万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了(le)。

　　今年(nián)年(nián)初(chū)“万柳少爷(yé)”的意外走红(hóng)，让这个位于(yú)北(běi)京(jīng)海淀的豪(háo)宅被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾(céng)宣称要做地(dì)产(chǎn)界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神(shén)秘开发(fā)商(shāng)——中赫集团(tuán)，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再(zài)次受到舆论(lùn)关注(zhù)，起因中赫(hè)集团成了共(gòng)同债务人被(bèi)中国信达追债，中国信达(dá)为(wèi)了(le)收回钱(qián)款(kuǎn)不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问(wèn)题是(shì)，这些房(fáng)子早(zǎo)已售(shòu)出(chū)，业主并非中(zhōng)赫集团，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨资购入(rù)房(fáng)产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙(miào)地(dì)被(bèi)拍卖(mài)，算是被割了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主的(de)维权(quán)信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿势都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背后(hòu)，可能没你想(xiǎng)象的那么(me)简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想到，这(zhè)个位于海淀核(hé)心(xīn)区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网(wǎng)友发现(xiàn)，中国信达在(zài)京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权(quán)总额高达(dá)近47亿(yì)，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。<2023年石油会暴涨吗，今日油价格表/p>

　　据京东拍卖(mài)显示，上述(shù)不良债权转让项(xiàng)目(mù)的处置主体是中国信达资(zī)产管理股份有限公司北(běi)京市分(fēn)公司（下称中国(guó)信达北分），处置(zhì)的(de)是对北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的(de)不(bù)良债(zhài)权。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金额约为46.95亿(yì)元人(rén)民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债务人(rén)。目前，该(gāi)项目已有1万次围观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国信达北分讨(tǎo)债(zhài)的(de)故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户(hù)，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属实(shí)，说明这(zhè)些房子实际上都(dōu)是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页面(miàn)上又(yòu)注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些(xiē)房子根(gēn)本没(méi)有网签(qiān)，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经(jīng)的(de)报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪宅，最(zuì)强(qiáng)学区(qū)房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也(yě)是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些业主确实已经支(zhī)付价(jià)款并实(shí)际(jì)占有，那么，中(zhōng)国信达转让这(zhè)笔(bǐ)不(bù)良债权(quán)回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大(dà)的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规(guī)定，民事执(zhí)行中，业主已(yǐ)经(jīng)支付(fù)价(jià)款并(bìng)实际占有，但未办理过户手续(xù)的，如果业主没有过错，人民法院不(bù)得查封、扣押(yā)、冻结，已经查(chá)封的(de)可(kě)以向法院提出执(zhí)行异议申请，请求法院(yuàn)解除查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理(lǐ)房产证(zhèng)，并承担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月(yuè)，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品(pǐn)房消费者权利(lì)保护问题的批复(fù)》，以(yǐ)司法解释的(de)方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购(gòu)买房屋并已支付全部价(jià)款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优(yōu)先于建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其(qí)他债(zhài)权的，人民法院应当予(yǔ)以支持(chí)。只(zhǐ)支(zhī)付了部(bù)分价(jià)款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前(qián)款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果这(zhè)75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那么这(zhè)笔不良(liáng)债权，实际上(shàng)是个(gè)烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权(quán)公司中国信(xìn)达(dá)申请不(bù)良债权(quán)转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目前中国信达(dá)已经成(chéng)为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一(yī)股东。但(dàn)此前(qián)，赫华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地(dì)等选择(zé)退出了赫华恒瑞的(de)股东(dōng)行(xíng)列(liè)，中国(guó)金谷(gǔ)国际信托有(yǒu)限责任(rèn)公(gōng)司成为(wèi)了唯一(yī)股东，后者(zhě)由中国(guó)信达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很(hěn)大规模，也没有很高的国(guó)民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈(quān)留下(xià)一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号(hào)院(yuàn)，作为中赫集团(tuán)进入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地(dì)推出钓(diào)鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的(de)万(wàn)柳书院，更是被誉(yù)为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利、万(wàn)科等(děng)大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万(wàn)柳地块，成为北京(jīng)当年的(de)“双料地王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘高(gāo)端的姿态杀入(rù)市场，无(wú)论(lùn)是(shì)一块(kuài)块从(cóng)荷兰(lán)运回来(lái)的灰(huī)砖垒(lěi)起来的(de)五(wǔ)米高(gāo)墙(qiáng)，还是(shì)每棵(kē)成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每平米(mǐ)20万元的价格(gé)，都令业内外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸的缸、霄八的(de)顶儿(ér)、融(róng)创的(de)湖、紫(zǐ)辰院的(de)树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年(nián)末(mò)上(shàng)市的(de)它，对手是当(dāng)时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大(dà)华府等(děng)，现如(rú)今，它(tā)远远(yuǎn)超过这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院一2023年石油会暴涨吗，今日油价格表套(tào)300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团(tuán)开(kāi)发(fā)的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知(zhī)名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住在钓(diào)鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成功奠定了(le)中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外(wài)界贴(tiē)上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发2023年石油会暴涨吗，今日油价格表商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯(sī)”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在今(jīn)年年初“万柳(liǔ)书院少爷(yé)”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发(fā)现(xiàn)其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开(kāi)发(fā)商(shāng)到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人(rén)生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型，但转(zhuǎn)型之路并(bìng)不好走。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集团就尝试(shì)过多元(yuán)化业(yè)务，先(xiān)后进军(jūn)能源市(shì)场、团购网站(zhàn)，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足(zú)球(qiú)俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团从中信集团手中拿下北京国安(ān)俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京(jīng)国安的估值一直没变(biàn)，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这样，中赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实(shí)控人(rén)周金辉夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份质押陆(lù)续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集(jí)团(tuán)共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人(rén)包括海(hǎi)金商业保理、北京建工(gōng)、山东国(guó)际(jì)信托、中融信托(tuō)、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京(jīng)国安后，不仅国安的经营(yíng)状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权(quán)交易所官网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱乐部(bù)资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压力，中赫集(jí)团和(hé)周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集(jí)团股份(fèn)，但(dàn)国(guó)安(ān)和(hé)中赫的经营(yíng)状况(kuàng)却持(chí)续(xù)没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义务，上述被执行(xíng)人成(chéng)为“老赖”。只有北(běi)京国安，目(mù)前幸(xìng)免于难。不过(guò)在实控人都成为老赖(lài)的情(qíng)况下，被执行(xíng)10个多(duō)亿(yì)的北京国安(ān)，又如何能(néng)独善(shàn)其身？

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