饱(bǎo)受争议的二(èr)手(shǒu)房(fáng)交易中介费问题，正逐渐得到监管部(bù)门的重视。

　　5水晶有灵性是不是迷信，水晶是辟邪还是招鬼月8日，住建部、市场监管总局(jú)联合发布(bù)了关于规范房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务的意见。意见提及，近(jìn)年来，部分房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构存在利用房源(yuán)客(kè)源优(yōu)势收取过高(gāo)费(fèi)用、未(wèi)明码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户(hù)个人信息等问题，加重交易当事(shì)人负(fù)担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于(yú)上述(shù)背景，两部门(mén)从(cóng)加(jiā)强从业主(zhǔ)体(tǐ)管理、明确经(jīng)纪服务内容、合(hé)理(lǐ)确定经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)、严(yán)格实行明码标价等十(shí)方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大伟称(chēng)，随着(zhe)城市发展，一二线城市二(èr)手(shǒu)房交易占比逐渐增加。以北京(jīng)、上(shàng)海为例，二(èr)手房占市场(chǎng)成交比例超过80％，大量二手房成交依赖(lài)中(zhōng)介居间成交，房地产调控(kòng)重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究(jiū)中心首席研究(jiū)员(yuán)李宇(yǔ)嘉表示，买(mǎi)房对居民来说(shuō)属于(yú)金额不低的(de)大(dà)宗交易，由于二手房交易成本较高、交(jiāo)易周(zhōu)期较长，具有非常强的专业性，居民往往通过中介(jiè)来完成。但很多中介利用信息不对称(chēng)等(děng)问(wèn)题，将(jiāng)非必(bì)要的收费夹带(dài)其中，如收取过桥融资、按(àn)揭费(fèi)、担保(bǎo)费等，对居民(mín)造成(chéng)额外的负担，而(ér)且这些(xiē)服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市(shì)场交(jiāo)易过程中存在(zài)的(de)“乱象”，李宇嘉(jiā)指出(chū)，对包括(kuò)经纪服务(wù)在内的相关市场交(jiāo)易(yì)行为及(jí)其主(zhǔ)体进行规(guī)范和秩序整顿，是房地产市场管理和调控(kòng)的主题。“当下，推进这(zhè)项工作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题(tí)成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服(fú)务(wù)行业关注(zhù)最多的水晶有灵性是不是迷信，水晶是辟邪还是招鬼一个话题，便是房地(dì)产(chǎn)经纪服务费(fèi)的问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关(guān)部(bù)门主要监(jiān)管的(de)重点(diǎn)，将是对房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费及中介(jiè)交(jiāo)易进行规(guī)范。

　　在热点城(chéng)市，二手(shǒu)房屋交(jiāo)易过程(chéng)中，部分价值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的(de)服务费率计算(suàn)，一(yī)套1000万(wàn)元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在(zài)合理确(què)定经纪服务收费上，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)要合理降低(dī)住房买卖(mài)和租(zū)赁经纪(jì)服务费用。鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原则实(shí)行分档定价。引导由交易(yì)双方共同承担经纪(jì)服(fú)务(wù)费用。

　　据张(zhāng)大(dà)伟介绍，目前房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)收费标(biāo)准的最早依据是1995年(nián)国家计(jì)委建(jiàn)设部下发(fā)的《关于房地产中介服务收(shōu)费的通知》（971号文(wén)），其中第六(liù)条(tiáo)规定：房屋(wū)买(mǎi)卖代理(lǐ)收(shōu)费，按成交价格(gé)总额(é)的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执(zhí)行的2014年更新(xīn)后的收费标准，即(jí)根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协商(shāng)同意(yì)，可在规定的收(shōu)费标准基础上适当上浮，上浮幅(fú)度最高不得超过(guò)10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房中介(jiè)费(fèi)上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权(quán)”的精神，北(běi)京2015年取消了房地产中介服务等57个政府(fǔ)定价，房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)多少由各中介机构自行决(jué)定。

　　“房产中介(jiè)机构在(zài)实际收取费用过程(chéng)中，相关监管部门当(dāng)前并未明(míng)确具体的中介费率，中介(jiè)机(jī)构仅需在服务过程中(zhōng)对收费标准进行明(míng)码(mǎ)标价(jià)即可。而(ér)房地产经(jīng)纪服务机构(gòu)在具(jù)体收取过程中，会结(jié)合(hé)房(fáng)屋价值及工资标(biāo)准，综合计算出合适的中介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码标(biāo)价(jià)问题，两部(bù)门在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机(jī)构应(yīng)当(dāng)在经营门店、网站、客户端等场所或(huò)渠道(dào)，公示服务项目、服务内容和(hé)收费标准，不得混(hùn)合标价(jià)和捆绑收费。房(fáng)地产经纪机构提供(gōng)的基(jī)本服(fú)务(wù)和延伸服(fú)务(wù)，应当(dāng)分别明(míng)确服务项(xiàng)目和(hé)收(shōu)费(fèi)标准。房地产经纪机构收费前应当向交易当(dāng)事人出具收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金额，由当事人签(qiān)字(zì)确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于(yú)市(shì)场平均(jūn)水平的房地产(chǎn)经纪机构，住房和城乡(xiāng)建设部门将会同(tóng)市场监管等部门采取约谈等综合措施进行(xíng)重点监管(guǎn)。市(shì)场监管部门会同(tóng)有关部门依法查处不按规(guī)定明码标价、操纵(zòng)经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费(fèi)等违反价格和反(fǎn)垄(lǒng)断法律法规的行为。对(duì)房地产经纪(jì)机(jī)构相关违(wéi)法违规信息，市(shì)场监(jiān)管部门要依法依规纳入(rù)国家企业信用信息公示系(xì)统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的(de)原则实行分档(dàng)定价，是否(fǒu)意味着(zhe)，未来豪宅的中(zhōng)介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地(dì)产华南区(qū)总裁兼深(shēn)圳中原总(zǒng)经(jīng)理郑(zhèng)叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按(àn)照(zhào)成交(jiāo)价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原则(zé)实行(xíng)分档定(dìng)价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还(hái)是(shì)规范行(xíng)业，打击收(shōu)费过高的经纪(jì)机构，但对(duì)市(shì)场影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家(jiā)收费普遍在(zài)合理范(fàn)围内，加上经纪服务费用对市场的(de)影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于(yú)当前两部门(mén)提出的意见仅为(wèi)鼓(gǔ)励(lì)性质(zhì)，即(jí)只是纲领性文件而非规定，未来如何具体认(rèn)定其(qí)中(zhōng)的细则，还需要看各城市(shì)落地执行情(qíng)况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大伟表示(shì)，“从目前市场看，经纪服(fú)务(wù)领域的调(diào)整(zhěng)改善、规范化(huà)，有利于(yú)行业健康发展。同时，由于二手(shǒu)房很多房源在产权(quán)方面(miàn)有瑕疵，如产权抵(dǐ)押(yā)、不同税费等(děng)都可能对交易产(chǎn)生影响(xiǎng)，这对房(fáng)地产经纪(jì)服务行业的专(zhuān)业(yè)性提出更高的(de)要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监陆骑麟指(zhǐ)出，在(zài)二手房买卖过程(chéng)中，原(yuán)本(běn)应(yīng)该由(yóu)上下家各(gè)支付一半(bàn)的中介(jiè)费，但在一些热点城市的二手(shǒu)房交易过程中(zhōng)，往往(wǎng)会有这样(yàng)的情(qíng)形，因部分购房(fáng)者处于弱势地(dì)位(wèi)，从而会(huì)出现中介费及税费(fèi)均由购房(fáng)者来承担。即使一些房(fáng)东愿意(yì)承担中(zhōng)介(水晶有灵性是不是迷信，水晶是辟邪还是招鬼jiè)费(fèi)，这部分(fēn)费用(yòng)也可能通(tōng)过(guò)转嫁的方(fāng)式，在房价中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁(jià)给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗(sú)成’的情况(kuàng)，一(yī)些房产中介公司将其(qí)视为向购房者单边收费的行为(wèi)。部分(fēn)中介(jiè)公司可能(néng)会利用其支(zhī)配地位，在(zài)原先(xiān)经纪服务收费的基础上，再(zài)次向房东(dōng)收(shōu)取费用，而这部(bù)分费用，房东往往会将其转再次转嫁给购房者，这(zhè)实际上相(xiāng)当于变相(xiāng)推高了房价。两部门提(tí)出严禁操纵经纪服务(wù)收费，不仅有利于提高交(jiāo)易中(zhōng)操作的透明度，也有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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