饱(bǎo)受争议(yì)的二手(shǒu)房交(jiāo)易(yì)中介费(fèi)问(wèn)题，正(zhèng)逐渐得到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总(zǒng)局联合发布了关于规范房(fáng)地产经纪服务的(de)意(yì)见。意(yì)见提及，近年来(lái)，部(bù)分(fēn)房地(dì)产(chǎn)经纪机构存在利用房源客源(yuán)优势收(shōu)取过高(gāo)费用(1km等于多少米 1km是不是1公里yòng)、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥用客户个(gè)人(rén)信(xìn)息(xī)等问题，加重交易当事人负担、侵(qīn)害(hài)其合法权益。

　　基(jī)于上述(shù)背景，两部门从加强从(cóng)业主(zhǔ)体管(guǎn)理、明(míng)确经纪服(fú)务内容、合理(lǐ)确定(dìng)经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费、严格实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地(dì)产(chǎn)首席(xí)分析师张大(dà)伟称，随着城市发展，一二线城(chéng)市二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易占比逐渐增(zēng)加(jiā)。以(yǐ)北京、上海为(wèi)例，二手房(fáng)占市场成交比例超(chāo)过80％，大量二手房成交依(yī)赖中介居间成交，房地产调(diào)控(kòng)重心逐渐从开(kāi)发商(shāng)过渡(dù)到中介(jiè)公司。

　　广(guǎng)东省(shěng)城规院住房政策研究(jiū)中心(xīn)首席(xí)研究员李宇嘉表示，买房对居民来说(shuō)属于金额不低的大宗交易，由(yóu)于(yú)二(èr)手房交易成本较(jiào)高、交易周期(qī)较长，具有(yǒu)非(fēi)常强的专业(yè)性，居(jū)民(mín)往往通过(guò)中介(jiè)来完成(chéng)。但很(hěn)多(duō)中介利用信息不对称等问题，将非必要的收费夹(jiā)带其中，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担(dān)保费等，对居民造成(chéng)额外(wài)的负担，而且(qiě)这(zhè)些服(fú)务事项并未(wèi)明码标(biāo)价。

　　对于二手(shǒu)房(fáng)市场交易(yì)过程中存(cún)在的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪服务在内的(de)相(xiāng)关市场交易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场(chǎng)管理和调控的主题。“当下，推(tuī)进这项工(gōng)作(zuò)的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题(tí)成监管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来对房地产经(jīng)纪服(fú)务行业关(guān)注最多的一个(gè)话题，便是房地产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟(wěi)认(rèn)为，未来相关部门主要(yào)监管的重点，将(jiāng)是对房地产经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)及(jí)中介交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交易(yì)过程中，部分价值不菲的(de)房(fáng)屋(wū)，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不低的中介(jiè)费。以北京某房(fáng)地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费(fèi)约为(wèi)27万(wàn)。

　　在合理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收费上，两部(bù)门(mén)在此次意见(jiàn)中提(tí)及，房地产(chǎn)经纪机构要合理(lǐ)降(jiàng)低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经纪服务费(fèi)用(yòng)。鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定(dìng)价。引导(dǎo)由交易双方(fāng)共同承担经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地(dì)产经纪服务收费标准(zhǔn)的(de)最(zuì)早依据是1995年国家计委建设部下发(fā)的《关(guān)于房地产中介服(fú)务收费的(de)通知》（971号文），其(qí)中第六条规定：房屋买卖代(dài)理收费，按(àn)成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市(shì)执行的2014年更新后的收费标(biāo)准，即根据(jù)这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务(wù)，经交易各方协商(shāng)同意，可在规定(dìng)的(de)收(shōu)费标准(zhǔn)基础上(shàng)适当上(shàng)浮，上(shàng)浮幅度(dù)最高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京二手房(fáng)中介费(fèi)上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神(shén)，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政府定价，房地产经纪(jì)服务收费多少(shǎo)由各中介机(jī)构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取费用过程中(zhōng)，相关(guān)监管部(bù)门(mén)当(dāng)前并未(wèi)明确具体的中介(jiè)费率，中介机构(gòu)仅(jǐn)需在服务过程中对收费标准进行明码标价即可(kě)。而房地产经纪服务机构(gòu)在具(jù)体收取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计(jì)算(suàn)出合适的中介费率。”张大伟(wěi)补充道(dào)。

　　对(duì)于明码标(biāo)价问题，两部门在(zài)此次意见中提(tí)及，房地产经纪机构(gòu)应当在经营门(mén)店、网站、客户端等场所或渠道，公示服(fú)务项目、服务内容和收费(fèi)标准，不得混合标价(jià)和捆绑收费。房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构提供(gōng)的基本服务和(hé)延伸(shēn)服务，应当分别明确服务项目和收费标准。房地产(chǎn)经纪机构收(shōu)费前应当向交易当(dāng)事人出具收费清单，列明(míng)收费标(biāo)准、收费金额，由当事人签(qiān)字(zì)确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高(gāo)于市场平均(jūn)水(shuǐ)平的房(fáng)地产经纪机(jī)构，住房和城乡建设(shè)部门将(jiāng)会(huì)同市场监管等(děng)部门采取约谈等综(zōng)合措施进(jìn)行重点监管(guǎn)。市(shì)场监管部(bù)门会同有关部门依(yī)法查处不按规定(dìng)明码(mǎ)标(biāo)价、操纵(zòng)经纪服务收(shōu)费等违反(fǎn)价格和反垄断法律法规(guī)的(de)行为(wèi)。对房地产经纪(jì)机构相关违法(fǎ)违规信息，市场监(jiān)管部门要依法依规纳(nà)入(rù)国家企业(yè)信用信息公(gōng)示系(xì)统。

　　房(fáng)屋中介费要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档(dàng)定价，是否意味着(zhe)，未来(lái)豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼深圳(zhèn)中原总(zǒng)经理郑叔伦(lún)称，住建部发文(wén)鼓励(lì)按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服(fú)务费率越低的(de)原则(zé)实行分档定(dìng)价，合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要(yào)还是规(guī)范(fàn)行业，打击收费过高的经(jīng)纪机构，但对市1km等于多少米 1km是不是1公里场影响有限，“以深圳为例(lì)，深圳市(shì)场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不(bù)同，各家收费普(pǔ)遍(biàn)在合(hé)理范(fàn)围(wéi)内(nèi)，加(jiā)上经纪服(fú)务费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两部门提出(chū)的意见仅为(wèi)鼓励(lì)性(xìng)质(zhì)，即只是纲领性(xìng)文(wén)件而非(fēi)规定(dìng)，未来如何具体(tǐ)认定其中的细则(zé)，还(hái)需要看(kàn)各城市(shì)落(luò)地(dì)执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由(yóu)于二手房很多房源(yuán)在产权方面有(yǒu)瑕疵(cī)，如产权抵押(yā)、不同税费等都可能对交易产生影响(xiǎng)，这对房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)行(xíng)业的(de)专业性提出更高的(de)要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆(lù)骑麟指出(chū)，在(zài)二手房买卖过程(chéng)中，原(yuán)本(běn)应该由上下家(jiā)各支付一半(bàn)的中(zhōng)介费，但在一些热(rè)点城市的(de)二手房交易过(guò)程中，往往会有这样(yàng)的(de)情(qíng)形(xíng)，因部分(fēn)购房者处(chù)于弱势地(dì)位，从(cóng)而会出(chū)现中(zhōng)介费(fèi)及税(shuì)费均由(yóu)购房者来承担。即使一(yī)些房东(dōng)愿意承担(dān)中介(jiè)费，这部分费用(yòng)也可能通过(guò)转嫁的方(fāng)式，在房价中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下家，市场(chǎng)这种(zhǒng)所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些(xiē)房产(chǎn)中介公(gōng)司(sī)将(jiāng)其视为向购房者单边(biān)收费的(de)行为。部(bù)分中介公司可能会利(lì)用其支配地位，在(zài)原先经纪服务收费的基础上，再次向房东(dōng)收取(qǔ)费用，而这部分费用，房东(dōng)往往会将其(qí)转再次(cì)转嫁给购房者，这(zhè)实(shí)际上相当于变相推高了房价。两部门(mén)提出(chū)严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提(tí)高交易中操作的透明度，也有利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称。

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