近两(liǎng)年(nián)火(huǒ)爆的创新(xīn)产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要(yào)特征之(zhī)一，稳定分红体现出(chū)该类产品长(zhǎng)期(qī)投资(zī)价值(zhí)，通过观(guān)测经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是(shì)观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者注意，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许(xǔ)经营权分(fēn)红目前已(yǐ)包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应(yīng)了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚(shàng)未公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了(le)高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分配金额占可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额比例(lì)平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责人对(duì)此表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收益来(lái)源为持有期分红收(shōu)益，以及(jí)基金份(fèn)额(é)交易价格的变化。基金份额(é)二级市场价格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的(de)综合影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基(jī)金分红预(yù)期(qī)则更(gèng)有规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的(de)分红(hóng)主要来自基础(chǔ)设施资(zī)产(chǎn)的经营现金(jīn)流，投资人通(tōng)过基金(jīn)募(mù)集材料和信(xìn)息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可(kě)以(yǐ)分析(xī)基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩，作为进行投资决(jué)策的重要(yào)参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格(gé)变化导致的(de)浮(fú)盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作为(wèi)基金份额持有人(rén)实(shí)际获得的现(xiàn)金收益，对于(yú)长期(qī)投资者(zhě)更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据(jù)《公开募集基础(chǔ)设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基(jī)金应当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后(hòu)基金年度可分配金额以(yǐ)现金形式分(fēn)配给投资(zī)者，强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反映这类产品“股性”的(de)一面，分红体(tǐ)现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债(zhài)券派(pài)息，但不(bù)等同于债(zhài)券的(de)固定利息回(huí)报，而(ér)是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的(de)角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多(duō)元化(huà)提供(gōng)抓手，具(jù)有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在(zài)有效控(kòng)制风险的前(qián)提下，增(zēng)厚(hòu)资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预(yù)期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)走势的关键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要(yào)股(gǔ)票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期(qī)，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的(de)价格(gé)。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格波动受多重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投资(zī)收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一(yī)，而(ér)稳(wěn)定的(de)分红有(yǒu)利于吸(xī)引投资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近期经济(jì)预期(qī)恢复，一(yī)方面市场热点(diǎn)呈现向(xiàng)股票和债券回归(guī)的过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活(huó)力的(de)改善有一定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分(fēn)红(hóng)除(chú)权日，将对基金(jīn)份额的(de)开盘指导价做调减处理，调减金额根据单(dān)位(wèi)基金份额的分红(hóng)金额进行计算。除(chú)权操作是对分红前后基金(jīn)份额净值变化的修(xiū)正，使投资人(rén)在基金分红前后(hòu)均可以获得公平的(de)投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资(zī)的信心，同(tóng)时(shí)需结合持(chí)有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注二(èr)级市场扰动对整体收(shōu)益的影响(xiǎng)程度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了解底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分(fēn)红(hóng)前提是本金之无法企及是什么意思，不可企及是什么意思上的(de)增(zēng)值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派(pài)”更为(wèi)准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部(bù)分，两个部分之间的比例是变动的(de)，与现有公募基金(jīn)分红差异(yì)很大，大多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额(é)误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价值面临极(jí)大(dà)不(bù)确(què)定性，这是该类投(tóu)资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经营权(quán)类和产(chǎn)权类两大(dà)资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包括每年的现(xiàn)金分(fēn)红及资产增值的收(shōu)益，而持有特许经营(yíng)类(lèi)产品的收益主要来自项目每年的现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许经营权(quán)类资产的(de)分(fēn)红包括(kuò)了利(lì)润分配(pèi)和(hé)本金的(de)归(guī)还，两者的比率也(yě)是变动(dòng)的(de)，对(duì)特许经营权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通投资者在选(xuǎn)择投资(zī)标的时，应了(le)解(jiě)公(gōng)募(mù)REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成区(qū)别。特许经(jīng)营权类的(de)公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的(de)价值(zhí)增值，所以(yǐ)相对(duì)股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的(de)二级市(shì)场价格和(hé)分红有合(hé)理预(yù)期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为(wèi)，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经(jīng)营项目在经营权到期后不再(zài)能(néng)产生(shēng)现金收益，因此将可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加(jiā)准(zhǔn)确。基于(yú)这个特点(diǎn)，剩余经营期限较(jiào)短(duǎn)的特许经营项目，通(tōng)常具备更高(gāo)的分派率水平(píng)。对于剩余(yú)期(qī)限较(jiào)长(zhǎng)的(de)特许经营权项目(mù)，即使分派率相对(duì)较(jiào)低，也有足够年限收回本(běn)金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派(pài)金额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的情况下(xià)，基(jī)金(jīn)份额(é)单价随着分派进度(dù)逐年下降是(shì)正(zhèng)常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目(mù)相比，产权类(lèi)项目的(de)土地或建筑的(de)剩余使用年限一般(bān)较(jiào)长，再(zài)加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地(dì)出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这(zhè)种类似永续经营(yíng)的假设反映(yìng)在基础(chǔ)资(zī)产(chǎn)的估值上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备(bèi)更显著(zhù)的资(zī)产投资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现(xiàn)金、内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观(guān)察(chá)和评估项目(mù)底层资产的(de)运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金(jīn)表(biǎo)示，年报(bào)指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关(guān)的指标有两个(gè)：一是(shì)年报中(zhōng)披露(lù)的经营(yíng)活动(dòng)现金流，二(èr)是(shì)可供分配现金，二者存在本质性区(qū)别。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业(yè)本(běn)身(shēn)经营活动(dòng)产(chǎn)生(shēng)；可供分(fēn)配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表(biǎo)的项目进行调整，加(jiā)期初(chū)现金，最(zuì)终得到(dào)的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)新选择，投资价值体(tǐ)现在相对(duì)股债市(shì)场独(dú)立的资产配置功能(néng)，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权(quán)类的(de)资产可以更多关注内(nèi)部收(shōu)益率的高低，对产(chǎn无法企及是什么意思，不可企及是什么意思)权(quán)类的资(zī)产(chǎn)更多(duō)关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配收益(yì)主要来自底层资产的(de)经营净现金(jīn)流，所以底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营情(qíng)况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报(bào)，投资(zī)者(zhě)可综合考虑原始权益人(rén)综合实力(lì)、运营管理(lǐ)机构实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理人实力(lì)等(děng)多重因素来(lái)选择(zé)投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，由于分(fēn)红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议投资者关注有基本(běn)面支(zhī)撑、填(tián)权效应相对明显、同时(shí)分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在(zài)发行首年(nián)及次年(nián)的(de)可供分配金额(é)预测。投(tóu)资者(zhě)可以将REITs的实(shí)际分(fēn)红(hóng)金额与(yǔ)募集材料(liào)中披露预(yù)测进(jìn)行比较分析(xī)，结(jié)合(hé)经济(jì)及市(shì)场的实际(jì)环境(jìng)，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行(xíng)判断。”中金基金上(shàng)述负(fù)责人(rén)也称。

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