文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预(yù)售制了(le)。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建(jiàn)设工作(zuò)会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足一(yī)个月时(shí)间，已有山东、安(ān)徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对购房者的(de)不公平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱(qián)没实(shí)力的别建了(le)，不(bù)能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发时代步入高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜(yí)之计(jì)，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术活(huó)，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效(xiào)机制，长效(xiào)机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性(xìng)稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按(àn)照经(jīng)济规律办事，中国(guó)一定能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过(guò)这道(dào)关，解好(hǎo)这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预(yù)售制、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房(fáng)者非常不公平，比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风(fēng)险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央(yāng)房住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于(yú)保(bǎo)障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售制(zhì)度？预售制(zhì)度怎么来的？国外(wài)什(shén)么(me)情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售(shòu)最早源于(yú)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖(mài)期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般(bān)有严格的(de)监管保障措施，开发(fā)商(shāng)在(zài)项目获得(dé)政府批准后才(cái)可(kě)以开始销售(shòu)，买家在购买期房后并(bìng)非像中国一样在支付(fù)完首付款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全(quán)部房款，而是(shì)根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制度(dù)是需要(yào)严格(gé)的资金监管、分(fēn)期支付以及(jí)违约处(chù)罚措施作为保障的，如果没(méi)有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平(píng)，所以不(bù)如借机取消预(yù)售制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售制度有一定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和(hé)房地产长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一(yī)定能(néng)化解这个难(nán)题，让房(fáng)地产(chǎn)回归实(shí)体经济(jì)和居住属性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能(néng)兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善(shàn)，是以客户为中心(xīn)，房地产也不(bù)能例外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预(yù)售制、实(shí)施现房销售(shòu)是实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在当前的(de)情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持(chí)当(dāng)期三好(hǎo)生(shēng)、新模式(shì)等综(zōng)合(hé)施策(cè)。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心参与财(cái)税(shuì)改革(gé)方案(àn)研(yán)究时，对(duì)预(yù)售制、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统(tǒng)的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国遭天谴什么意思，天谴什么意思解释内地商(shāng)品房预(yù)售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　2 国(guó)际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五(wǔ)十年代(dài)在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分层销(xiāo)售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推(tuī)行公共房屋制度(dù)，许多人栖(qī)身于木(mù)屋或者其(qí)他临(lín)时住宅，住房的(de)需求是相当高，不过大多数(shù)居民的(de)储(chǔ)蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租是中国香(xiāng)港地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题。针对这一系(xì)列(liè)问(wèn)题，不少地产商开(kāi)始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出(chū)售的(de)基(jī)础(chǔ)上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办立(lì)信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求方法加(jiā)快自身资(zī)金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙(lóng)的一(yī)块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发(fā)售(shòu)楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文字(zì)详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮(liàng)点(diǎn)，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似租金(jīn)的分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资金压力，加速了(le)房(fáng)屋(wū)的建造和销售，也(yě)解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可(kě)谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为当时(shí)中国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效(xiào)率地解决了核心的住房(fáng)供不应求的问(wèn)题，使房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推动了(le)中国香港楼(lóu)市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监(jiān)管机制，促进市(shì)场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门(mén)提升(shēng)了对(duì)于预售楼花制度的监管，即要(yào)求开发商在预售前(qián)，确保地价款已(yǐ)经全部支付(fù)，还(hái)要证明自身有资金等能(néng)力把(bǎ)项目完(wán)成(chéng)，资金需放入(rù)律(lǜ)师所托(tuō)管(guǎn)，支取时需律所和建(jiàn)筑师的(de)核准。为了防(fáng)止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账(zhàng)户资金(jīn)，中国香港要求律师行在银行开设的(de)信(xìn)托(tuō)账户(hù)（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化(huà)机制，且银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后(hòu)续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住房需求大(dà)和供(gōng)给(gěi)量短缺(quē)问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先(xiān)发展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导(dǎo)向使前期发展工(gōng)业化的进(jìn)程大于城市化(huà)进程(chéng)，唯(wéi)有解(jiě)决(jué)住房基础等(děng)城市化配套(tào)问题，才能进一步(bù)推进城市化。但(dàn)当时推(tuī)行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制(zhì)度也(yě)出(chū)现了分(fēn)配(pèi)不公、效率低、配(pèi)套差等问(wèn)题，因(yīn)此福利分房制度不再(zài)适用(yòng)于当时的国情(qíng)。叠加(jiā)房地产市场面(miàn)临商(shāng)品(pǐn)房的需(xū)求(qiú)量大，而(ér)社会(huì)缺(quē)少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑(yí)是对内(nèi)地房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港(gǎng)预售(shòu)商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支(zhī)持国内房地产(chǎn)市场改革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一(yī)步深化城镇(zhèn)住(zhù)房制度改革，加快(kuài)住房建设(shè)的(de)通知》文(wén)件，决(jué)定停止住(zhù)房(fáng)无偿(cháng)实(shí)物分配，逐步(bù)实行住房分(fēn)配货币化(huà)、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福(fú)利(lì)分房转向市场经济的(de)商品房(fáng)。房地产(chǎn)市场采用预售(shòu)制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期房，解决了(le)房(fáng)企(qǐ)缺少资(zī)金和开发(fā)时间周(zhōu)期(qī)长的两大难题，开(kāi)发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下一(yī)个(gè)项目的(de)开(kāi)发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此(cǐ)中国内地开(kāi)始房改货币化，中国人(rén)民银行等多方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推(tuī)动了房(fáng)地(dì)产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整形成(chéng)契合(hé)中(zhōng)国内地的商品房预售制度。预售制的(de)初(chū)衷是为(wèi)了(le)缓(huǎn)解(jiě)房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房地产(chǎn)开发(fā)企(qǐ)业将正在(zài)建设(shè)中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支(zhī)付(fù)定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国(guó)内(nèi)地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开发商(shāng)办(bàn)理预售许(xǔ)可证-签订商(shāng)品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房(fáng)者(zhě)需(xū)要(yào)一(yī)次性付清(qīng)首付(fù)款，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款的(de)形式一次性付清(qīng)剩(shèng)余房款，换(huàn)言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已(yǐ)拿到了(le)全部购房款，这点与中国(guó)香港的按(àn)照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度付款有所不同。对中国内地的(de)开发(fā)商而言，预售制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的(de)运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市化(huà)进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商品房销(xiāo)售的最主要方式，预(yù)售制极大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期，同时(shí)增加市场(chǎng)商品(pǐn)房供(gōng)应，推动了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预(yù)售制(zhì)在过(guò)去20多年(nián)对中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地产市场的(de)稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了(le)房地产(chǎn)市场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段的(de)资金需(xū)求，也提高了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居(jū)民从(cóng)筒(tǒng)子楼住(zhù)到(dào)住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗(wō)居到基(jī)本适居，住房事业(yè)取得巨大(dà)进步，数(shù)十(shí)年时间走完发达国家几(jǐ)百年(nián)城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中(zhōng)国住房存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内(nèi)地(dì)城(chéng)镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为(wèi)中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售(shòu)最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国(guó)内(nèi)地(dì)商品住宅期房销售面(miàn)积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了中国内(nèi)地(dì)房地产行业的(de)发展。中(zhōng)国内地房地产(chǎn)历经二十多年(nián)长周期繁荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积和销售金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产(chǎn)企业从无(wú)到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产(chǎn)也(yě)成(chéng)为拉动中(zhōng)国(guó)内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道，房地产带动的上下游产业链特(tè)别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及(jí)其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业(yè)链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中房地(dì)产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年房地(dì)产完全(quán)拉(lā)动(dòng)的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银(yín)行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房(fáng)地产(chǎn)融(róng)资存量占社融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积违约，将(jiāng)导致银行不(bù)良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我(wǒ)们(men)的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从住房市(shì)值(zhí)占(zhàn)股债房市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的(de)比例较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例(lì)较低(dī)，股票、债券市值(zhí)较(jiào)低(dī)，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝(jué)大(dà)部分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购(gòu)买者(zhě)的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风(fēng)险。比(bǐ)如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房等(děng)风险。另外(wài)，购房者和开发商(shāng)之间的购(gòu)房合(hé)同、购房者和(hé)银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只能根(gēn)据购房合同向(xiàng)开发商主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业(yè)层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇(yù)到下行周期(qī)，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自(zì)身(shēn)信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面(miàn)看(kàn)，银行作为按(àn)揭贷款的发(fā)放方，一旦房(fáng)企因为市场(chǎng)波(bō)动(dòng)或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房(fáng)者签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能(néng)力或(huò)短期不能(néng)还款等，则风险完(wán)全由银行承担(dān)，银行将(jiāng)面(miàn)临较(jiào)遭天谴什么意思，天谴什么意思解释大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那(nà)就是“没(méi)钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中明确规(guī)定了开发企业预售商品房所得款项应当用于(yú)有关的工(gōng)程建设，商品房预(yù)售款监管的(de)具(jù)体办法(fǎ)，由房地产管理部门(mén)制(zhì)定。但多年(nián)以来全国并没有(yǒu)统一的预(yù)售(shòu)资金监(jiān)管(guǎn)规定(dìng)，各地(dì)实行“一城一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监(jiān)管资金比(bǐ)例为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑(zhù)面(miàn)积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实(shí)是(shì)，不少购房(fáng)款未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被迫继(jì)续(xù)还款(kuǎn)。那(nà)么，监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过(guò)去(qù)房地产大(dà)开(kāi)发时代的高周(zhōu)转背景下，抽(chōu)调预(yù)售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转给(gěi)房(fáng)企，而(ér)拨付(fù)的工程款，远超工程进度所需。通过(guò)这些方(fāng)式套取的资金，在房企各(gè)地项目间(jiān)流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循(xún)环高周转模式，但(dàn)一定程度上(shàng)把(bǎ)风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来说，国(guó)外商品(pǐn)房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对于购(gòu)房者(zhě)预付资金，一(yī)般(bān)设有定金或(huò)预付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者(zhě)支付(fù)的预付(fù)款(kuǎn)比例相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按(àn)工程进度分期支付(fù)，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一(yī)般采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付(fù)款，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程(chéng)进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房出现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋交付质(zhì)量的(de)保障有(yǒu)两种方式(shì)，一(yī)是期房由政府或第三(sān)方验收合格并提供(gōng)验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者(zhě)支付的(de)房款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预(yù)售(shòu)资(zī)金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条件返还(hái)，最(zuì)低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付(fù)前资金由第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数据(jù)，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除定金或首(shǒu)付(fù)外，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷(dài)款支付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开(kāi)发(fā)商(shāng)挪用资金，购房(fáng)者的定金及(jí)首付款由第(dì)三方公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账(zhàng)户监(jiān)管。如果(guǒ)开发商倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购房者资(zī)金可通(tōng)过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取(qǔ)回(huí)，且不承担任何责任与损失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来(lái)自(zì)银(yín)行(xíng)，银行根据工程进度向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金(jīn)直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监管开发商施工进度。开(kāi)发(fā)商(shāng)在房屋交(jiāo)付时需取得(dé)由政(zhèng)府相关部(bù)门(mén)经审查(chá)后发放(fàng)的验(yàn)收凭(píng)证，通(tōng)过验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)向(xiàng)银行(xíng)得到(dào)购房(fáng)者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按(àn)建造工期进(jìn)度(dù)支(zhī)付，按(àn)揭按工期放款后还贷(dài)，房贷(dài)利(lì)率采用固(gù)定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发商(shāng)在项目获批后即可预(yù)售(shòu)房屋。签署购房合(hé)同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进(jìn)行预(yù)约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于(yú)任(rèn)何原因不能购买(mǎi)，定金按照(zhào)德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购房者(zhě)需支(zhī)付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为(wèi)房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有(yǒu)规(guī)定最低首(shǒu)付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也采取按(àn)工期(qī)支付房款的制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体支付(fù)节点、比例因项目(mù)而异。一般来说(shuō)，支付(fù)节点可分为公证后(hòu)、主体完(wán)工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施(shī)工(gōng)节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购(gòu)房者(zhě)一定使用(yòng)期限，期限结(jié)束后，购房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔(péi)偿或(huò)修(xiū)复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司(sī)负责相(xiāng)应赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易(yì)中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合同等各(gè)个环节(jié)，各环节内容(róng)确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出(chū)现财务(wù)、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部(bù)分较难追回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环(huán)节，英国采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交房前付款比例相对(duì)较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规定房屋必须(xū)经过房产公证公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付(fù)后(hòu)方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英国期房(fáng)预(yù)售资金(jīn)监(jiān)管极为严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资金在进入开发商账户(hù)前经过两道关口，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例不超房(fáng)款的20％，开发商(shāng)违约需返还定(dìng)价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严(yán)重失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日(rì)本(běn)《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支付定(dìng)金超(chāo)过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的部(bù)分，法律要(yào)求开发商必须完成(chéng)定金(jīn)保全措施才可(kě)预售。什么(me)是(shì)定金保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构(gòu)或指(zhǐ)定保证机构(gòu)或(huò)保(bǎo)险机构签(qiān)订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证(zhèng)或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的(de)保证金(jīn)证明书(shū)交付给购房者。除定金外，其(qí)他预先支付的(de)购房款也受该(gāi)措施保护。若(ruò)开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保(bǎo)证金证明书向(xiàng)金融机(jī)构(gòu)或保证(zhèng)机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房(fáng)者赔付违约(yuē)金(jīn)，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在(zài)交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进度支付(fù)，所(suǒ)有资(zī)金(jīn)进银行专门项(xiàng)目资金账户(hù)，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发(fā)商有统一(yī)的选购权合(hé)同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支(zhī)付(fù)15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采取按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期(qī)房(fáng)付(fù)款流程做了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要求所有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节(jié)点一(yī)般为(wèi)合同签(qiān)订(dìng)后、地基完(wán)工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工(gōng)程(chéng)进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未(wèi)放(fàng)款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行专门(mén)的项目(mù)资金账(zhàng)户，账户资金提(tí)取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到(dào)了政策出手临(lín)界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大(dà)对刚需和改善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保(bǎo)复工(gōng)保民生，给予强有力的(de)金融(róng)工(gōng)具支(zhī)持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括民营企业(yè)，加(jiā)大(dà)支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重(zhòng)组整个行业(yè)，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂(zá)性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商(shāng)违约后定金(jīn)保护(hù)机制(zhì)，如(rú)将已支付定金(jīn)冻结(jié)至房(fáng)屋交(jiāo)付阶段，保障购(gòu)房者(zhě)定金安全(quán)。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以及(jí)重大(dà)缺陷(xiàn)等情况提供(gōng)充(chōng)分的保(bǎo)障。余(yú)款支付环(huán)节，建立按工(gōng)程进度付(fù)款机制(zhì)或交(jiāo)房后按(àn)揭贷款机(jī)制，充分保护(hù)购(gòu)房者的(de)权益。资金监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银(yín)行的第三(sān)方资金(jīn)监管机构(gòu)，或(huò)由政府(fǔ)相(xiāng)关部(bù)门直(zhí)接监(jiān)管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修(xiū)期制度。保修期(qī)内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在(zài)保修期结(jié)束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民(mín)众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。另一(yī)方面，取消预(yù)售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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