近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表(biǎo)示，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红体现出(chū)该(gāi)类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值(zhí)，通(tōng)过(guò)观(guān)测(cè)经(jīng)营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配(pèi)现(xiàn)金等指标，也是观(guān)察(chá)REITs项(xiàng)目(mù)底层(céng)资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者(zhě)注意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经(jīng)营(yíng)权到(dào)期后(hòu)不再产生(shēng)现金收益，特许经营权(quán)分红目前已包含了利润分配和本(běn)金的归还，在选择投资标的时应了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除(chú)息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分(fēn)配金额(é)比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持(chí)有期分红收益，以(yǐ)及(jí)基(jī)金份额交易价格(gé)的变化。基金份额(é)二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)及市场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期则更(gèng)有(yǒu)规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产的经(jīng)营现(xiàn)金流(liú)，投资人通过基金募集(jí)材料和信息(xī)披露文件(jiàn)，结合行业(yè)及市场情(qíng)况，可以分析基础设施(shī)项(xiàng)目的经营(yíng)业绩，作为(wèi)进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)变化导(dǎo)致的(de)浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为基(jī)金份(fèn)额(é)持(chí)有人(rén)实(shí)际(jì)获得的现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，对(duì)于长(zhǎng)期投资者更具参(cān)考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级(jí)副总监(jiān)李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设(shè)施证券投资(zī)基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金年度可分配金额(é)以(yǐ)现金(jīn)形式分配(pèi)给投资者，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的(de)主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定(dìng)的分红(hóng)机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的(de)“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债券派息，但不等同于债券的固定利息回(huí)报，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的角度来看，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能(néng)够帮助(zhù)机构投(tóu)资者(zhě)稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资债券相对高的收益性(xìng)，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二级市场表现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济(jì)的影(yǐng)响，可分配金额完成(chéng)率不(bù)达预(yù)期，一定程度上影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的价格(gé)波动受多重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一(yī)，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投(tóu)资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人(rén)也表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债券回(huí)归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相对(duì)经济活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金(jīn)份额的(de)开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据(jù)单(dān)位基(jī)金份额的分红金额进(jìn)行(xíng)计算。除权(quán)操(cāo)作(zuò)是对(duì)分红前后(hòu)基金份额净(jìng)值变化的修正，使投资人在(zài)基金分(fēn)红(hóng)前后均(jūn)可(kě)以获(huò)得公平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投资者(zhě)长期投资的信心，同(tóng)时需结合持有产品的特性(xìng)，关注二(èr)级市(shì)场扰动对整体(tǐ)收益(yì)的影响程(chéng)度。”中航(háng)基(jī)金相关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红(hóng)包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了解底层(céng)资产情况

　　多位业内(nèi)人(rén)士还提(tí)醒，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权(q厦门有几个区，厦门有几个区分别叫什么uán)REITs基金运(yùn)作期间的(de)“分红”界定(dìng)为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个(gè)部(bù)分，两个部分之间的比例是变动(dòng)的，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红差异(yì)很大，大多数普通投资者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金额误(wù)认(rèn)为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年限到期后基(jī)金(jīn)价值面临极大不确(què)定性，这(zhè)是该类投(tóu)资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营(yíng)权(quán)类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产(chǎ厦门有几个区，厦门有几个区分别叫什么n)权(quán)类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要包括(kuò)每(měi)年的现(xiàn)金分(fēn)红及资产增值的收(shōu)益，而持(chí)有特许经营(yíng)类产品的(de)收益主要(yào)来自项目每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红包(bāo)括了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比率(lǜ)也是变动(dòng)的，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可(kě)以内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益。普通投资者(zhě)在选择(zé)投资(zī)标的时(shí)，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层(céng)资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资产属性不同而形成区别。特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当于包含(hán)“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债性(xìng)偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重(zhòng)底层(céng)资(zī)产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普通投资者(zhě)在选择公募(mù)REIT时(shí)，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的(de)二级(jí)市(shì)场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人(rén)也认为，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许经(jīng)营项目在(zài)经(jīng)营权到期后不再能产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的(de)特许经(jīng)营项目(mù)，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的(de)特许(xǔ)经营(yíng)权项目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限(xiàn)收(shōu)回本(běn)金并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责人提醒投资者注意(yì)，特许经营权项目的分派金(jīn)额包含了(le)投资本(běn)金(jīn)，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单价随(suí)着(zhe)分派进度逐(zhú)年(nián)下降(jiàng)是正常现象，投(tóu)资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的(de)现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的(de)剩余(yú)使(shǐ)用年限一般较(jiào)长，再(zài)加上到期后(hòu)通过(guò)对建筑的更(gèng)新改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金等追加(jiā)投资(zī)，有机会进一(yī)步延长经营期(qī)限。这(zhè)种类似(shì)永(yǒng)续经(jīng)营的假设反映在基础资产的估(gū)值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的(de)时点(diǎn)，多位业(yè)内人士还表示，在产(chǎn)品分红期(qī)，投资者可以观测经营活(huó)动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观(guān)察和评(píng)估项目底层资产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金(jīn)相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个(gè)：一是年报中披(pī)露的经营活动现金流，二是可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金，二者存在本质性(xìng)区别。经(jīng)营(yíng)活动产(chǎn)生的现金净流(liú)量是指企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资(zī)产生的现金流，基于企业(yè)本身(shēn)经营活动产生；可(kě)供分(fēn)配的(de)现(xiàn)金(jīn)实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利(lì)润表(biǎo)的项目(mù)进行调整，加期(qī)初现(xiàn)金，最终得到的(de)账面(miàn)现金。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新选择，投资价值体现在(zài)相对(duì)股(gǔ)债市场(chǎng)独立的(de)资产(chǎn)配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资者对(duì)经营权(quán)类(lèi)的资产(chǎn)可以更多关注内部收益率的(de)高低，对(duì)产权类的(de)资产更多(duō)关注(zhù)分派率(lǜ)高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情(qíng)况直接(jiē)影(yǐng)响(xiǎng)投资(zī)回报(bào)，投资(zī)者(zhě)可综合(hé)考虑原(yuán)始权益人综(zōng)合实力、运营管理机(jī)构实力、公募基金(jīn)管理人实力等(děng)多重因素来选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分(fēn)红交易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回(huí)调(diào)，建(jiàn)议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权(quán)效应相对(duì)明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模较(jiào)为可观的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分(fēn)配金额(é)预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金(jīn)额与(yǔ)募集材料中(zhōng)披露预测进行比较(jiào)分析，结合(hé)经济及(jí)市场(chǎng)的(de)实际环(huán)境，对基(jī)础(chǔ)设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能(néng)力进(jìn)行判断。”中金基金上述负责人也称。

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