5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基(jī)金(jīn)一(yī)季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数(shù)量(liàng)占(zhàn)流通股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别(bié)为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配(pèi)置房地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色(sè)，但公(gōng)募所持房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公募对(duì)房地产行业的持股(gǔ)比例也(yě)同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一(yī)季(jì)度得以延续。数(shù)据统(tǒng)计显示，公募(mù)重仓持有房地产板块一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房(fáng)地产的投资(zī)愈发有集中于龙(lóng)头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板块排(pái)名最(zuì)高的(de)是保(bǎo)利发展，在(zài)基(jī)金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第二的(de)是招商蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科(kē)A排在第96位。对比(bǐ)去年四(sì)季报(bào)，变化(huà)之处首先在(zài)于几只房(fáng)地(dì)产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明(míng)显；其次是金(jīn)地集团(tuán)退出百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产是复(fù)苏链上最后一(yī)环，且首(shǒu)季(jì)并非(fēi)行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产(chǎn)已经进(jìn)入大分化时代，一二线城(chéng)市好于三四(sì)线(xiàn)城市。而(ér)映射(shè)到二级市(shì)场投资上，配置房(fáng)地产行业轻(qīng)松(sōng)收获行(xíng)业贝塔(tǎ)的红(hóng)利期一去(qù)不返了。“如(rú)果(guǒ)按照产业(yè)周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有什么投资机会的。但(dàn)在这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了一些机会(huì)，背后(hòu)的逻辑是(shì)供(gōng)给侧发(fā)生(shēng)了更大的变化。”一不(bù)愿具(jù)名的(de)上(shàng)海公募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不(bù)过也有公募人(rén)士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销售面积很难再出现了(le)，2022年光(guāng)是居民(mín)存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)，考虑存(cún)量地产的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定的(de)政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金(jīn)房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至(zhì)今(jīn)日，无(wú)论从城镇化的进程，还(hái)是(shì)人均住(zhù)房(fáng)面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国(guó)均已(yǐ)告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售(shòu)额(é)，以及过(guò)快上行(xíng)的房(fáng)价，因而行业高(gāo)增的(de)时(shí)代已经(jīng)过(guò)去，未来行(xíng)业的(de)需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容(róng)易出现(xiàn)信(xìn)用风险(xiǎn)问题(tí)（类(lèi)似2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷），行(xíng)业(yè)进入(rù)到供给(gěi)侧出清的过程(chéng)。这个(gè)过(guò)程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能(néng)够通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶回落时(shí)，行业的贝塔已经(jīng)过去(qù)了，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而(ér)对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质区域性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股中，本月(yuè)以来(lái)实现股价(jià)上(shàng)涨的(de)达(dá)到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们分别(bié)是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排(pái)名第一的上实(shí)发展，五一假(jiǎ)期(qī)归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实发(fā)展的主(zhǔ)营(yíng)业(yè)务(wù)为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主(zhǔ)要产品及服(fú)务(wù)为房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从(cóng)业绩(jì)数(shù)据(jù)来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看，各类机构都(dōu)有(yǒu)对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看， 具(jù)体包(bāo)括公(gōng)募的(de)上银基金(jīn)、私募(mù)的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公(gōng)司(sī)等(děng)都跻(jī)身前十的(de)行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是(shì)该公(gōng)司后疫情时(shí)代出租率(lǜ)复(fù)苏至近年来(lái)最高，另一方面则是公司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积(jī)约54万平方米。

　　在(zài)这样(yàng)的(de)业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了知(zhī)名机构在(zài)其中持续驻足(破晓是什么意思 破晓和拂晓分别是几点zú)。从第一季(jì)度十大流通股股东(dōng)来看，知名私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品(pǐn)依然在前(qián)十(shí)中，这也是连续第(dì)三个季度他(tā)有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单(dān)中还有(yǒu)一支(zhī)大(dà)名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外(wài)，荣(róng)安地产则是主要(yào)布局在深圳的地产公司，一季报交出的也(yě)是(shì)一份(fèn)报喜(xǐ)的(de)成绩(jì)单(dān)：首季公(gōng)司实(shí破晓是什么意思 破晓和拂晓分别是几点)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新(xīn)杀入十大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)行列(liè)。具体说(shuō)来， 南方中(zhōng)证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第(dì)九(jiǔ)位，此外(wài)联袂(mèi)出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基金相(xiāng)关人(rén)士(shì)分析(xī)：“经历过(guò)行(xíng)业(yè)洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题或者(zhě)资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低成本(běn)土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额(é)/销售(shòu)金额）基本(běn)在30％以上；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率较(jiào)低(dī)，净(jìng)负(fù)债(zhài)率基本在70％以下，而(ér)其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的(de)融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或(huò)存在发(fā)展的大好机会。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房(fáng)地产行业的(de)结构性机(jī)会依然存在(zài)，少部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势(shì)，其(qí)主要又体现为(wèi)库存的优势。央(yāng)企地产公(gōng)司，现阶段表现出较(jiào)低的融(róng)资成本，优质的开发资源和良(liáng)好的不动产资(zī)产运营能力的多重竞争(zhēng)优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于民营地产公司也是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问(wèn)题，市(shì)场对民营房开企业的资(zī)产会有(yǒu)更多担忧和质(zhì)疑，所以在这(zhè)一轮行业出清(qīng)的过程(chéng)中，央国企相较于民企(qǐ)来说估(gū)值的(de)修复更明显。中特估(gū)的角度从中长期的维(wéi)度看，行业(yè)的(de)逻(luó)辑(jí)在于(yú)集中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较快(kuài)速发(fā)展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金流创造(zào)能力(lì)，以此带(dài)来估值中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该关注估(gū)值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能(néng)力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业(yè)普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部(bù)将出现分化，要(yào)关注将受(shòu)益(yì)于(yú)行(xíng)业集中度提升的头部公司(sī)。”星石(shí)投资首席研究官(guān)方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话(huà)，或许(xǔ)还(hái)是保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前(qián)途(tú)更为光明。不过(guò)国投(tóu)瑞银基(jī)金(jīn)投(tóu)资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去(qù)持续观察国(guó)企央企在(zài)三(sān)个方(fāng)面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保持低位(wèi)，其次(cì)是销(xiāo)售份(fèn)额持续(xù)提升(shēng)，再次是(shì)拿(ná)地份额(é)持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一季(jì)报梳(shū)理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的(de)业绩分化更(gèng)趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是(shì)较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是机构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的(de)房企，主要是因(yīn)为过去两三年(nián)时(shí)间，尤其是在(zài)2021年下半年(nián)民营(yíng)房企不怎么(me)投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持(chí)续性地拿地(dì)，且(qiě)主要集中在核心城(chéng)市，投资力度(dù)较大。投资的(de)驱(qū)动能够推(tuī)动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市(shì)场恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面(miàn)临(lín)着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都(dōu)等(děng)极个别城(chéng)市四月环(huán)比三月(yuè)相对表现较(jiào)好(hǎo)之外，包括北京、上(shàng)海在(zài)内的绝大多(duō)数城市都出(chū)现环(huán)比下滑的情况。而(ér)现在五月的市(shì)场表现也不太乐观。按照现在(zài)的(de)经济(jì)状况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的资(zī)金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了(le)半年(nián)报冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度(dù)增长不(bù)确(què)定性(xìng)的压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以(yǐ)及(jí)其上下游(yóu)产业链的复苏(sū)速度(dù)都比想象的(de)要慢很多，我们要(yào)多(duō)给(gěi)一些(xiē)耐心，这个(gè)时候(hòu)，在(zài)房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面(miàn)的(de)钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极(jí)为少数的、做得比同(tóng)行好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的(de)弱(ruò)复(fù)苏(sū)，业(yè)绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能(néng)耐心(xīn)地去等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需(xū)要时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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