5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数(shù)本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而以公(gōng)募(mù)基金为代表的机构对(duì)于这一板块(kuài)已(yǐ)经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日时所公布(bù)的(de)总份额均较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅(fú)增长(zhǎng)。根据基金一季报(bào)统计，龙(lóng)头与地方(fāng)国企(qǐ)央企获得增持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有的房地(dì)产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色，但(dàn)公募所持房地(dì)产(chǎn)公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了(le)三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产(chǎn)行业的(de)持(chí)股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度(dù)得以延(yán)续(xù)。数(shù)据统计显示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房(fáng)地产板块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个股(gǔ)分别为保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块(kuài)比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产的投(tóu)资愈发有集中(zhōng)于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产板块排名(míng)最高的是(shì)保利发展，在(zài)基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名(míng)第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌(pái)龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在第96位(wèi)。对比(bǐ)去年四季报(bào)，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排(pái)位上看均有退(tuì)步(bù)，尤其是万科最为(wèi)明显；其次(cì)是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏(sū)链(liàn)上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线(xiàn)城市。而映(yìng)射(shè)到(dào)二级市(shì)场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产业周期(qī)来(lái)分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期(qī)或者衰(shuāi)退期的行业(yè)，传统(tǒng)认(rèn)知上没有什(shén)么投(tóu)资机会的(de)。但在(zài)这几年特殊(sh左右结构相同的字有哪些，左右结构相同的字大全ū)的行情(qíng)里包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等(děng)类似的(de)行(xíng)业也出现了一(yī)些(xiē)机会，背后的(de)逻辑是供给侧(cè)发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公(gōng)募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人士持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出现了(le)，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地(dì)产的(de)更(gèng)新，也有近(jìn)10亿(yì)平(píng)方米。需求端还(hái)需要(yào)有一定(dìng)的政(zhèng)策出(chū)来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人(rén)），我国(guó)均已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆(gān)率(lǜ)和房价(jià)收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去(qù)，未(wèi)来行业的需(xū)求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的(de)高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到(dào)供(gōng)给(gěi)侧出清(qīng)的过程(chéng)。这个过(guò)程(chéng)中，综合(hé)竞(jìng)争(zhēng)力强的公司(sī)就(jiù)能(néng)够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的(de)提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞(jìng)争力(lì)公司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的(de)务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的个股来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在(zài)纳入统(tǒng)计(jì)的124只(zhǐ)房地(dì)产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月(yuè)以来(lái)实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间(jiān)段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们(men)分别是(shì)上实(shí)发(fā)展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第(dì)一的上实(shí)发展，五一假期归来后日(rì)成交量(liàng)明显放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面(miàn)来看(kàn)，上实发展的主营(yíng)业务(wù)为房(fáng)地产开发与经营。公司的主要(yào)产品及服务为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房(fáng)地产租赁、物业管理服(fú)务(wù)、工程项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大(dà)流通股股东(dōng)来看，各类(lèi)机(jī)构都有对其布局的例子。以3月31日时的(de)首季十大流通股股东来(lái)看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长城资产管理(lǐ)公司等都(dōu)跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东(dōng)金桥也(yě)是上海本地房企，其第(dì)一季度的(de)收入(rù)利润规模大(dà)幅度(dù)复(fù)苏(sū)。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则(zé)是(shì)公司拿地(dì)结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季(jì)度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景(jǐng)下(xià)，自(zì)然(rán)也吸引了知(zhī)名机构在其中(zhōng)持(chí)续(xù)驻足(zú)。从第一季度(dù)十大流通(tōng)股股东来(lái)看，知名私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十(shí)中，这也是连续(xù)第三个季度(dù)他有(yǒu)的(de)两只产品杀入前(qián)十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安(ān)地(dì)产则(zé)是主要布局在(zài)深圳的(de)地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一(yī)份报(bào)喜的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司(sī)实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公(gōng)募指基(jī)首季新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南(nán)方中证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名第七(qī)位(wèi)，富(fù)国中证指数1000增强则(zé)排(pái)名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球基金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙(lóng)头的价(jià)值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质(zhì)土地供给(gěi)较多（券商测算(suàn)对应潜(qián)在(zài)毛利(lì)率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大(dà)多(duō)数房(fáng)企受限于信用问(wèn)题(tí)或者资金紧张没(méi)法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获(huò)取低(dī)成本(běn)土地，龙头房企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿地金(jīn)额(é)/销售(shòu)金(jīn)额(é)）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低(dī)，净(jìng)负债率基本在(zài)70％以下(xià)，而其他房企的净(jìng)负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融(róng)资成(chéng)本看，龙头房(fáng)企的融资(zī)成本(běn)不(bù)断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存(cún)在发展的(de)大好机会(huì)。中信证券(quàn)指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依然存(cún)在，少(shǎo)部分公司(sī)尤其是央(yāng)企占据显著(zhù)优(yōu)势，其(qí)主要又体现(xiàn)为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的(de)融资成(chéng)本，优质的(de)开发资源和良好的不动产资(zī)产运营(yíng)能力的左右结构相同的字有哪些，左右结构相同的字大全多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于民营地(dì)产公(gōng)司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地(dì)资源债权债务关系等问题，市场对民营房(fáng)开企业的资产(chǎn)会(huì)有更多担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以在(zài)这一轮行业出(chū)清的过程中，央国(guó)企相较(jiào)于民企来(lái)说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维度(dù)看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入(rù)高(gāo)质量发展阶段，具(jù)备较(jiào)快速发(fā)展阶段更稳定(dìng)且可(kě)预(yù)期(qī)的盈利和现金(jīn)流(liú)创造(zào)能(néng)力，以此带(dài)来估(gū)值中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关注估值(zhí)相对(duì)较低(dī)，企业(yè)自身资产(chǎn)的质量(liàng)好、运营能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现金(jīn)流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集(jí)中度提(tí)升(shēng)的头(tóu)部公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊(lěi)也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思(sī)路的话，或许(xǔ)还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途(tú)更为光明(míng)。不过(guò)国投瑞银(yín)基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地(dì)去持续观察国企央企在(zài)三个方(fāng)面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成(chéng)本保持(chí)低(dī)位，其(qí)次是销售份额持续(xù)提(tí)升，再次是拿地份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对(duì)于(yú)2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房(fáng)企营(yíng)收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示，业绩出(chū)现明显改善的(de)房企，主要是(shì)因为过去两三(sān)年(nián)时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么(me)投资拿地之后，国有企业仍(réng)在(zài)持续性(xìng)地(dì)拿地，且主要集(jí)中(zhōng)在核(hé)心(xīn)城(chéng)市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能(néng)够推动房企销售业(yè)绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处(chù)于调整的(de)过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房(fáng)地产的复苏过程(chéng)中，还面临着(zhe)一(yī)些不确定性(xìng)。其实整个市(shì)场从四月份(fèn)开始又(yòu)在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市(shì)四月环比三月相对(duì)表现较(jiào)好之外(wài)，包(bāo)括北(běi)京、上海在内的(de)绝大(dà)多数(shù)城市都(dōu)出(chū)现环(huán)比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而(ér)现在(zài)五月的市场(chǎng)表现也不(bù)太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及(jí)市(shì)场的去库存压力(lì)、企业的资金面压力(lì)，可能会出现，到六月(yuè)份房企为(wèi)了半年报冲业绩出(chū)现(xiàn)市(shì)场的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现在(zài)整个房地产(chǎn)以及其上下游产业链的复(fù)苏速度都(dōu)比想象的(de)要慢很多，我们要多(duō)给(gěi)一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚快(kuài)钱的(de)时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味(wèi)着(zhe)，只有极(jí)为少数的(de)、做得(dé)比同(tóng)行(xíng)好得多的企业(yè)，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出(chū)来(lái)。所以只能耐心(xīn)地去等待(dài)它(tā)的基本(běn)面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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