(zhí)，投资者应理(lǐ)性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技的事件继续(xù)扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后(hòu)二级(jí)市(shì)场价格开始震荡(dàng)走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT跌(diē)幅一(yī)度(dù)扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回(huí)升，最终报(bào)收3.512元，全(quán)天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息(xī)影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最(zuì)近几个交易日(rì)二级市场价格(gé)表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅(fú)达(dá)到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上(shàng)市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居(jū)前列(liè)。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公(gōng)募REITs市场整体表现(xiàn)上(shàng)看，目(mù)前上市(shì)的(de)8只产业园区(qū)基(jī)础设(shè)施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产(chǎn)业(yè)园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不(bù)同(tóng)程度下跌(diē)，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报(bào)中(zhōng)已经(jīng)披露(lù)张江光大园项目出租率有所下降，如今(jīn)拟(nǐ)扩(kuò)募(mù)的(de)项(xiàng)目又遭(zāo)遇突发事件，因此导致二级市场(chǎng)价格出现波(bō)动。”一(yī)位(wèi)业内人(rén)士(shì)分析(xī)称。

　　不过(guò)，在(zài)上述人士看来，尽管出于风(fēng)险规避的原因，最近(jìn)几个交(jiāo)易日场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短(duǎn)期出租率下跌并不会从根(gēn)本(běn)上影响其内外(wài)价值。

　　他也(yě)同(tóng)时表示，目(mù)前(qián)随着二级市(shì)场(chǎng)价格下跌(diē)，风险也得(dé)到一定释放，但是(shì)价(jià)格涨跌(diē)会受到基本面、情绪(xù)面等多重因素影响，不好判断(duàn)价(jià)格是(shì)不是已经(jīng)完全触(chù)底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年(nián)整体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年内二级市场跌幅较大，其(qí)实有些隐含收益率(lǜ)高的(de)产品(pǐn)具备一定的投(tóu)资价值，很适(shì)合稳(wěn)健类投资(zī)者。此外，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金(jīn)执行董(dǒng)事高(gāo)如星(xīng)对(duì)此表(biǎo)示，若张江园区(qū)最终能顺(shùn)利解(jiě)决招商(shāng)，平稳(wěn)过度对经营现金流(liú)没有造成大的(de)影响，“事件性利空下调至得这么急、这么深(shēn)，加(jiā)上前期本身园区类资产就回调不少了，这就是(shì)黄金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还是落(luò)到租金收入(rù)受不受影响(xiǎng)，影响多大(dà)，估计(jì)园区(qū)会最(zuì)终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯(xīn)片子(zi)公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT发(fā)布公告(gào)，紧急(jí)回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基础设施(shī)资产张润(rùn)大厦的重(zhòng)要承租方之一(yī)，目前未收(shōu)到(dào)哲库科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止执行(xíng)已签(qiān)租赁协议的(de)通知。同时，在公(gōng)告中，华(huá)安张江光大园REIT进(jìn)一步表示(shì)，原始权(quán)益(yì)人(rén)将继(jì)续密切关注哲(zhé)库科技(jì)后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季(jì)报(bào)中披露的(de)张江光大(dà)园项目出租率(lǜ)下降事项，一度二级市场价格出(chū)现回落(luò)。在随后(hòu)召开的业绩说明会中管(guǎn)理人就相关事项进行了解(jiě)释说(shuō)明(míng)，市场信心(xīn)得(dé)到了一定(dìng)提振，二(èr)级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和(hé)线(xiàn)下的扩募说(shuō)明会上，运营团队表示了对张江光大园项目(mù)的信心，预计签署意向(xiàng)书和合同(tóng)谈判中的储备租户正常转化(huà)后，项(xiàng)目(mù)出租率将得到回(huí)升。没(méi)想到仅(jǐn)过了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的(de)扩募之(zhī)路(lù)又迎来了新(xīn)的(de)考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引(yǐn)起了市场各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目(mù)的原始(shǐ)权益(yì)人相关负(fù)责人坦言，事发突然确实始料未及，在(zài)获(huò)悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息的第一时间即奔赴现场进行了(le)沟通和核实工作(zuò)，并同(tóng)步启动了应急预(yù)案，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积(jī)极应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视，据悉新(xīn)区国资委也高度(dù)关注。

　　当(dāng)谈(tán)及储备租户情(qíng)况，相关负(fù)责人介(jiè)绍说，目前(qián)储备租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯(xīn)片(piàn)测试(shì)、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意(yì)向面积超过了2万方(fāng)。从意向储(chǔ)备转化为实际租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正在着手通(tōng)过(guò)签署租赁(lìn)意向书(shū)来(lái)尽快(kuài)锁(suǒ)定(dìng)一些重要租户。虽然(rán)收(shōu)了三个月履约保证金给了我们(men)一(yī)些(xiē)空间(jiān)，但(dàn)本(běn)着对首批扩(kuò)募(mù)、对市场负责(zé)的(de)态度，我们肯定(dìng)要全(quán)力与时间赛跑，把(bǎ)这些面积在(zài)短期(qī)内(nèi)完成去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张江光大园(yuán)项目一(yī)季度末也有将近(jìn)30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那么多储备租户，之前的(de)空置率为何未能(néng)得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张江光大园(yuán)一(yī)直以(yǐ)来都坚持以市(shì)场化运营为导向(xiàng)，历(lì)史(shǐ)运营表现稳定，租户的调(diào)租和换(huàn)租都属于正常情况，而这(zhè)次项(xiàng)目的大(dà)租户(hù)退租正好发生在市场活跃(yuè)度的短期(qī)低点，目前(qián)市场情况已有所好转。在看(kàn)到出租率下滑情况没有得(dé)到及时修复后，张江(jiāng)这(zhè)边(biān)也作了一定的资源调配和倾斜(xié)，引(yǐn)入了(le)一些储备租(zū)户。

　　另(lìng)外，张润(rùn)大(dà)厦(shà)和张江光(guāng)大园项目(mù)在给(gěi)租(zū)户(hù)的分隔空(kōng)间(jiān)、交付(fù)标准、租(zū)金水平等方面也有(yǒu)一些(xiē)差(chà)异化，张润大厦多是两千多平(píng)的大(dà)平层，楼的成(chéng)新度高民盟的加入条件是什么，民盟的加入条件是什么样的一(yī)些，单(dān)价也贵一些，张江光(guāng)大园单层以一(yī)千平的面积为主(zhǔ)，还有一些(xiē)独栋形态的(de)物业(yè)。租户自(zì)身也会(huì)有诉求，也会根据自身需求和预算(suàn)挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后(hòu)，新老(lǎo)资产(chǎn)的(de)管理人都变成了一家，后续我们在资源(yuán)共(gòng)享和联(lián)合营(yíng)销方面能更加充分发挥协(xié)同(tóng)效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上述(shù)负责(zé)人补充说道。

　　最后谈(tán)及对(duì)于张江REIT的定(dìng)位和(hé)展望，相关负责人表示，张江集团和张(zhāng)江高科目前在管资产约五(wǔ)百万方，还有一些其他在开发(fā)的储备项目，这些(xiē)都将成(chéng)为张江REIT实现(xiàn)打造张江园区(qū)产业空(kōng)间资(zī)产上市平(píng)台目标的坚实后盾和(hé)储备资源。“我们(men)非常重视张江(jiāng)REIT这(zhè)个(gè)资本平台(tái)和(hé)它未来的发展。”相关负(fù)责人表示(shì)，“这次扩募是我们实现基(jī)金(jīn)扩容的第(dì)一步(bù)，也是至关重(zhòng)要的一步，眼下我们可能面临了一些(xiē)突发情况需(xū)要解决，但是这和(hé)我们在张江科学城这三十年建设发展过程中所经历的(de)相比，只能(néng)算是一(yī)个非(fēi)常(ch民盟的加入条件是什么，民盟的加入条件是什么样的áng)小(xiǎo)的插曲(qū)。我(wǒ)们有信心排除万难，尽(jǐn)一切(qiè)可能化解(jiě)当前突(tū)发事件的(de)所有负面影响，维持预(yù)期和(hé)市场(chǎng)的信(xìn)心。”

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