5月以来，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为代表的(de)机构对于这一(yī)板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅(fú)增长(zhǎng)。根据基金一季(jì)报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市(shì)值在股票资产中的(de)占比却(què)断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次(cì)回(huí)升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的(de)持股比例(lì)也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎在(zài)今年(nián)一季度得以(yǐ)延续。数(shù)据统计显示(shì)，公募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地(dì)产(chǎn)板块边际贡献的计算公式是什么呀一(yī)季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集(jí)团，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不(bù)难发现，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名最高的是(shì)保(bǎo)利发展，在(zài)基(jī)金重仓第33位。排(pái)名第二(èr)的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化(huà)之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股(gǔ)从排(pái)位上看均有退步，尤其是(shì)万科(kē)最为(wèi)明显(xiǎn)；其(qí)次(cì)是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复(fù)苏(sū)链(liàn)上最后一环，且首季并非行业(yè)销(xiāo)售(shòu)旺(wàng)季，其传导到(dào)二级(jí)市场乃至机构持仓(cāng)上(shàng)还需(xū)要时间周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的是(shì)，经济圈(quān)判(pàn)断房地产已经进(jìn)入大(dà)分化时代，一(yī)二线城(chéng)市好于三四线城市。而映(yìng)射(shè)到二级市场投资上(shàng)，配置房地产行业(yè)轻松收(shōu)获行业(yè)贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属(shǔ)于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传(chuán)统认知(zhī)上没有(yǒu)什(shén)么投资(zī)机会的。但(dàn)在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具(jù)名的上海(hǎi)公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销(xiāo)售(shòu)面积(jī)很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需求端还需(xū)要有一定的政策出来去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研(yán)究员(yuán)吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目(mù)前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业(yè)高(gāo)增的时代已经过去，未来(lái)行(xíng)业的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信(xìn)用风(fēng)险(xiǎn)问(wèn)题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的过程。这个(gè)过(guò)程中，综(zōng)合竞(jìng)争力(lì)强的公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获(huò)得市占率的提(tí)升(shēng)。当行业需(xū)求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经过(guò)去了，但(dàn)不代表没有(yǒu)投(tóu)资机(jī)会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这(zhè)样(yàng)的(de)认(rèn)识(shí)转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整体机构(gòu)的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体(tǐ)的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块个股，在纳入统(tǒng)计的(de)124只房地(dì)产(chǎn)类(lèi)标(biāo)的(de)股中，本(běn)月以来实(shí)现股价上涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间段恰好排名前五的公(gōng)司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实(shí)发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地(dì)产(chǎn)。排(pái)名第一的(de)上实发展，五(wǔ)一假期归来(lái)后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连(lián)续(xù)两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展的主(zhǔ)营业(yè)务为房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发与经营。公司的主要产品及服务为房(fáng)地产销(xiāo)售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从(cóng)业绩(jì)数(shù)据(jù)来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来(lái)看，各类(lèi)机构都(dōu)有对其布局的例子(zi)。以3月31日时(shí)的首季(jì)十大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资(zī)产(chǎn)管理公司等都跻身(shēn)前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企(qǐ)，其第一季度的(de)收入利(lì)润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公(gōng)司后(hòu)疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是公(gōng)司拿(ná)地(dì)结算持续(xù)性(xìng)向好，从数字上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背(bèi)景下，自然也吸(xī)引了知(zhī)名机(jī)构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度(dù)十大流通(tōng)股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个(gè)季度他(tā)有的两只(zhǐ)产品杀入前十(shí)。同时榜单(dān)中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其(qí)当(dāng)季(jì)还(hái)小幅(fú)增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产公(gōng)司(sī)，一(yī)季报交出(chū)的也(yě)是一(yī)份报(bào)喜的成绩(jì)单：首季公司实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公(gōng)司股(gǔ)东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首(shǒu)季新杀入十(shí)大流(liú)通股股东行列。具(jù)体说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名(míng)第九位，此外(wài)联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给(gěi)较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题或(huò)者资(zī)金紧(jǐn)张(zhāng)没(méi)法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看(kàn)，龙头房企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净(jìng)负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的(de)净负债(zhài)率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的(de)融资成本不断(duàn)下(xià)滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年(nián)的(de)销售(shòu)，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产(chǎn)股或(huò)存在发(fā)展的大好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结构性机会(huì)依(yī)然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其(qí)主要又体现(xiàn)为库存的优势。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较低(dī)的融(róng)资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估，国央企(qǐ)相较(jiào)于民营地产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企(qǐ)业的资产(chǎn)会(huì)有更多担忧和质疑(yí)，所以(yǐ)在这一(yī)轮(lún)行业(yè)出清的过程(chéng)中(zhōng)，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说估值(zhí)的(de)修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行(xíng)业(yè)进入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预(yù)期的(de)盈(yíng)利和现(xiàn)金流创造(zào)能(néng)力(lì)，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自(zì)身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业普涨的概率比较(jiào)低，行业(yè)内部将出(chū)现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思路的(de)话，或(huò)许还(hái)是保利发(fā)展、招商蛇口等国(guó)资背景(jǐng)龙(lóng)头前(qián)途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低(dī)位，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一(yī)些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也(yě)根据(jù)房企一(yī)季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出(chū)现的整(zhěng)体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度(dù)的业绩分化(huà)更趋(qū)明显，保(bǎo)利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是较大增速的(de)增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》分(fēn)析表示，业(yè)绩出现明显改(gǎi)善的房企(qǐ)，主要是因为过去两(liǎng)三年时(shí)间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投(tóu)资(zī)拿(ná)地之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中在核(hé)心城市(shì)，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企(qǐ)销售业绩的(de)增长，从(cóng)而在2023年一季度市场(chǎng)恢复(fù)但(dàn)仍处(chù)于(边际贡献的计算公式是什么呀yú)调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在(zài)房地产的复苏(sū)过程(chéng)中，还面(miàn)临(lín)着一些不(bù)确(què)定(dìng)性。其(qí)实整个市场从(cóng)四月(yuè)份(fèn)开始又在往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城(chéng)市四月环比三(sān)月(yuè)相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月的市(shì)场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及(jí)市场的去库存压力、企业的资(zī)金面压力(lì)，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出(chū)现市(shì)场的短期反弹外的(de)一个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的(de)压力仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资(zī)董事(shì)长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们(men)要多(duō)给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极(jí)为少数的、做得比同行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能(néng)耐(nài)心地去(qù)等待(dài)它的基本面不断地(dì)凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅为举例分析(xī)，不做买(mǎi)卖(mài)推(tuī)荐。）

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