“现在的房地产很难(nán)再出(chū)现像过(guò)去十年的系统(tǒng)性行情。”思睿集团合伙人、首(shǒu)席(xí)经济(jì)学家洪灏向《红周刊》表示，房地产行业分化的愈加明显，让机构和投(tóu)资者的关注度(dù)从(cóng)板块(kuài)向单个标的转移(yí)。上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬向《红周刊(kān)》指出，从行业来看，无论是(shì)业绩(jì)，还是估值，房地产都已经双(shuāng)杀(shā)到了最(zuì)底部，而(ér)且(qiě)是反(fǎn)复地(dì)杀到了底(dǐ)部，再往下的空间已(yǐ)经不(bù)大了。

　　三(sān)道红线等指标(biāo)

　　成挖掘个股(gǔ)阿尔法(fǎ)重要参考

　　那么如何寻找房地产(chǎn)个股的阿(ā)尔法(fǎ)呢？

　　洪灏提(tí)醒，在房地(dì)产赛道中进行(xíng)选择，需要非常(cháng)小(xiǎo)心，避免(miǎn)选了半(bàn)天，标的(de)公司出现爆雷的(de)情况。除此(cǐ)之(zhī)外，洪(hóng)灏指出(chū)，需要满足以下三个基准(zhǔn)：有大的国资(zī)背景的、杠(gāng)杆率较低(dī)的、此前(qián)没(méi)有踩(cǎi)过红线(xiàn)的(de)。

　　他还表示，如果关注一(yī)下今年(nián)房地产的开(kāi)发资(zī)金来源(yuán)，可(kě)以发(fā)现，其实银行的信贷倾向是不太愿意给房企贷款的，房企的主要(yào)资金来(lái)源来自(zì)新盘的销售。但今(jīn)年新(xīn)房的销售情况相较一般。再关注一下，哪些房(fáng)企能从银行拿到钱，其实主要还(hái)是(shì)那些(xiē)有(yǒu)国企背景的房企，民营房企(qǐ)相对(duì)比较困(kùn)难(nán)，所以整个行(xíng)业出现(xiàn)了一(yī)个很明显(xiǎn)的分化，无论是(shì)在销售(shòu)，还是融资(zī)等各个方(fāng)面(miàn)都非常明(míng)显。现在有国资背景的房企在资本市场(chǎng)表(biǎo)现相对(duì)较(jiào)好，但没(méi)有(yǒu)国资背景的民营房企(qǐ)股(gǔ)价大多(duō)表现(xiàn)很一(yī)般。

　　陈昊扬则向《红周(zhōu)刊》表示，在房地产(chǎn)行业(yè)内，我们的逻辑是，“寻找最后(hòu)的赢家”。而具体到如何挖掘(jué)，我们会(huì)特别重视企业(yè)的成(chéng)本(běn)优势，更(gèng)具体一点，就是它的净借(jiè)贷水平(píng)（净负债率）是不(bù)是行业内(nèi)的最低(dī)水平；利润率(lǜ)是不是(shì)行业内(nèi)最高的；融(róng)资成(chéng)本是(shì)否是行业内最低的；建安(ān)成本是否也是业内最低的(de)；这些都是我们看重的一(yī)家房(fáng)企的综(zōng)合(hé)成本。

　　需要(yào)注意的(de)是，能够同时满足上述条件的房企并不多(duō)。即便是在国央企中，仍(réng)有部分(fēn)房企出现(xiàn)了“三道红(hóng)线(xiàn)”的“踩线”情况(kuàng)，且(qiě)有逐渐恶化的趋势。以A股为例，《红周刊》根(gēn)据(jù)Wind数(shù)据整理发现，截(jié)至2022年末，天房发展、陆家嘴(zuǐ)、格力地产、西藏城投、中交地产、中国武夷等(děng)国央企“三道红线”全踩(cǎi)。

　　除此(cǐ)之外，城建发展、京投发展(zhǎn)、光明地产(chǎn)、云南城(chéng)投(tóu)、首(shǒu)开股份、珠江(jiāng)股(gǔ)份、城投(tóu)控股等国(guó)央企房企也踩了(le)“三(sān)道红线”中的两条。

　　2022年激进扩(kuò)张房企(qǐ)

　　需警惕其重蹈(dǎo)覆辙

　　不难看出，即便是(shì)有(yǒu)着(zhe)较稳健特色的(de)国央企房(fáng)企，其财务(wù)指标称(chēng)得上完全健(jiàn)康的仍是少数(shù)。而更(gèng)加值得注意的是(shì)，在2022年，不(bù)少国企，甚(shèn)至地方国企(qǐ)开始大(dà)举扩张。而这无疑又进(jìn)一步考验着(zhe)国央企(qǐ)的(de)资金链情况。

　　对(duì)房企(qǐ)而言，扩张(zhāng)速度的(de)张(zhāng)弛有度尤为重要，节奏把(bǎ)握准确(què)，有助于房企储备(bèi)优(yōu)质(zhì)“弹(dàn)药”；但过于乐观的预判未来市场(chǎng)，以及过于(yú)激进的扩(kuò)张拿地节奏也有可能让(ràng)房企重蹈此前的高(gāo)杠杆(gān)覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一家房企进行(xíng)举例，它从2018年开始到2021年，连(lián)续4年(nián)的净借贷比(bǐ)例(lì)都维持在(zài)33％左右，完全没有增加杠杆比例。而到(dào)2022年，这(zhè)家房(fáng)企(qǐ)明(míng)显感觉到机会来了，其开(kāi)始在一线(xiàn)城市进行大举拿地，净负债率(lǜ)也由此(cǐ)前的(de)33％左右水准(zhǔn)提(tí)高(gāo)到(dào)45％左右，涨了(le)接近(jìn)三分之一。与此同时(shí)，该房企新购(gòu)入地块也实现了(le)快速的(de)开盘(pán)利用率，预计(jì)今(jīn)年会有(yǒu)更多的(de)楼盘(pán)入市。像这类企业就符合“最后的赢家”的特(tè)点(diǎn)。一方面(miàn)，在于它本身(shēn)储备了很(hěn)多弹(dàn)药，去年拿地超1000亿元，且其中一(yī)半在一线城(chéng)市，另外(wài)一半也主要集中在强(qiáng)二线和二线城市；另(lìng)一(yī)方(fāng)面(miàn)，它的扩(kuò)张(zhāng)是有节(jié)制地扩张。

　　陈昊扬(yáng)同(tóng)样提(tí)醒道，与之相反，有些(xiē)房企(qǐ)的(de)扩张速度让人感觉又回到了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间扩张的(de)民营企业(yè)的影子。虽然说，见(jiàn)到机会时(shí)要出手(shǒu)，但出手(shǒu)的章(zhāng)法仍要小心(xīn)，如果负债率扩张得太快，但未来(lái)的两年市场(chǎng)没(méi)有想(xiǎng)象得那么好，可(kě)能会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量一家房企的扩张(zhāng)速(sù)度是否(fǒu)激进？陈昊扬(yáng)向(xiàng)《红周刊》表示(shì)，主要还是看(kàn)房企(qǐ)的(de)净负债率水平(píng)，在我看来，这个比例如果超过60％，就是扩(kuò)张得过于快速了。

　　不难看出(chū)，这一标准要比“三道(dào)红线”对房企的净负债率(lǜ)要求不得高于100％要更加严格。陈昊扬解(jiě)释(shì)，当前房地产(chǎn)行业(yè)的复苏速(sù)度并没有那么快，所以要规避公司净负债率提高到一个比较危险的水平。

　　《红(hóng)周刊(kān)》对在2022年(nián)拿(ná)地较积极的房企梳理发(fā)现，中交地产、中国金茂、华发股份、越秀地产、绿(lǜ)城中国、保利发(fā)展等房(fáng)企2022年净(jìng)负债率都在60％之(zhī)上。其中(zhōng)，中交地产净(jìng)负(fù)债率持续居高不(bù)下，在2020年(nián)至(zhì)2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明(míng)对比的是(shì)，华润(rùn)置(zhì)地、中国海外(wài)发展、万科A、滨江(jiāng)集团、招商蛇口(kǒu)、龙湖(hú)集(jí)团(tuán)等(děng)房企在(zài)践行较积极的(de)拿地策略(lüè)的同(tóng)时，也较(jiào)好地控制了公司的扩张速度与净负债(zhài)率(lǜ)水平（见附表）。

　　滨江集团等个别民营(yíng)房企

　　或具备“最后(hòu)赢家”的黑马特质

　　陈昊扬指出，实际上，他(tā)们(men)是以同(tóng)一(yī)筛选标(biāo)准来看国央企与民(mín)营(yíng)房企，但在(zài)各(gè)维度的(de)实(shí)际表现(xiàn)上，国央企确实(shí)会更胜一筹(chóu)。如国央企(qǐ)的(de)融资成本(běn)更低(dī)，融资(zī)渠道也更(gèng)顺(shùn)畅，能够做到想融就融，这样，国(guó)央企自然(rán)而然就具有天然优势(shì)。

　　虽然(rán)对比民营房企，机构更加看好(hǎo)国(guó)央企，但这也(yě)并不意味着，民(mín)营企业中(zhōng)就没(méi)有“黑马(mǎ)”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有(yǒu)少数民(mín)营房企(qǐ)同样受(shòu)到机(jī)构的青睐。比如，根(gēn)据2023年一季报，滨(bīn)江集团(tuán)的十大流通股(gǔ)东(dōng)中新进(jìn)了(le)“中(zhōng)国工商银行(xíng)股份有限(xiàn)公司(sī)－景顺长(zhǎng)城中国回(huí)报灵活配置混合(hé)型证券(quàn)投资基金”“全国社保基金一一六组合”等。

　　除此之(zhī)外(wài)，自2021年开始，百(bǎi)亿私募(mù)珠(zhū)海阿巴马资产管理(lǐ)有限公司就(jiù)长(zhǎng)期持有滨江集团。根据(jù)一季报，该资(zī)产公司的(de)几只产品合计持有滨(bīn)江集(jí)团9543万股，约占流(liú)通A股的3.56％。

　　滨江(jiāng)集团(tuán)的(de)受(shòu)青睐，和(hé)其自身的基本面表(biǎo)现存在一定关系(xì)。2020年以来的近三年时间，房地产市(shì)场整体在走(zǒu)“下坡路”，但作为(wèi)杭州本土(tǔ)房企的滨江集(jí)团仍是(shì)表现出较强的韧劲，2020年以(yǐ)来，滨(bīn)江集(jí)团在(zài)业绩表现、销售(shòu)规模、新增土(tǔ)储、股价(jià)表现等(děng)多维(wéi)度都表现了较强的增长势头。

　　业绩方面，2020年(nián)～2022年(nián)期(qī)间(jiān)，滨江(jiāng)集团(tuán)扣非归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次(cì)实(shí)现同比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期(qī)发布的(de)2023年一季报(bào)，今年一(yī)季度，滨江集团更是(shì)实现了扣非(fēi)归母净利(lì)润(rùn)5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍(réng)能保持自(zì)身业绩的(de)持续增长，和(hé)滨江集团(tuán)扎根杭州的战(zhàn)略布局关系密切。根据2022年年报，滨江集(jí)团有近(jìn)七成营收来自杭州地区，而在2021年，杭州地(dì)区的(de)营(yíng)收比(bǐ)重只占到近六成。近三年(nián)持续稳居杭州(zhōu)房企销售排名第一。

　　与此同时，滨江集团在杭州的(de)土储补充(chōng)同(tóng)样(yàng)较为积极，根据诸葛找房(fáng)、住在杭州网数(shù)据显示，2020年(nián)、2021年(nián)、2022年在杭拿(ná)地金额依次为404.6亿元(yuán)、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同样持续稳居杭州的(de)本(běn)土第一。

　　而滨江集团在(zài)杭州的较突出(chū)表现，也让滨(bīn)江集(jí)团的(de)房(fáng)企排(pái)名迅速提升。到2023年(nián)，滨江集团的房(fáng)企排名已冲进前十，根(gēn)据(jù)中指数据，2023年前4月(yuè)，滨江集团实现销售额607.3亿元(yuán)，位列房企(qǐ)第九位。

　　值得(dé)注(zhù)意的是，2020年至今，滨江(jiāng)集团股价翻了超一倍以上，而近期，滨江(jiāng)集团更(gèng)是迎来多家机构的集中调研。滨江(jiāng)集团发布公告(gào)表示，公(gōng)司(sī)于5月10日(rì)接受了信达证券、金(jīn)鹰基金、建信养老、新(xīn)华养(yǎng)老等(děng)18家机构(gòu)调(diào)研。

　　产业链布局(jú)重点移(yí)至(zhì)存量赛道(dào)

　　机构(gòu)在下游家纺、家居、物(wù)业觅α

　　实际上房地产开发只是房地产产业(yè)链(liàn)上的中游环(huán)节，其上(shàng)游主要为钢铁、水(shuǐ)泥、建材、玻纤(xiān)等材料供应商(shāng)，而下游应用行(xíng)业主要(yào)包括中介服(fú)务、家用电器、物业管理、家(jiā)居用品。综合《红(hóng)周刊》的采(cǎi)访，房(fáng)地产开发(fā)环节与上(shàng)游材料端息息相关(guān)，新盘开(kāi)工不(bù)足导致上游不(bù)被看好，机构寻觅个股(gǔ)阿尔法的(de)思(sī)路渐渐(jiàn)移(yí)至下游。“中国房地产行业(yè)在(zài)进入存(cún)量房时代，所以对地产产业链，尤其是偏消(xiāo)费属性的家装家居领(lǐng)域，我(wǒ)们相(xiāng)对(duì)看(kàn)好，因为居民(mín)保有的住(zhù)房(fáng)规模越来越大(dà)，随着(zhe)时间的增加，内装更(gèng)新(xīn)的需求也(yě)会越来越多。美(měi)国(guó)过去的(de)数(shù)据充分说明了这一(yī)点(diǎn)，在新房销售见顶之后，家具消费的增长却一直都很(hěn)好。对于(yú)地产产(chǎn)业链，我们相(xiāng)对看(kàn)好和内(nèi)装相关的(de)行(xíng)业(yè)，例如消费建材(cái)、家居(jū)装饰等。”万家基金(jīn)人(rén)士表示。

　　而根(gēn)据《红(hóng)周刊》对下游细(xì)分中相(xiāng)关赛道龙头(tóu)年内表(biǎo)现的统计，目前暂居前推动人类社会发展的第一动力是什么 推动人类社会发展的第一动力是生产力两位的都是来自家纺赛道(dào)的公司，它们(men)分别(bié)是富安娜(nà)和(hé)水星家纺，特别是前者在月线连收七(qī)根(gēn)阳线的(de)基(jī)础(chǔ)上(shàng)，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以(yǐ)前者为例，富安(ān)娜主要从事(shì)纺(fǎng)织家居(jū)、睡眠家居、生(shēng)活类产(chǎn)品的(de)研发、设计、生(shēng)产及销售，旗下(xià)拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨(xīn)而(ér)乐”和“酷奇智”自有品牌。第一季度报告显示，报告期内，富安娜(nà)实现营业(yè)收(shōu)入约(yuē)6.2亿元，同比(bǐ)减少(shǎo)7.57％；不过(guò)实现归属于上市公司股(gǔ)东的净利(lì)润约1.11亿(yì)元，同(tóng)比增长5.28％。

　　而从上市公司一季报的十大流通股股东来看，能够(gòu)发现(xiàn)该股(gǔ)早已成为基金重仓股的天下(xià)，彼时包(bāo)括公募的中欧价值发现、中欧潜力价值(zhí)、工(gōng)银瑞信灵动价(jià)值、宝(bǎo)盈(yíng)新价(jià)值和私募的明河2016，都在其中出(chū)现，占(zhàn)据了半壁江山。需(xū)要(yào)强(qiáng)调的是，中欧的两(liǎng)只(zhǐ)基金都是价值派基(jī)金(jīn)经理曹名长(zhǎng)在管(guǎn)的产品，首季(jì)其同(tóng)时重仓的房地产(chǎn)产业链股票还有金地集团和大(dà)亚圣象(xiàng)。

　　对(duì)比而(ér)言(yán)，前几年曾经风光一时(shí)的家居板块也因疫情、消费复苏进程缓慢(màn)等多因素一度沉寂，不过(guò)好在困(kùn)境反转露出(chū)曙光，家居板块中年内表现最好(hǎo)的是志邦家居。同(tóng)一时间段，该股年内(nèi)上涨(zhǎng)已经超过(guò)23％，从(cóng)业绩来看，无论是营收还是归母(mǔ)净利润，公司都实现了同(tóng)比双升(shēng)。

　　从公司的十(shí)大流通股(gǔ)股东来(lái)看，《红周刊》发现广发(fā)基(jī)金经(jīng)理罗洋慧眼(yǎn)独具，一季报中他管(guǎn)理的广(guǎng)发策(cè)略优选和广发安宏回报均增(zēng)加了持股(gǔ)，而这(zhè)两只产品也成为志邦家居(jū)十(shí)大流通股股(gǔ)东中仅有(yǒu)的两只(zhǐ)公募(mù)。有(yǒu)意思(sī)的是，他似(shì)乎(hū)对于(yú)定制家(jiā)居类标的情有独钟，在(zài)另一(yī)家(jiā)赛道(dào)公司金牌橱(chú)柜(guì)中(zhōng)，他管理的(de)全(quán)部三只(zhǐ)产品均登榜十大流通股股东(dōng)，其(qí)也成为他(tā)的独(dú)门重仓股。

　　除去家居家纺外，下游的物业股也(yě)越(yuè)来越被机构所(suǒ)青睐，不过这类标(biāo)的大多在香港(gǎng)上市，如何选择成(chéng)为难题。对此，前述上(shàng)海公募基金经理(lǐ)举例分(fēn)析：“物(wù)业服(fú)务不(bù)是一个高毛利的行业，挣钱很(hěn)辛苦，我选公司还是希望挣的是市(shì)场化应该(gāi)挣的钱，以(yǐ)我曾经买的绿城(chéng)服务为例，它在中高端楼盘占(zhàn)比是比较高(gāo)的，每(měi)年到期(qī)的合同里(lǐ)提价(jià)成(chéng)功率在30％～40％。它能做到滚(gǔn)动(dòng)的大部(bù)分项(xiàng)目到期之后(hòu)，经(jīng)过两三轮合同周(zhōu)期还能做到产品提价。”

　　“行业里真正能做到产品(pǐn)提价的公(gōng)司很少，因为物业公司很(hěn)容易一(yī)开始是挣(zhēng)钱(qián)的，后面因为保安这些(xiē)固定人员(yuán)成(chéng)本的年(nián)度增长，不过服务(wù)没有特别(bié)好，客户没有那(nà)么满意(yì)，能做到(dào)提价(jià)难度是(shì)非常大的。但是该(gāi)公司(sī)能在业内做到到期之后(hòu)提价率(lǜ)比较(jiào)高，这跟(gēn)它的定位和比较好的服务是(shì)有关系的。”他进一步强(qiáng)调(diào)。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 推动人类社会发展的第一动力是什么 推动人类社会发展的第一动力是生产力