5月(yuè)以来，房地(dì)产板块(kuài)个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金(jīn)为代表的机构(gòu)对于这一板块(kuài)已经在(zài)悄(qiāo)然布局。数(shù)据显示，以南方和(hé)华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季(jì)报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企(qǐ)央(yāng)企获得增持，持(chí)仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过(guò) 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的(de)配置(zhì)看(kàn)，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市值(zhí)约(yuē)1188亿(yì)元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现出色，但(dàn)公募所持房地(dì)产(chǎn)公司市(shì)值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的(de)首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地(dì)产(chǎn)行业的持股比(bǐ)例也(yě)同步回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎在(zài)今年(nián)一季度得以延续。数(shù)据统计(jì)显示，公募(mù)重仓持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募(mù)对于房地(dì)产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地(dì)产板块排名最高的是保利发展，在基(jī)金重仓(cāng)第33位。排名第二的(de)是招(zhāo)商蛇口，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年(nián)四季(jì)报，变化之处首先在于(yú)几只房地产龙头(tóu)股从排位(wèi)上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是(shì)万科最为明显；其次是(shì)金(jīn)地集团退(tuì)出百大(dà)之列。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺(wàng)季(jì)，其(qí)传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识(shí)的(de)是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线城市好于三四(sì)线城市(shì)。而映射到二级市(shì)场投(tóu)资(zī)上，配置房地产行业(yè)轻(qīng)松收获(huò)行业贝(bèi)塔的(de)红利期一去(qù)不返了。“如果按照产(chǎn)业(yè)周期来分类，包括房(fáng)地产(chǎn)等几(jǐ)类行业(yè)在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退期(qī)的行(xíng)业(yè)，传统认知(z在办公室做剧烈运动，卫生间做剧烈运动hī)上没(méi)有什么投资(zī)机会的(de)。但在这几年特殊的(de)行情里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似的行业也(yě)出现了一些机会(huì)，背后的(de)逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不(bù)愿具(jù)名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人(rén)士持(chí)谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万(wàn)亿元。中国(guó)存量(liàng)有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量地产的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求端还需(xū)要有一在办公室做剧烈运动，卫生间做剧烈运动定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地(dì)产研究员(yuán)吕功(gōng)绩(jì)也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无(wú)论(lùn)从城(chéng)镇化的(de)进程，还是人均(jūn)住房面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年(nián)18万(wàn)亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以及过快上行的(de)房(fáng)价(jià)，因而行(xíng)业高增的时代已(yǐ)经过去，未来(lái)行业的需求或(huò)将回落，在此(cǐ)过程中，伴随(suí)着(zhe)地产的(de)高杠杆属性，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进入(rù)到供给(gěi)侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强(qiáng)的公(gōng)司就能够(gòu)通过大(dà)鱼(yú)吃(chī)小鱼的(de)方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了(le)，但不代表没有投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对(duì)应到(dào)股票投资，就是(shì)强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机(jī)构的(de)务实之举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企(qǐ)、优质区域(yù)性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块(kuài)个股，在(zài)纳(nà)入统(tǒng)计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本(běn)月以来(lái)实现(xiàn)股价上涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好(hǎo)排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假(jiǎ)期归来(lái)后日成交(jiāo)量(liàng)明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面(miàn)来看，上实发展的(de)主营业务为房地产开(kāi)发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地(dì)产租赁(lìn)、物业管理服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现(xiàn)营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通(tōng)股股东来看， 具体(tǐ)包括公募(mù)的上银(yín)基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是(shì)上海本地房企，其第一(yī)季度的收(shōu)入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情(qíng)时代(dài)出租率复苏(sū)至(zhì)近年来最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持续(xù)性向好，从数字上(shàng)看，一(yī)季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸(xī)引了知(zhī)名机构在(zài)其(qí)中持续驻(zhù)足(zú)。从第一季(jì)度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只产品依然(rán)在前十(shí)中，这也是连续第三个(gè)季度他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去上述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地(dì)产则是(shì)主要布局在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是一(yī)份报喜(xǐ)的(de)成绩单：首季公司实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股(gǔ)东的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注(zhù)意到两只公募指基(jī)首(shǒu)季(jì)新杀入十(shí)大流通股股东行列(liè)。具体(tǐ)说(shuō)来(lái)， 南方(fāng)中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂(mèi)出现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高盛国(guó)际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从(cóng)拿(ná)地端(duān)看，2022年土地市场大(dà)幅降温(wēn)，优(yōu)质土地供给较(jiào)多（券商测算对应(yīng)潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上，目前(qián)房企的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受限(xiàn)于信用问题(tí)或(huò)者(zhě)资(zī)金紧张没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获取低成本(běn)土地，龙头(tóu)房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆(gān)空间有限，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融资成本(běn)不断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在(zài)当(dāng)前中(zhōng)特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存(cún)在(zài)发展(zhǎn)的大好机会(huì)。中信(xìn)证券指出：“房(fáng)地产行业的(de)结构性机会依(yī)然存在，少部分公司尤其(qí)是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的(de)优势。央企地产(chǎn)公(gōng)司，现阶段(duàn)表现出较低的融资(zī)成本，优(yōu)质的(de)开发资(zī)源和良好的不动产资(zī)产运营(yíng)能力(lì)的多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估(gū)，国央企(qǐ)相(xiāng)较于民营地产公(gōng)司也是更(gèng)有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权(quán)债务关(guān)系等(děng)问题(tí)，市场(chǎng)对民营(yíng)房开企业的资(zī)产会有更多(duō)担(dān)忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的(de)维度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在(zài)于集中度提(tí)升后(hòu)，行业进(jìn)入高质(zhì)量发展阶(jiē)段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳(wěn)定(dìng)且可预期的盈利和现金流(liú)创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估(gū)值中枢的提升，应该关(guān)注(zhù)估(gū)值相对较低，企业自身资(zī)产的质(zhì)量好、运营能(néng)力强、可以创造持续(xù)现金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关(guān)注将受益于行业(yè)集中度提(tí)升的头部公(gōng)司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还(hái)是保利发(fā)展、招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙头前途(tú)更为光(guāng)明。不过国投瑞银基(jī)金投资(zī)部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察国(guó)企央企在三个方(fāng)面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本保持(chí)低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多给一(yī)些耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也(yě)根(gēn)据房企一(yī)季报(bào)梳理(lǐ)发(fā)现，对(duì)于2022年(nián)的业绩(jì)出(chū)现的整体下(xià)滑，2023年(nián)一季(jì)度的(de)业(yè)绩分(fēn)化更(gèng)趋(qū)明显，保(bǎo)利发(fā)展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是(shì)较(jiào)大增速的增长。而这些公(gōng)司(sī)也是机构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业(yè)内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出现(xiàn)明显改善的房企(qǐ)，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年(nián)民营(yíng)房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在(zài)核心城(chéng)市，投(tóu)资(zī)力(lì)度(dù)较大(dà)。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增(zēng)长，从而(ér)在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调整的(de)过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实整个(gè)市场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑(huá)的(de)情(qíng)况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市(shì)场表现也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情(qíng)况，以及市场的去(qù)库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了(le)半年(nián)报冲(chōng)业绩(jì)出现市(shì)场的短期(qī)反弹(dàn)外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二(èr)季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性(xìng)的(de)压力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事(shì)长陈昊(hào)扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在整个房(fáng)地产以及其上(shàng)下(xià)游产业链的复苏速度都比想象的(de)要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时(shí)候(hòu)，在房地产以(yǐ)及(jí)上下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的(de)时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得(dé)比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业(yè)的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐步体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地去等(děng)待(dài)它的基本面不断地(dì)凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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