OPPO宣布关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二(èr)级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，5月15日(rì)，华(huá)安张江光大园REIT开盘继续(xù)延续此前几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉(lā)升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT曾(céng)发(fā)布(bù)公告，紧急(jí)回应称，哲库科技(jì)是(shì)其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大厦(shà)的重要承(chéng)租方之一，目(mù)前(qián)未(wèi)收到(dào)哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面关于停止(zhǐ)执(zhí)行已(yǐ)签租(zū)赁(lìn)协(xié)议(yì)的通知(zhī)。同时，在公(gōng)告中，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT进(jìn)一(yī)步表(biǎo)示，原始权(quán)益人将继续密切关注哲库科技后续(xù)情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项目的原始(shǐ)权益人相关负责(zé)人也表示，近期已同步启动了应急预(yù)案，排摸储备租(zū)户，积(jī)极应对哲(zhé)库提(tí)前退(tuì)租(zū)的可能(néng)事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新区国(guó)资委也(yě)高度关(guān)注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波(bō)动较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短期出(chū)租率下跌并(bìng)不会从根(gēn)本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值，投资者(zhě)应(yīng)理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市(shì)场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲库科技的(de)事件继续(xù)扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT跌幅一度扩(kuò)大到(dào)8.30％，随(suí)后价格有(yǒu)所回升，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消(xiāo)息影(yǐng)响，华安(ān)张江光大园REIT最近(jìn)几(jǐ)个交易日二级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来(lái)，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体(tǐ)表现上看，目前上市(shì)的8只产(chǎn)业园(yuán)区(qū)基(jī)础设(shè)施REITs中，仅博时(shí)招商(shāng)蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上(shàng)涨，其(qí)余7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只产业园(yuán)区(qū)基(jī)础设施REITs5月(yuè)15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报(bào)中已(yǐ)经披露张江光大园项(xiàng)目(mù)出租率有所下(xià)降，如(rú)今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致(zhì)二级市场价(jià)格出现波动。”一位业内人士分(fēn)析(xī)称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽(jǐn)管出于风险规避的原因，最近(jìn)几个交易日场内资金有所流(liú)出(chū)，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值(zhí)。

　　他也同时表示(shì)，目前随着(zhe)二级市(shì)场价(jià)格(gé)下跌，风险也得到一(yī)定释放，但是价(jià)格涨跌会受(shòu)到基本面、情(qíng)绪面等多重(zhòng)因素影响，不好判断(duàn)价格是不是已经(jīng)完全(quán)触底。

　　此(cǐ)外，还有一(yī)位(wèi)业内人士(shì)表示，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷，不(bù)少产(chǎn)品(pǐn)年内二级(jí)市场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含收益率(lǜ)高的产品具备一定的投(tóu)资价值，很适合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随着经济复(fù)苏的步伐，产业(yè)园区、物(wù)流类等REITs产(chǎn)品具备一定的投资价(jià)值。

　　先锋(fēng)瑞驰(chí)私募基金执(zhí)行董(dǒng)事高如星(xīng)对(duì)此表示，若张江园区最终能顺利(lì)解决招(zhāo)商，平稳过度对经营(yíng)现(xiàn)金(jīn)流(liú)没有造成大(dà)的(de)影响，“事件性利空下(xià)调至得这(zhè)么(me)急(jí)、这么(m黄姓的来源和历史名人和现状，陆终到底是不是黄姓祖先e)深(shēn)，加上前期本身园区类资产就回(huí)调(diào)不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落(luò)到(dào)租(zū)金(jīn)收入受不受影响，影响多大(dà)，估(gū)计园区(qū)会最终(zhōng)解(jiě)决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回(huí)应

　　扩(kuò)募路上再(zài)迎接(jiē)考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科(kē)技(jì)。随后5月12日晚，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT发(fā)布公告，紧(jǐn)急(jí)回应(yīng)称，哲库科技是其(qí)扩(kuò)募拟新购(gòu)入基础设(shè)施资产张(zhāng)润大厦的重要(yào)承租方之一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租(zū)赁协议(yì)的(de)通知(zhī)。同时，在(zài)公告中，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密(mì)切关注哲库科技后续(xù)情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因(yīn)其一季报中披露(lù)的张江光(guāng)大园项目出租率下(xià)降事项，一(yī)度二级市(shì)场价格出现(xiàn)回落(luò)。在随(suí)后(hòu)召开的业绩(jì)说明(míng)会中管理人就相关(guān)事项进行了(le)解释说明，市场信心得到了一定提振，二级市(shì)场价格表现也趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开(kāi)的(de)线上和线(xiàn)下的扩募(mù)说明会上，运营(yíng)团队(duì)表示了对(duì)张江光(guāng)大(dà)园(yuán)项目的信心，预(yù)计签(qiān)署意(yì)向书和(hé)合同谈判中的(de)储备租户(hù黄姓的来源和历史名人和现状，陆终到底是不是黄姓祖先)正常转化后，项(xiàng)目出租率将得到回升(shēng)。没想到(dào)仅过了不(bù)到三周的时(shí)间，张江REIT的扩(kuò)募之(zhī)路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引(yǐn)起了市(shì)场各方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目(mù)的原始权益人相关负责(zé)人坦言，事发突(tū)然确实始(shǐ)料未及，在获悉(xī)OPPO关(guān)停哲库科技消息的(de)第(dì)一(yī)时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同(tóng)步启动了应(yīng)急预案，排摸(mō)储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募(mù)项目，公司领导高度重视，据悉新区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈(tán)及(jí)储备租(zū)户情况，相关(guān)负责人介绍说，目前储备租(zū)户还(hái)是比较丰富的，覆(fù)盖(gài)了芯片(piàn)测试、人工智能(néng)、航(háng)天产业、信(xìn)息(xī)技术等产业客(kè)户，租赁意(yì)向面积超(chāo)过(guò)了2万方。从(cóng)意向储(chǔ)备(bèi)转化(huà)为实际(jì)租户(hù)需要一些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署租赁(lìn)意向书(shū)来(lái)尽快锁定(dìng)一些重要(yào)租(zū)户(hù)。虽(suī)然(rán)收了三个月履(lǚ)约保证金给了我(wǒ)们(men)一些空间(jiān)，但本着对(duì)首批扩募、对(duì)市场负责(zé)的态度，我们肯(kěn)定要全(quán)力(lì)与时间赛跑，把(bǎ)这(zhè)些面积在短期内(nèi)完成去(qù)化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的张江光大(dà)园项目一季(jì)度末也(yě)有将(jiāng)近30％的(de)空置率，原始权(quán)益人有那(nà)么多(duō)储备租户(hù)，之前的空置率为何(hé)未能得到解决。

　　对此相关负(fù)责人解释(shì)，张江光(guāng)大园一直(zhí)以来(lái)都坚持以市(shì)场(chǎng)化运(yùn)营为导向(xiàng)，历史运营表现稳定，租户的调(diào)租和换租都属于(yú)正常情况，而这次项目的(de)大租户退租正好发生(shēng)在市场活跃度的短期低(dī)点，目前市场情况已有(yǒu)所好转。在看到出租率(lǜ)下滑情况没有得到(dào)及时修复后(hòu)，张江这边也作了一(yī)定的资源调配(pèi)和倾斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另(lìng)外，张润大厦和(hé)张(zhāng)江光大园项目在给租户的分隔空间、交付标(biāo)准(zhǔn)、租金水平等方面也有一些差异化，张润大厦多是两千多平的大平层(céng)，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平的面积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的物(wù)业。租户自身也会有诉求，也会根据自身需求和预算(suàn)挑选区域内的不同(tóng)物(wù)业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老资产(chǎn)的管理人(rén)都变成了一家，后续我们在资源(yuán)共享和联合营销(xiāo)方面(miàn)能更加充(chōng)分(fēn)发挥协同(tóng)效(xiào)应(yīng)，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负责人补充(chōng)说(shuō)道。

　　最(zuì)后(hòu)谈及对于(yú)张江REIT的定(dìng)位和(hé)展望，相(xiāng)关负责(zé)人(rén)表示，张(zhāng)江集(jí)团和张江高科目前在管资产约五百万方，还有一些(xiē)其他在开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区产(chǎn)业空(kōng)间资产上市平台(tái)目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视(shì)张(zhāng)江REIT这个资本平台和它(tā)未来的(de)发展。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩(kuò)募(mù)是我们实现基金(jīn)扩容的第一步，也(yě)是至关重要(yào)的(de)一步，眼下我们可能面(miàn)临了一些突发(fā)情(qíng)况需要解决，但是这和我们在张(zhāng)江科学城这三十年(nián)建设发展(zhǎn)过程(chéng)中所经历的相比，只能算是一个非常小的插曲(qū)。我(wǒ)们有信心排除万难(nán)，尽一(黄姓的来源和历史名人和现状，陆终到底是不是黄姓祖先yī)切可能化解当前突发事(shì)件的所有负面影响，维(wéi)持预期和市场的(de)信心。”

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