5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数本月(每天晚上都要弄我，天天晚上想弄我怎么办yuè)涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代(dài)表的(de)机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据(jù)显示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地方国(guó)企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅(fú)五只(zhǐ)个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细(xì)作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对(duì)房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的(de)房地产行(xíng)业(yè)标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖(yá)式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募(mù)对房地产行业的持股比(bǐ)例(lì)也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在今年一季(jì)度得以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块(kuài)比重合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房(fáng)地(dì)产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金(jīn)一季报汇(huì)总的(de)重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高(gāo)的是(shì)保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首先在(zài)于几(jǐ)只房地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是(shì)复(fù)苏链上最后一环(huán)，且首季并(bìng)非行业(yè)销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持(chí)仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断(duàn)房地产(chǎn)已经(jīng)进(jìn)入大分化(huà)时(shí)代，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而映(yìng)射到二级市场投(tóu)资上，配置房(fáng)地产行业轻松(sōng)收(shōu)获行业(yè)贝(bèi)塔的(de)红(hóng)利(lì)期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟期或者衰退期的(de)行业，传(chuán)统认知(zhī)上没有(yǒu)什(shén)么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现(xiàn)了(le)一些机会，背后的逻(luó)辑(jí)是供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海(hǎi)公募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的(de)年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国(guó)存(cún)量有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需(xū)要有一定的政(zhèng)策出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩(jì)也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的(de)进(jìn)程，还(hái)是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别(bié)住房(fáng)短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而(ér)行业(yè)高(gāo)增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入(rù)到供给侧出清(qīng)的过(guò)程。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞(jìng)争力强的公司就(jiù)能够通(tōng)过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的(de)方式(shì)，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会(huì)在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞争(zhēng)力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃(nǎi)至整体机构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物(wù)长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地产。排名(míng)第一的(de)上实发展，五(wǔ)一假期归来(lái)后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的基(jī)本面来看，上实发展的(de)主营业务(wù)为房地产开发与经(jīng)营。公(gōng)司的(de)主要(yào)产(chǎn)品及服(fú)务为房(fáng)地产(chǎn)销售、房(fáng)地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实(shí)现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流(liú)通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季(jì)十大(dà)流(liú)通股股东来(lái)看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅暂时(shí)排名第二的(de)浦东金桥也是上海(hǎi)本地(dì)房企(qǐ)，其第一季(jì)度的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公(gōng)司后疫情时代(dài)出租率复(fù)苏(sū)至近(jìn)年(nián)来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持续(xù)性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑面积(jī)约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名(míng)机构在其(qí)中(zhōng)持(chí)续(xù)驻足。从(cóng)第一季度(dù)十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来看，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在(zài)前十(shí)中，这也是(shì)连续第三(sān)个季(jì)度他有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资局，其当季还(hái)小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要(yào)布(bù)局在深(shēn)圳(zhèn)的地(dì)产公(gōng)司(sī)，一季(jì)报交出的也是一(yī)份报喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到两只公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入十大流(liú)通(tōng)股股东行列。具(jù)体说(shuō)来， 南方中证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增(zēng)强则(zé)排(pái)名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时(shí)，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质(zhì)土地(dì)供给(gěi)较多（券商测(cè)算对(duì)应(yīng)潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题或者资(zī)金紧(jǐn)张没法拿地，龙(lóng)头房(fáng)企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额(é)/销售金额(é)）基本(běn)在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而(ér)其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆(gān)空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额(é)增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调(diào)的是(shì)，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或存(cún)在发(fā)展的大好机会。中信证(zhèng)券指出(chū)：“房地产行业的结构性(xìng)机会依(yī)然(rán)存在，少部分公司(sī)尤其是(shì)央企占(zhàn)据显著优(yōu)势(shì)，其主要(yào)又(yòu)体现为库存的(de)优势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段表现(xiàn)出(chū)较(jiào)低的融资(zī)成本，优质的(de)开发(fā)资源(yuán)和(hé)良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国(guó)央企相较于(yú)民营地产公司(sī)也(yě)是(shì)更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源(yuán)债权债务关系等(děng)问(wèn)题，市场对(duì)民营房开企(qǐ)业的(de)资产会有更多(duō)担忧和(hé)质疑，所以在这一(yī)轮行业出(chū)清的过程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于民企来说估(gū)值(zhí)的修复更(gèng)明显。中特估的角度(dù)从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提升后，行业(yè)进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速(sù)发(fā)展阶段(duàn)更稳(wěn)定且可预(yù)期(qī)的(de)盈利和现(xiàn)金流创造(zào)能力，以(yǐ)此(cǐ)带(dài)来估值中(zhōng)枢的(de)提(tí)升，应(yīng)该关注(zhù)估值(zhí)相对(duì)较低，企(qǐ)业(yè)自身(shēn)资(zī)产的质量好、运营(yíng)能(néng)力(lì)强、可以(yǐ)创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的(de)概(gài)率比较低，行业内部(bù)将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关注(zhù)将受益于行业集中(zhōng)度提升的头部公司(sī)。”星石投资首席(xí)研究官方(fāng)磊也(yě)表示(shì)。

　　顺(shùn)应(yīng)机(jī)构这一思路(lù)的话，或(huò)许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资(zī)背景龙头(tóu)前途更为光明。不(bù)过(guò)国(guó)投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地(dì)去持(chí)续观察国企(qǐ)央(yāng)企在(zài)三个方面是(shì)否可以维持，首(shǒu)先是融资(zī)成(chéng)本保持低位，其次是销(xiāo)售(shòu)份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要(yào)多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的业(yè)绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋(qū)明显，保(bǎo)利发展、滨江集团(tuán)等房(fáng)企营(yíng)收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大增速的(de)增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地(dì)产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表示，业绩出(chū)现明显改善的(de)房企，主要是(shì)因为过去两三年(每天晚上都要弄我，天天晚上想弄我怎么办nián)时间，尤其是在(zài)2021年下(xià)半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中(zhōng)在核(hé)心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销(xiāo)售(shòu)业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调(diào)整(zhěng)的过程中，能够保有(yǒu)一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏(hóng)伟(wěi)同时(shí)也(yě)提醒(xǐng)表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临着一(yī)些不确定(dìng)性。其实(shí)整个市(shì)场从四月份开始又(yòu)在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市(shì)四月环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北(běi)京(jīng)、上海在内的(de)绝大多数城市都出(chū)现环比下(xià)滑的情况。而现在(zài)五月的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在(zài)的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力(lì)、企业(yè)的(de)资金(jīn)面压力，可(kě)能(néng)会出现(xiàn)，到六(liù)月份(fèn)房企为(wèi)了(le)半年报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的(de)一个市场乏力现象。也(yě)就(jiù)是说(shuō)，第二季度(dù)、第三季度增长不确(què)定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个房地(dì)产以及(jí)其上下游(yóu)产(chǎn)业(yè)链的(de)复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们要多给一(yī)些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做(zuò)得(dé)比同(tóng)行好得(dé)多的(de)企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体现出来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地去等待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不(bù)做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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