5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而(ér)以(yǐ)公募基(jī)金为代表的机构对于(yú)这一(yī)板(bǎn)块已(yǐ)经(jīng)在悄(qiāo)然布(bù)局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的(de)总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个(gè)股分别为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地(dì)产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基(jī)金对房(fáng)地产(chǎn)的(de)配置看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有(yǒu)的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地(dì)产公司市值在股票资产中的(de)占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现了三(sān)年(nián)来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在(zài)今年一季度得以延续(xù)。数据(jù)统计显示，公募重仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五(wǔ)个股分(fēn)别为保利发放在里面睡一晚是什么感受，放里面睡觉是什么样的感受展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市(shì放在里面睡一晚是什么感受，放里面睡觉是什么样的感受)值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不(bù)难发现，公(gōng)募对于(yú)房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募(mù)基(jī)金一(yī)季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位(wèi)。排名第二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而(ér)老牌(pái)龙(lóng)头(tóu)股万科(kē)A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变(biàn)化之处首先(xiān)在于几只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有退(tuì)步，尤(yóu)其是(shì)万科最为明(míng)显(xiǎn)；其(qí)次是金地集团退出百大(dà)之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一(yī)环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级(jí)市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈(quān)判(pàn)断(duàn)房(fáng)地产已经进入大分化时代(dài放在里面睡一晚是什么感受，放里面睡觉是什么样的感受)，一(yī)二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映(yìng)射(shè)到二级市(shì)场投资上(shàng)，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业(yè)周(zhōu)期来分(fēn)类，包(bāo)括房(fáng)地产等几类行(xíng)业在盖特(tè)纳(nà)曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期或(huò)者衰退期的(de)行业，传统(tǒng)认知上没(méi)有什么(me)投资机会的。但在这几年特殊(shū)的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似(shì)的行业也出(chū)现了一些机会(huì)，背(bèi)后的(de)逻辑是(shì)供给侧发生了(le)更大的变化。”一(yī)不愿具名的(de)上海公(gōng)募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面积(jī)，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩(jì)也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别(bié)住房短缺(quē)时代，而(ér)目前(qián)居(jū)民(mín)的杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的(de)销售额，以及过(guò)快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时(shí)代已经过去，未来行业的需求(qiú)或(huò)将回落(luò)，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供(gōng)给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合(hé)竞争(zhēng)力强的公司(sī)就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的(de)提(tí)升。当(dāng)行业(yè)需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但(dàn)不代表没有投资机会，机会(huì)在于城(chéng)市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是(shì)强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样(yàng)的认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃(nǎi)至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质(zhì)区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股(gǔ)来(lái)看，《红周刊(kān)》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股(gǔ)中，本月以来(lái)实(shí)现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别(bié)是上实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排(pái)名第(dì)一(yī)的(de)上实(shí)发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归(guī)来后日成交(jiāo)量(liàng)明显放大(dà)，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交易日(rì)收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该(gāi)股(gǔ)的(de)基本(běn)面来(lái)看，上实(shí)发展的主营业务为(wèi)房地产开发与经营(yíng)。公(gōng)司的主要产品及(jí)服务为房(fáng)地产销售、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务(wù)、工程(chéng)项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，各(gè)类机构都有对(duì)其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司(sī)等都跻(jī)身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其(qí)第一季(jì)度的收(shōu)入利润规模(mó)大幅(fú)度复苏。究其原因，一(yī)方(fāng)面是该公司后(hòu)疫情时代出(chū)租率复苏至近年(nián)来最高，另一方面(miàn)则(zé)是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积(jī)约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸(xī)引了知名机构(gòu)在其(qí)中持续驻(zhù)足。从第一季(jì)度十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，知名(míng)私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品依然在前十(shí)中，这也是连续第(dì)三个季度(dù)他有的(de)两只(zhǐ)产品杀(shā)入前十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有一支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产公司(sī)外，荣(róng)安地产(chǎn)则(zé)是主要布局在深(shēn)圳的(de)地产公司，一季(jì)报交出的也是一份报喜(xǐ)的(de)成绩单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股(gǔ)东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募(mù)指基首(shǒu)季新杀(shā)入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基(jī)金(jīn)相(xiāng)关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地供给(gěi)较多（券商(shāng)测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问(wèn)题或者资金紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企(qǐ)的(de)拿地(dì)力度（拿(ná)地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆(gān)空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的融资(zī)成本不(bù)断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的(de)销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的(de)是，在(zài)当前中特(tè)估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展的大(dà)好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机会(huì)依(yī)然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的(de)融资成本(běn)，优质的开(kāi)发资源(yuán)和良好的不动(dòng)产资产运(yùn)营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企相较(jiào)于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会(huì)有更多(duō)担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的(de)维度看，行业(yè)的逻辑在于(yú)集中度(dù)提升(shēng)后，行(xíng)业进入高质量(liàng)发(fā)展阶段(duàn)，具备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应(yīng)该关(guān)注估值相对较(jiào)低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能(néng)力强、可以(yǐ)创(chuàng)造(zào)持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨(zhǎng)的(de)概率比较低(dī)，行业内部将出现分化，要关(guān)注将受(shòu)益(yì)于行(xíng)业(yè)集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还(hái)是保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资(zī)部(bù)副总监綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观地去(qù)持(chí)续观察国企央企在三个方(fāng)面是(shì)否可以维持，首先是(shì)融资(zī)成本(běn)保持低(dī)位，其次是(shì)销售份额(é)持续提升，再次(cì)是拿地份额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利(lì)均(jūn)实现(xiàn)了业绩(jì)的回正，甚至(zhì)是(shì)较大增速的增长。而这些公(gōng)司也是机构(gòu)的重仓(cāng)对象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地产业(yè)内人士张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房(fáng)企，主要是(shì)因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性地(dì)拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处(chù)于调整的(de)过程中(zhōng)，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产(chǎn)的(de)复(fù)苏过程中，还面临着一(yī)些(xiē)不确定性。其实(shí)整个市场从四月份开(kāi)始又(yòu)在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个别城市四月环比三月(yuè)相(xiāng)对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表现也不(bù)太乐观。按照现(xiàn)在的经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现，到六月(yuè)份房企为了半年(nián)报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的(de)一(yī)个市(shì)场乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第(dì)二季度、第三(sān)季(jì)度增(zēng)长不(bù)确定性(xìng)的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢(màn)很多，我(wǒ)们要多给(gěi)一(yī)些耐心，这个时(shí)候，在(zài)房地(dì)产以及上下(xià)游就不(bù)是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少数(shù)的、做得比同(tóng)行好得多的(de)企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体(tǐ)现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出(chū)来(lái)，这(zhè)需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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