近两年(nián)火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出(chū)高比例稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此(cǐ)表示(shì)，强制(zhì)分红机制(zhì)是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之(zhī)一，稳(wěn)定(dìng)分红体(tǐ)现出该类产品长期投(tóu)资价值，通过观测经营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通(tōng)投资者注意，与产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目(mù)相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不再产生(shēng)现(xiàn)金收益(yì)，特许经(jīng)营权分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时(shí)应了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除(chú)息(xī)日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高比例的(de)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全(quán)年分配金额占(zhàn)可供分配金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收(shōu)益(yì)来源(yuán)为持(chí)有期分红(hóng)收益，以(yǐ)及(jí)基金份额交易价格的变化。基金份额(é)二级(jí)市场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场因素的(de)综合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波动(dòng)。与此相比，基(jī)金分红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来自基础设施资(zī)产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和(hé)信息(xī)披露文件，结合行业(yè)及市场情(qíng)况，可(kě)以分析基础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级(jí)市(shì)场价格(gé)变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基(jī)金份额持有人实际获得(dé)的现金收益，对于(yú)长期投资者更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金基金(jīn)相关负(fù)责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心运营高(gāo)级(jí)副总监李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开(kāi)募集基(jī)础设(shè)施证券投资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金(jīn)年度(dù)可(kě)分配金(jīn)额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红机(jī)制(zhì)是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的(de)分红机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为，从(cóng)投(tóu)资角(jiǎo)度来(lái)看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价(jià)格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分红体现了这类(lèi)产(chǎn)品的“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求，分(fēn)红类似于债券派息，但(dànborn过去式和过去分词是什么，bear的过去式过去分词lor: #ff0000; line-height: 24px;'>born过去式和过去分词是什么，bear的过去式过去分词)不等同(tóng)于债(zhài)券的固定利息(xī)回报，而(ér)是(shì)由(yóu)可供分配现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构(gòu)投(tóu)资者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者(zhě)的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助(zhù)机构投资者稳定收(shōu)益。机(jī)构投(tóu)资者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获取相对于(yú)投资债券相对(duì)高的收益性，在有效控制(zhì)风险的前(qián)提(tí)下，增(zēng)厚资(zī)产包收益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红水平(píng)的预期，也是(shì)影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的(de)关键因素之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二(èr)级(jí)市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债(zhài)券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部(bù)分产品受宏观经济(jì)的影响，可分配金额完(wán)成(chéng)率不达预(yù)期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)波动(dòng)受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二(èr)级市(shì)场价(jià)格的主要因素之一，而稳定的(de)分红有利于吸(xī)引投资(zī)者参与公募(mù)REITs二级(jí)市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近期经济预期(qī)恢(huī)复，一方面市(shì)场热点呈现向股(gǔ)票(piào)和(hé)债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩相(xiāng)对经济活(huó)力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将(jiāng)对(duì)基(jī)金(jīn)份额的(de)开(kāi)盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位(wèi)基金份额的分红金额进行计算(suàn)。除权操作是(shì)对分红前(qián)后基(jī)金份额净(jìng)值变化(huà)的修正，使投资(zī)人在基金分红前后(hòu)均可以(yǐ)获得公平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投资(zī)者(zhě)长期投(tóu)资(zī)的信(xìn)心(xīn)，同时(shí)需结合(hé)持(chí)有产品的特性，关注二(èr)级市(shì)场扰动(dòng)对整(zhěng)体收益(yì)的影(yǐng)响程度。”中航基金相关(guān)人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是本金(jīn)之上的增(zēng)值部分不同(tóng)，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基(jī)金运作期间的(de)“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值两个(gè)部分，两个(gè)部分之间的比例是(shì)变动(dòng)的，与现有公(gōng)募(mù)基金分红差异很大，大(dà)多(duō)数(shù)普(pǔ)通投资者(zhě)可能(néng)把“分(fēn)派(pài)”金额(é)误认为(wèi)是持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合(hé)同年(nián)限到期后基金(jīn)价值面临极大不确定性，这(zhè)是该类(lèi)投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类两大资产(chǎn)类(lèi)型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包括(kuò)每年的(de)现(xiàn)金分红及(jí)资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来自(zì)项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)资产的分(fēn)红包括了利(lì)润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权(quán)类(lèi)资产的公募REITs可以内部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投(tóu)资(zī)者在选(xuǎn)择(zé)投资标的时，应了(le)解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经(jīng)营权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其(qí)分(fēn)红相当于(yú)包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的(de)公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值(zhí)，所以相对(duì)股性偏强(qiáng)。普通投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性(xìng)，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级市(shì)场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到(dào)期后不再能产(chǎn)生(shēng)现金收益，因(yīn)此将(jiāng)可供分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加(jiā)准确。基(jī)于这(zhè)个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营项目(mù)，通常具备(bèi)更(gèng)高的分(fēn)派率(lǜ)水平。对于(yú)born过去式和过去分词是什么，bear的过去式过去分词剩余(yú)期限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，也有足够年(nián)限收(shōu)回本金并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资(zī)本金，在不(bù)进行扩募(mù)的(de)情况下，基(jī)金份(fèn)额单价(jià)随着分派进(jìn)度逐年下(xià)降是正常现象，投(tóu)资特许经营(yíng)权(quán)REITs的收益(yì)来自(zì)项目(mù)剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一般(bān)较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或(huò)补缴土地出让金(jīn)等追加投资(zī)，有机会(huì)进(jìn)一(yī)步延长(zhǎng)经营(yíng)期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设(shè)反映(yìng)在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益(yì)率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估(gū)项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分(fēn)红的时(shí)点，多位业(yè)内人士(shì)还表示(shì)，在产(chǎn)品(pǐn)分红期(qī)，投资者(zhě)可以观测经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)等(děng)指标(biāo)，来观察和评估项目(mù)底层(céng)资产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指标(biāo)有两个：一是年报(bào)中(zhōng)披露的经营(yíng)活(huó)动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生(shēng)的现(xiàn)金流，基(jī)于企业本身(shēn)经营活动产生；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影响利(lì)润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价值体现在相对股债(zhài)市(shì)场独立的资产配(pèi)置功能，比较适合长期(qī)持(chí)有。建议投资者(zhě)对经营(yíng)权类的资产可以更多关注内部收(shōu)益率的高(gāo)低，对产权类(lèi)的(de)资产更多关(guān)注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要(yào)来自底层资产的(de)经营净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营情况直接(jiē)影响投(tóu)资回(huí)报，投资者可(kě)综合考虑原始(shǐ)权益人(rén)综合实力、运(yùn)营管理机构实(shí)力、公募基金管(guǎn)理人(rén)实力等多重因素来选择(zé)投资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，由(yóu)于(yú)分红交易带来的短(duǎn)期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者(zhě)关注有基(jī)本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说(shuō)明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供(gōng)分(fēn)配金额预(yù)测(cè)。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的实际分(fēn)红金额(é)与募集材料中披(pī)露(lù)预测进行(xíng)比(bǐ)较分(fēn)析(xī)，结合经济及市场的实际环境，对基(jī)础设(shè)施(shī)项目的(de)运营业(yè)绩及REITs的管理能(néng)力(lì)进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称。

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