OPPO宣布关停旗(qí)下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库(kù)科技(jì)，引发了公募REITs扩募(mù)风(fēng)波，如今，二级市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继(jì)续延(yán)续(xù)此前(qián)几(jǐ)日的下(xià)跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全(quán)天收(shōu)跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT曾发(fā)布公告，紧急(jí)回应(yīng)称(chēng)，哲(zhé)库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未(wèi)收(shōu)到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执行已签租赁协议的(de)通(tōng)知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示(shì)，原(yuán)始权(quán)益(yì)人(rén)将继(jì)续密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权(quán)益人相关负责人也表示，近(jìn)期(qī)已同步启动了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极(jí)应(yīng)对(duì)哲库(kù)提(tí)前退租的可能事(shì)项。由于张润大(dà)厦(shà)是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视(shì)，浦东新区(qū)国资(zī)委也高度关注。

　　多(duō)位业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但(dàn)其实不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值，投资(zī)者(zhě)应理性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波(bō)动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科(kē)技的事件继续扰(rǎo)动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格(gé)开始震荡走低(dī)，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩(kuò)大到(dào)8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不利(lì)消息影响(xiǎng)，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT最近几(jǐ)个交易日二(èr)级市场价(jià)格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来(lái)，3个(gè)交(jiāo)易日跌幅(fú)达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市(shì)以来，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场公(gōng)募(mù)REITs中(zhōng)位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表(biǎo)现上看(kàn)，目(mù)前上市的8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中(zhōng)，仅博时(shí)招商(shāng)蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露张(zhāng)江(jiāng)光大园项目(mù)出租率有所(suǒ)下降，如今拟(nǐ)扩(kuò)募的项(xiàng)目(mù)又遭遇突发事件，因(yīn)此导致二级市(shì)场价格出现波动。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不过，在上述(shù)人士(shì)看来(lái)，尽管出(chū)于风险规避的原因，最近几(jǐ)个交易日场内资金(jīn)有(yǒu)所流出，但是，不动(dòng)产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会从根本(běn)上影响其内外(wài)价值。

　　他(tā)也同时表示，目前随着(zhe)二级市场价格下跌，风险也得到一定释(shì)放，但是价格涨跌会受到(dào)基本面、情绪面等多重因素影响，不(bù)好判断(duàn)价格(gé)是(shì)不是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一位(wèi)业(yè)内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场(chǎng)表现低(dī)迷(mí)，不少产品年(nián)内二级市场跌幅较大，其(qí)实(shí)有(yǒu)些隐含收(shōu)益率高的产(chǎn)品(pǐn)具备一(yī)定的(de)投资价值，很适合稳健(jiàn)类投(tóu)资者。此外，伴随着经济(jì)复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一(yī)定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对(duì)此表示，若张(zhāng)江(jiāng)园区最(zuì)终能(néng)顺(shùn)利解(jiě)决招商，平稳过度对经营(yíng)现金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事(shì)件(jiàn)性利空下调至得(dé)这么急、这么深(shēn)，加(jiā)上前期(qī)本身园区类资产就回调不(bù)少(shǎo)了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也(yě)强(qiáng)调，最终还是落到(dào)租(zū)金收入受不(bù)受影响，影(yǐng)响多大，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再(zài)迎接考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库(kù)科技。随后5月12日晚，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT发布公(gōng)告(gào)，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲(zhé)库科技是其扩募(mù)拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大厦(shà)的(de)重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁(lìn)协议的通(tōng)知。同时，在(zài)公告(gào)中(zhōng)，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继(jì)续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一(yī)季报中披露的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目出租率(lǜ)下降事项，一度(dù)二(èr)级市(shì)场价格出现(xiàn)回落。在随后召开(kāi)的业(yè)绩说明(míng)会中管理人就(jiù)相关(guān)事项进行(xíng)了解释说(shuō)明，市场信心得到了一定提振，二级市(shì)场价格表现(xiàn)也趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下的扩募说明会上(shàng)，运营团队(duì)表示(shì)了对(duì)张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项目(mù)的信心，预计(jì)签署意向(xiàng)书和合(hé)同谈(tán)判中(zhōng)的(de)储备租户正(zhèng)常转(zhuǎn)化后，项目(mù)出租(zū)率将得(dé)到回升。没(méi)想到仅过了不到(dào)三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩(kuò)募之路又迎(yíng)来了(le)新的考验。

　　因(yīn)张(zhāng)江REIT的上述公(gōng)告引起了市场各方的广(guǎng)泛关注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入(rù)项目的(de)原始权益人相(xiāng)关负责人(rén)坦言，事发突然(rán)吴亦凡资产多少亿确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间(jiān)即奔赴现场(chǎng)进行了沟通和核实工作(zuò)，并同(tóng)步启(qǐ)动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提(tí)前退租(zū)的可能(néng)事项。由于张润大厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募项目，公(gōng)司领(lǐng)导高度重视，据悉新区(qū)国资委(wěi)也高(gāo)度关(guān)注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相关(guān)负责人(rén)介绍说，目前储备租户还是(shì)比(bǐ)较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信(xìn)息技术等(děng)产业(yè)客户，租(zū)赁(lìn)意向面积超过了2万方(fāng)。从意向储(chǔ)备转化为实际(jì)租户需要一(yī)些(xiē)时(shí)间(jiān)。

　　“我们正在(zài)着(zhe)手通过签署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月(yuè)履约(yuē)保证(zhèng)金(jīn)给了我们(men)一些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时间(jiān)赛跑，把(bǎ)这些面积在短期(qī)内完成去化。”相关负责(zé)人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持(chí)有的同区(qū)域的张江光大园项目一季(jì)度末(mò)也有(yǒu)将(jiāng)近(jìn)30％的空置率，原始权益人有那么多储备租(zū)户，之前的(de)空(kōng)置率为何未能得到解决(jué)。

　　对此相关负责(zé)人解释，张江光(guāng)大园一直(zhí)以来都(dōu)坚持以市场化运营(yíng)为导向，历史(shǐ)运营表现稳定，租户的调租和换租都(dōu)属于正常情况，而(ér)这次(cì)项(xiàng)目的(de)大租户退租(zū)正好发(fā)生在市场活跃度的短(duǎn)期(qī)低(dī)点，目前市场情(qíng)况已有所好(hǎo)转(zhuǎn)。在看到出(chū)租率下(xià)滑情(qíng)况没(méi)有得(dé)到及(jí)时修复后，张江(jiāng)这边也(yě)作了(le)一定的资源调配和倾斜，引入(rù)了一(yī)些(xiē)储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大园项目在(zài)给租户的分隔空间、交付(fù)标准、租(zū)金水平等方面(mi吴亦凡资产多少亿àn)也有一些差异(yì)化，张润大(dà)厦多是两(liǎng)千(qiān)多平的大平层，楼(lóu)的成(chéng)新度高(gāo)一些，单价也贵一些，张江光大(dà)园单(dān)层以一千平的面积为主，还有(yǒu)一(yī)些独栋形态的(de)物业。租户自身(shēn)也会有诉求，也(yě)会(huì)根据自(zì)身需求和预算挑选(xuǎn)区(qū)域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老(lǎo)资产的管理人(rén)都(dōu)变成(chéng)了一(yī)家，后续我们在资源(yuán)共享和联合营销方面能更加充分发(fā)挥协同(tóng)效应，相信可以做得更(gèng)好(hǎo)。”上述(shù)负责(zé)人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位(wèi)和展望，相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，张(zhāng)江集团(tuán)和张江(jiāng)高科(kē)目前在管(guǎn)资产约五百万方，还(hái)有一些其他在开发的储备项(xiàng)目，这些都将成(chéng)为张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产(chǎn)业空间资产上市平台目标的坚(jiān)实后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本(běn)平台(tái)和(hé)它未来的(de)发(fā)展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的(de)第一步，也是至关(guān)重要的一(yī)步，眼下(xià)我们可能面(miàn)临了一些突发情(qíng)况(kuàng)需要(yào)解(jiě)决，但是这和我们在张江科学城这三(sān)十年建设发展过(guò)程中所经历的相比，只能算是(shì)一(yī)个(gè)非(fēi)常小(xiǎo)的插曲。我(wǒ)们有信心排(pái)除万难，尽(jǐn)一切可能(néng)化(huà)解当前突发(fā)事件的(de)所有负面影响(xiǎng)，维持预(yù)期和市场的信心。”

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