OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗(qí)下芯片子公司哲库科技，引发(fā)了公(gōng)募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级(jí)市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日(rì)，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT开盘继(jì)续延续此前几(jǐ)日的(de)下跌(diē)走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是(shì)其扩(kuò)募(mù)拟新(xīn)购入基础设(shè)施资产(chǎn)张润大(dà)厦的重(zhòng)要承租方之(zhī)一，目前未(wèi)收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签(qiān)租(zū)赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始权益人(rén)将继续密切关(guān)注哲库(kù)科技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项目的(de)原始权益人相关负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期已(yǐ)同步启动了应急预案(àn)，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积(jī)极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润(rùn)大(dà)厦是全国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导高(gāo)度重视，浦东新(xīn)区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表示(shì)，华安张江光大(dà)园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出(chū)租率下(xià)跌并不会从根(gēn)本上影响(xiǎng)其(qí)内外(wài)价值，投资(zī)者应理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科(kē)技的事件继(jì)续扰(rǎo)动公募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此(cǐ)后二级市场价格开始震荡走低(dī)，午(wǔ)盘收跌(diē)6.17％。午后，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华(huá)安冲是什么意思网络用语，冲是什么意思污张江光大园REIT最近几个交易(yì)日二级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月(yuè)21日上市以(yǐ)来(lái)，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表现上看，目(mù)前上市的8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博时(shí)招商(shāng)蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余(yú)7只均(jūn)有不同程度下(xià)跌，8只产(chǎn)业园区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报(bào)中已经(jīng)披露张(zhāng)江光(guāng)大园项(xiàng)目出租(zū)率有所下降，如今拟扩(kuò)募(mù)的项目又遭遇突发事(shì)件，因此导致二级市场价格出现波(bō)动(dòng)。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不过，在上述人(rén)士(shì)看来，尽管出于风险规避的原因(yīn)，最近几个交易日场内(nèi)资(zī)金有(yǒu)所流出(chū)，但是(shì)，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也(yě)同时表(biǎo)示，目前随着二级市场价格(gé)下跌，风(fēng)险也(yě)得到(dào)一定释放，但是价(jià)格涨跌会受到基本面、情绪面等多(duō)重因素影响，不好(hǎo)判(pàn)断(duàn)价格(gé)是不是已经完(wán)全触底。

　　此(cǐ)外(wài)，还(hái)有一位业内人士表(biǎo)示，今年(nián)整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产(chǎn)品年内二级(jí)市场跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含收益(yì)率高的(de)产(chǎn)品(pǐn)具备一定的(de)投资价值，很适合稳(wěn)健(jiàn)类投资者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产业(yè)园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一(yī)定(dìng)的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星(xīng)对此表(biǎo)示，若张江园区最终能顺利解决招商，平(píng)稳过度对(duì)经营现金流没有造成大的影响，“事件(jiàn)性利空下调(diào)至得这么急(jí)、这么深(shēn)，加上前(qián)期本身(shēn)园区类资产就回调不少了，这就是(shì)黄(huáng)金坑(kēng)。”不过，他也(yě)强(qiáng)调，最终(zhōng)还是(shì)落到租金收入受(shòu)不受(shòu)影响，影响多大，估计园区(qū)会最(zuì)终解决(jué)。

　　张(zhāng)江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT发(fā)布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基(jī)础设施(shī)资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协(xié)议的(de)通(tōng)知。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继续密(mì)切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极(jí)做好相关(guān)应(yīng)对(duì)。

　　此前(qián)，张(zhāng)江REIT因其一季报(bào)中披露的张(zhāng)江光大园项目出租率下降事项，一度二级(jí)市场价格出现回(huí)落(luò)。在随后(hòu)召开(kāi)的业绩(jì)说明(míng)会(huì)中管理(lǐ)人就相(xiāng)关事项进行了解释说(shuō)明，市场(chǎng)信心得到了(le)一定提振，二(èr)级市场(chǎng)价格表现也趋(qū)于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下的扩募说(shuō)明会上，运营(yíng)团队(duì)表示了(le)对张江(jiāng)光(guāng)大园项目的信心(xīn)，预计签署意向书和合(hé)同谈判(pàn)中的储备租(zū)户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得(dé)到回升。没想(xiǎng)到仅(jǐn)过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路(lù)又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引(yǐn)起了(le)市场各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项目(mù)的原(yuán)始权益人相关(guān)负(fù)责人坦言，事发突然确(què)实始(shǐ)料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技(jì)消(xiāo)息的第一时间即奔(bēn)赴现(xiàn)场进行(xíng)了沟通(tōng)和(hé)核实工作，并同步启动(dòng)了应急(jí)预(yù)案(àn)，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库(kù)提前退租的可能事项。由于张润大厦是(shì)全(quán)国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公司领导高度(dù)重(zhòng)视，据悉新区国资委也(yě)高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相关负责人介(jiè)绍说，目前储备租户还(hái)是(shì)比较丰富(fù)的(de)，覆盖了芯片测试、人(rén)工智能(néng)、航(háng)天产业、信息技术等产业客(kè)户，租赁(lìn)意向面积超过(guò)了(le)2万方。从意向储(chǔ)备转化为实际租户需要(yào)一些(xiē)时(shí)间。

　　“我们正在着(zhe)手(shǒu)通过签(qiān)署(shǔ)租赁(lìn)意向书(shū)来(lái)尽快锁定一些重要租户。虽然收了三(sān)个月履(lǚ)约(yuē)保证(zhèng)金给了我们一些空(kōng)间，但本着对首批扩(kuò)募、对市(shì)场负责的(de)态度冲是什么意思网络用语，冲是什么意思污，我们肯(kěn)定要(yào)全力与时间赛(sài)跑，把这些面积(jī)在短期内完(wán)成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的(de)张江光大园(yuán)项(xiàng)目(mù)一季度(dù)末(mò)也有将近(jìn)30％的(de)空置率(lǜ)，原始权益人有那么多储备租户，之前的空置率为(wèi)何未(wèi)能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解(jiě)释(shì)，张江光大(dà)园(yuán)一(yī)直以来都坚持以市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租(zū)户的调租(zū)和换租都属于正常情况，而这次项目的大租(zū)户(hù)退(tuì)租正好发生在(zài)市场(chǎng)活跃度(dù)的短(duǎn)期(qī)低点，目前市场(chǎng)情况已有所好转。在看(kàn)到(dào)出租(zū)率下滑(huá)情况没有得(dé)到及(jí)时修复后，张江这边也作(zuò)了一定(dìng)的资(zī)源调配和倾斜(xié)，引入了一(yī)些储备(bèi)租(zū)户(hù)。

　　另(lìng)外，张润(rùn)大厦(shà)和张江光大园项目在给租户(hù)的分隔空间(jiān)、交付(fù)标准、租(zū)金水平(píng)等方面也有一些(xiē)差异化(huà)，张润大厦多是(shì)两(liǎng)千多平的大平(píng)层，楼的成(ch冲是什么意思网络用语，冲是什么意思污éng)新度高一些，单(dān)价也贵一些，张江(jiāng)光(guāng)大园单层以一千平(píng)的面积为主，还(hái)有一些独栋形态的物业。租户自(zì)身也(yě)会有诉(sù)求(qiú)，也会根(gēn)据自身需(xū)求和(hé)预算挑选区域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募(mù)完成以(yǐ)后，新老资产(chǎn)的管理人都变成了一家，后续我(wǒ)们在(zài)资源(yuán)共享和(hé)联合营销(xiāo)方面能更加充分发挥协同效应，相(xiāng)信可以做得(dé)更(gèng)好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定位(wèi)和展(zhǎn)望，相(xiāng)关负责人(rén)表示，张江集团和张江高科(kē)目前在管资产(chǎn)约五百万方，还(hái)有一些其(qí)他在开发的储备(bèi)项目，这(zhè)些(xiē)都将成(chéng)为张江REIT实(shí)现打造张(zhāng)江园区产(chǎn)业空间资产上市(shì)平台目标的坚实(shí)后盾和储备(bèi)资源。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这个资本(běn)平台和它未来的(de)发展。”相关负(fù)责(zé)人表示，“这次扩募是我们实现基金(jīn)扩容的(de)第一步，也是(shì)至关重要的一步，眼下我们可能面临了一些突发情况需要解决，但(dàn)是(shì)这和我们在张江科学(xué)城这三十年建(jiàn)设(shè)发展(zhǎn)过程(chéng)中所经历的相比，只能(néng)算(suàn)是(shì)一(yī)个(gè)非常小的插(chā)曲。我们有信心(xīn)排除万(wàn)难，尽(jǐn)一切可能化解当前突发事件的所(suǒ)有负面(miàn)影响，维(wéi)持(chí)预期(qī)和市场的信心。”

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