文：任泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和(hé)城(chéng)乡建设工作(zuò)会(huì)议提出“有条件的可(kě)以进行(xíng)现房销售”，不足一个月(yuè)时间(jiān)，已有山东、安徽(huī)、河(hé)南、四川(chuān)、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是(shì)权宜之(zhī)计，现(xiàn)在(zài)全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地义。当然(rán)二次房改是个技(jì)术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机(jī)制四(sì)大关键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。如果按(àn)照经济规律(lǜ)办事，中国一(yī)定能(néng)实现(xiàn)房地(dì)产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过(guò)这(zhè)道(dào)关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大(dà)家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对(duì)购买(mǎi)者(zhě)的(de)单方面不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房者非常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等(děng)待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商品房(fáng)预售(shòu)最早源于中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房(fáng)预(yù)售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家(jiā)一(yī)般(bān)有严格(gé)的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销(xiāo)售，买(mǎi)家(jiā)在购买期房后并非像中国(guó)一样在支付完首付款后从银行(xíng)一次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根据开发商(shāng)工程进度在(zài)完(wán)全交房前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度(dù)是需(xū)要严(yán)格(gé)的资(zī)金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措(cuò)施(shī)作为保(bǎo)障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民众不公平(píng)，所(suǒ)以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一(yī)定历史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于(yú)降负债降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然这(zhè)需要(yào)配套(tào)房企债务(wù)重组(zǔ)、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢(huī)复市(shì)场信(xìn)心和房地(dì)产长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)。这是个技(jì)术活，只要坚持市场(chǎng)化改革(gé)，中(zhōng)国(guó)一(yī)定能化(huà)解这个难题，让(ràng)房地产回归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不(bù)是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的(de)最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提(tí)升开(kāi)发(fā)商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房(fáng)地(dì)产也(yě)不(bù)能(néng)例外(wài)，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福(fú)一家(jiā)人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是(shì)实(shí)现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发(fā)展的重(zhòng)大措(cuò)施(shī)。在当前的(de)情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融支(zhī)持当期三(sān)好生、新(xīn)模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中(zhōng)心参与财税(shuì)改革方(fāng)案研究时，对预售制(zhì)、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系(xì)统的专项研究。（参考(kǎo)后来(lái)形成(chéng)的(de)专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五十年(nián)代在(zài)中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育(yù)而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)还未(wèi)推行公共房(fáng)屋制(zhì)度(dù)，许多人(rén)栖身于木屋(wū)或者(zhě)其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大多(duō)数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单(dān)位，需要雄(xióng)厚的资金实力才(cái)能购买。虽(suī)然(rán)楼宇(yǔ)出租是(shì)中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资(zī)金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售的(de)基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创(chuàng)办(bàn)立信置业(yè)有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业(yè)务(wù)的经(jīng)验(yàn)，对于商品流(liú)通、资金周转有着独到的见解，在(zài)努力寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当时其(qí)在(zài)购下(xià)九龙的一块地盘后(hòu)，除了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势(shì)环境、建筑材料(liào)、分(fēn)层价格、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花(huā)”是另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买家的订金，采用类(lèi)似租金的(de)分期付款形式(shì)，等新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐(qí)买家的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有(yǒu)了(le)自己的(de)房(fáng)产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的(de)资金压力，加(jiā)速(sù)了(le)房(fáng)屋(wū)的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国(guó)香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核(hé)心(xīn)的(de)住房供不应求的(de)问(wèn)题，使房(fáng)市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年(nián)繁(fán)荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾(wěi)楼”的(de)情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规(guī)范化，建立健全的监管机(jī)制(zhì)，促进(jìn)市场健康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀的一(yī)个楼盘(pán)因建筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部(bù)门(mén)提升了对于预售楼花(huā)制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地(dì)价款已经全部支付，还要(yào)证明自身(shēn)有(yǒu)资(zī)金等能力把(bǎ)项目完成，资金需(xū)放(fàng)入律师所托管，支取时需律所和(hé)建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账户资金，中国(guó)香(xiāng)港要(yào)求(qiú)律师行在银行开(kāi)设的(de)信托账户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操作(zuò)等采取全透(tòu)明化机(jī)制(zhì)，且银行(xíng)的责任(rèn)上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身(shēn)推动项目(mù)完工。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年代，中国(guó)内地面临住房需(xū)求大和供给量短缺(quē)问(wèn)题，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设(shè)，这一导向使前期发展工业化的(de)进程大于城(chéng)市化进程(chéng)，唯(wéi)有解(jiě)决住房(fáng)基(jī)础等城市化(huà)配套问题，才能进一(yī)步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分(fēn)配(pèi)，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利分(fēn)房(fáng)制度，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福(fú)利分房(fáng)制度不(bù)再(zài)适(shì)用于(yú)当(dāng)时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的需求量大，而社(shè)会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑是对内(nèi)地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香(xiāng)港预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力支持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台(tái)《关于(yú)进一步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加(jiā)快住房建设的(de)通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物(wù)分配，逐(zhú)步(bù)实(shí)行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经(jīng)济下的(de)福利分房转(zhuǎn)向市(shì)场经济(jì)的商品房。房(fáng)地产市场采用预(yù)售制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开(kāi)发(fā)时间周期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项(xiàng)目的开发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相关的(de)信贷政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模(mó)式后(hòu)，经调整形成契合中国内地(dì)的商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解(jiě)房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地产(chǎn)开(kāi)发企(qǐ)业(yè)将(jiāng)正在建(jiàn)设(shè)中的房屋预先出(chū)售给购房者，由(yóu)购房者支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实(shí)践过(guò)程中，商(shāng)品房预售(shòu)流程为：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签订(dìng)商(shāng)品房(fáng)买卖合同-进行(xíng)备案登记和(hé)预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次(cì)性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次性(xìng)付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房(fáng)屋未(wèi)建(jiàn)成，开发(fā)商(shāng)可(kě)能(néng)已拿到(dào)了全(quán)部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按(àn)照(zhào)工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的开发(fā)商而(ér)言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　作为中国(guó)内地商品(pǐn)房销(xiāo)售的最(zuì)主要方式(shì)，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳步发(fā)展(zhǎn)起到了(le)重(zhòng)要作用，不仅解(jiě)决了(le)房地产市场(chǎng)快(kuài)速发展(zhǎn)阶(jiē)段的(de)资金(jīn)需求，也提(tí)高了居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民(mín)从(cóng)筒子楼住(zhù)到住(zhù)宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房(fáng)事业取得(dé)巨大(dà)进步，数十年时间走完(wán)发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区面积由7438平方(fāng)公(gōng)里增长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的(de)《中国(guó)住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存(cún)量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套(tào)数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售最(zuì)主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推(tuī)动了中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十多年长周期繁(fán)荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业(yè)的快速发展，房地(dì)产企业从(cóng)无到(dào)有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地(dì)产也(yě)成为(wèi)拉动中国内地经济高增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地(dì)产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金(jīn)融、批(pī)发(fā)、建(jiàn)材的带(dài)动(dòng)最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完全拉(lā)动的投资占全社会固(gù)定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定(dìng)资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托(tuō)等通道业务，占比超过(guò)三分之(zhī)一。从房地产融资存量占社融存(cún)量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行(xíng)不良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应(yīng)渠(qú)道，根据我们的(de)《中国(guó)住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合(hé)计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房市值(zhí)占股(gǔ)债(zhài)房市值的(de)比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市值与股(gǔ)债房(fáng)市(shì)值的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住(zhù)房(fáng)市值(zhí)高，以及中国资本市场发(fā)育(yù)尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低(dī)，股票、债(zhài)券市值较(jiào)低，居民投资渠(qú)道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当前的(de)负面(miàn)效(xiào)应愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交(jiāo)货，预(yù)售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎(hū)承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承担(dān)延迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚至(zhì)不能交房(fáng)等(děng)风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和开发商之间的购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷(dài)款合(hé)同(tóng)是两个独立的合同关(guān)系(xì)，如(rú)果(guǒ)开发(fā)商发生违约，购房(fáng)者只能根(gēn)据购房合同向开发(fā)商(shāng)主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同(tóng)按(àn)时(shí)向(xiàng)银行(xíng)进行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列(liè)风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信(xìn)用和(hé)购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市场(chǎng)波动或经营不(bù)善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企(qǐ)通(tōng)过与购房者(zhě)签订的预售合同和按(àn)揭(jiē)合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧(sàng)失还款(kuǎn)能(néng)力(lì)或(huò)短(duǎn)期不(bù)能还款等，则风险完(wán)全由银(yín)行(xíng)承担(dān)，银(yín)行将(jiāng)面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个(gè)字(zì)那就是(shì)“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了(le)开发企业预售(shòu)商品房所得(dé)款项应当用于有关的(de)工(gōng)程(chéng)建设，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没(méi)有统一的预(yù)售资金监管规定(dìng)，各地实行(xíng)“一(yī)城一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为总读西的字有哪些，读喜的字有哪些预售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合(hé)肥(féi)等城(chéng)市则按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑(zhù)面积或者项目工程总额报(bào)价计算(suàn)重点资金。而事(shì)实是，不少(shǎo)购(gòu)房款(kuǎn)未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没(méi)有资(zī)金继续(xù)建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫(pò)继续还款。那么(me)，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工(gōng)程总承包(bāo)方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨(bō)付资金(jīn)，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些(xiē)方(fāng)式套取的资金，在房(fáng)企各(gè)地(dì)项(xiàng)目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调(diào)资(zī)金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周转模(mó)式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度(dù)呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购房者(zhě)预(yù)付资金，一(yī)般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者(zhě)支付的预付(fù)款比(bǐ)例相对较低，绝大(dà)部分(fēn)房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式(shì)支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发(fā)放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发(fā)放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的(de)保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)购房者(zhě)支付的房款。二(èr)是开发商为购房者提(tí)供一(yī)定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节(jié)，定金(jīn)比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除定金或(huò)首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第(dì)三方公证行(xíng)或(huò)产权保险公(gōng)司的信(xìn)托账户监管。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不(bù)承担任(rèn)何(hé)责(zé)任(rèn)与损(sǔn)失。而开发(fā)商在房屋建设过(guò)程中的(de)资金(jīn)全部来自银行(xíng)，银行根据工程(chéng)进度向开发商(shāng)提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金(jīn)直接(jiē)损(sǔn)害银行利益(yì)，银行有充分动机监(jiān)管开发商施工(gōng)进度。开发商在房(fáng)屋交付时需(xū)取得由政府相关(guān)部(bù)门经审查后发放的(de)验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进度支(zhī)付(fù)，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率，开发商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德(dé)国开发(fā)商在项(xiàng)目获批后即可预售(shòu)房(fáng)屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任何原因不能(néng)购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后(hòu)，购房者需支付公(gōng)证(zhèng)费和(hé)土地交易税(shuì)，分别(bié)为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包含在购(gòu)房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首付比例，可零(líng)首付(fù)购(gòu)房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也采取按工(gōng)期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可(kě)分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户(hù)玻(bō)璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使(shǐ)用期限，期限结束后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)开始(shǐ)还(hái)贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了(le)两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出(chū)现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保(bǎo)险公(gōng)司负责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方(fāng)均(jūn)有一名律师，负责(zé)沟通期(qī)房(fáng)交易中的(de)房产、资金、合同等(děng)各(gè)个环节，各环(huán)节(jié)内容确(què)认无误后签订首(shǒu)付交换(huàn)合同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，当开发(fā)商出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是(shì)交(jiāo)房前付款比例相对较(jiào)低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须(xū)经过(guò)房(fáng)产公证公司的检验验收后才能交付，交付(fù)后(hòu)方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国(guó)期房预(yù)售资金监管(guǎn)极为严(yán)格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关(guān)款项过程中(zhōng)，由买房律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师，卖(mài)方律(lǜ)师(shī)转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资金在进(jìn)入开发商账户(hù)前经过两道(dào)关口，有利于保障(zhàng)购房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易(yì)立(lì)法，设置(zhì)期房(fáng)预(yù)付款读西的字有哪些，读喜的字有哪些保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房交易(yì)立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保全(quán)措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需(xū)返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二战结束(shù)后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物(wù)交易(yì)法》，经(jīng)多(duō)次修订，目(mù)前(qián)是唯一一(yī)部规(guī)范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房者支付定金(jīn)超(chāo)过5％或超(chāo)1000万(wàn)日(rì)元(yuán)的部分(fēn)，法(fǎ)律(lǜ)要求开(kāi)发商必(bì)须完成定(dìng)金保全(quán)措施(shī)才可(kě)预售。什(shén)么是定金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖双(shuāng)方签订购(gòu)房合同(tóng)时(shí)，开发商向金融(róng)机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同(tóng)，设(shè)置购(gòu)房者定金的(de)保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房(fáng)者(zhě)。除定金外，其他预先支付的(de)购房(fáng)款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭(bì)导致期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保证金证(zhèng)明(míng)书向金融机构或(huò)保证机构或保险公(gōng)司兑(duì)付，同时，开(kāi)发商(shāng)需向购房者赔(péi)付违约(yuē)金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付(fù)最多不超20％的(de)定(dìng)金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请(qǐng)贷(dài)款，但(dàn)交房后才开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外的(de)剩余房(fáng)款在交(jiāo)房(fáng)后(hòu)开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房(fáng)购房者违约(yuē)可(kě)返还相当于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进银(yín)行专门(mén)项目资金账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金返(fǎn)还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步(bù)签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方面，签订(dìng)购房合(hé)同后，购(gòu)房者(zhě)需支付(fù)15％的(de)首(shǒu)付及印花税，同时购(gòu)房者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对期房付(fù)款流(liú)程做了统(tǒng)一详(xiáng)细(xì)规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发(fā)商遵守，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基(jī)完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也(yě)依(yī)照工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月供在(zài)此过(guò)程中随着放(fàng)出贷款的增(zēng)加而增(zēng)加(jiā)，未(wèi)放款部分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方(fāng)面，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银行(xíng)专门(mén)的(de)项目资金账户，账户资金(jīn)提(tí)取须(xū)与房屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看，当前房地(dì)产到了(le)政(zhèng)策(cè)出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和(hé)房企重组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需求(qiú)的(de)支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应对局部(bù)停贷现象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼保复工(gōng)保民生(shēng)，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另(lìng)一方(fāng)面，从现在起，对(duì)还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的(de)房企包括民(mín)营企业，加(jiā)大(dà)支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势(shì)复杂(zá)性和(hé)人性(xìng)复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市(shì)群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金保护(hù)机(jī)制，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供(gōng)充(chōng)分的(de)保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进度(dù)付款机(jī)制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的(de)权益(yì)。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三方资(zī)金监(jiān)管(guǎn)机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环(huán)节(jié)，建立商品房保修期制度。保修期内，开发(fā)商应对(duì)房屋质(zhì)量问题全权负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者在保修(xiū)期结束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取消商品房预(yù)售制是(shì)大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的(de)提升开发(fā)商的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐(zhú)劣(liè)币(bì)。

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