导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年是中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品住宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持(chí)续低(dī)景(jǐng)气，有关中国地产是(shì)否过(guò)剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实(shí)情(qíng)况，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查(chá)调查数据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占比不到(dào)一成，其中还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商(shāng)业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房(fáng)所能满足(zú)，它与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国家还有很大差距。人均住宅间数大(dà)于(yú)1同样不意味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均(jūn)1套(tào)房，其中每户(hù)持有商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户(hù)均住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，计算(suàn)出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商品住宅。若(ruò)期(qī)房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家(jiā410开头的身份证是哪里的？ 410开头的身份证号码是河南省吗)庭才(cái)拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎意味着户户有(yǒu)房，然而(ér)事实上中国住宅市场供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户(hù)比会(huì)大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足流动人口(kǒu)的租赁和置业(yè)需(xū)求。全国总(zǒng)人(rén)口的近(jìn)三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在(zài)老(lǎo)家(jiā)买房，从(cóng)而产生了(le)额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房(fáng)，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户(hù)占(zhàn)比(bǐ)不断增(zēng)加，导致(zhì)家庭(tíng)户数增(zēng)多。小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)，人口(kǒu)净迁入城市的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的(de)住宅(zhái)建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国(guó)的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达国家有着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性需求正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国(guó)地(dì)产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，这是过去二十(shí)年房价(jià)快速上(shàng)涨基(jī)石。那么当下房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则(zé)更多(duō)体现在住宅质量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将体现在(zài)不(bù)同能级城市(shì)之间，不同区域(yù)板块之间，不同(tóng)品质住宅(zhái)之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担心，中国的(de)房子是(shì)否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不(bù)足(zú)？可惜由于(yú)住宅存量(liàng)数据(jù)并未公(gōng)布(bù)，我们(men)无法(fǎ)直接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测算(suàn)出中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了(le)？据(jù)此判断(duàn)未来房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户(hù)均拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅(zhái)数(shù)量(liàng)过剩的直(zhí)观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合(hé)风险普查工(gōng)作(zuò)情况为主题的(de)新闻发布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据(jù)以(yǐ)及(jí)80多万处市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平(píng)均(jūn)每栋建(jiàn)筑(zhù)住不(bù)到3人，住宅市场(chǎng)看似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万(wàn)栋(dòng)，还(hái)包括了(le)大量商业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医(yī)院等(děng)非住(zhù)宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中国城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭(tíng)户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大于1，看似意(yì)味(wèi)着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅与(yǔ)房间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相关。单单从(cóng)人均住宅间数(shù)不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单(dān)位购(gòu)买成套(tào)住(zhù)宅，一(yī)套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计数(shù)据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每(měi)年(nián)商(shāng)品住宅销售套(tào)数(shù)（统(tǒng)计(jì)局）；二是居民住宅来源(yuán)（人(rén)口普查(chá)数据）。计算中国居(jū)民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户(hù)均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得(dé)到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商品住(zhù)宅比例(lì)，推算得到居(jū)民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥有的(de)商品住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算(suàn)公式(shì)如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到底(dǐ)有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我(wǒ)们利(lì)用(yòng)既有(yǒu)统计数据，大致测(cè)算(suàn)得到中国存量房(fáng)地产套数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（410开头的身份证是哪里的？ 410开头的身份证号码是河南省吗二(èr)）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的(de)房地产(chǎn)销售以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年开始(shǐ)，新房销(xiāo)售(shòu)中期房占比近(jìn)9成。本(běn)文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期房(fáng)销售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民(mín)户均拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇居民拥(yōng)有的(de)户(hù)均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我(wǒ)们假定租(zū)赁其他(tā)住宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与购(gòu)买二手房加总，得(dé)到商品住宅(zhái)占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变(biàn)化(huà)比例，从(cóng)而(ér)我(wǒ)们估(gū)算出(chū)2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至(zhì)意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国地产存(cún)量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套(tào)房并(bìng)不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口(kǒu)流动(dòng)、居民换房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国(guó)分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好(hǎo)一(yī)套房，就会造成人口净流(liú)入(rù)地(dì)的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动(dòng)人口(kǒu)和省(shěng)际流动人口分(fēn)别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国(guó)城乡人(rén)口流动调查(chá)数据显示，在(zài)上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅(zhái)比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工(gōng)资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫(pò)使打(dǎ)工人回乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上会占据(jù)两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套(tào)房，在房价较低的县城(chéng)购买(mǎi)一套(tào)房。所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)户均一(yī)套房无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足庞大流动人口的租(zū)赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户(hù)城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑结(jié)构松散、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管道等(děng)基础设施(shī)陈(chén)旧(jiù)，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和(hé)厨房(f410开头的身份证是哪里的？ 410开头的身份证号码是河南省吗áng)。这类(lèi)上世纪(jì)修建(jiàn)的老旧小区(qū)很(hěn)难满足现(xiàn)代生活需(xū)求，在未来(lái)大(dà)都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一(yī)居(jū)室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更(gèng)小，当(dāng)然这与(yǔ)城(chéng)市土(tǔ)地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存(cún)量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农民带房进城(chéng)和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加(jiā)上(shàng)2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过(guò)一(yī)半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)小于均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水平(píng)的一半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊(tān)，可(kě)使(shǐ)用的住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海(hǎi)市(shì)将人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困难(nán)，若(ruò)按这个标准算的(de)话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用住宅(zhái)面积(jī)为40平(píng)，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国家(jiā)人均(jūn)住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去(qù)除公(gōng)摊面积(jī)后(hòu)，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产(chǎn)还会(huì)有需求么？

　　我们(men)测算得到(dào)中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国(guó)人(rén)口(kǒu)静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需求(qiú)释(shì)放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来(lái)城镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均人口数不断(duàn)下(xià)降，六普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比(bǐ)明显(xiǎn)上(shàng)升，人(rén)口小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继(jì)续延续，导致户数(shù)会因户均人口规模的(de)缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来(lái)的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明(míng)显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带、都(dōu)市(shì)圈中(zhōng)心城(chéng)市(shì)流入(rù)，区域经济资源分配(pèi)的(de)再集(jí)中吸引着(zhe)人口流入。人(rén)口迁移势必涉(shè)及(jí)到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要(yào)受(shòu)益于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改善性需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年(nián)以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新(xīn)增住宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购(gòu)买了商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中村和旧城(chéng)改造(zào)，商品(pǐn)住宅的(de)占(zhàn)比(bǐ)势必会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约9000万户。破(pò)旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或(huò)少有物业管理(lǐ)，居民(mín)追求美好、宜居(jū)生活(huó)的(de)环境，背后(hòu)的改善(shàn)性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性(xìng)需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住宅家(jiā)庭希(xī)望提高生(shēng)活品质，以小换(huàn)大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确(què)指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密切正向联系。随着(zhe)经(jīng)济发展水(shuǐ)平的(de)提高，中国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存在(zài)不足(zú)，供需(xū)出(chū)现(xiàn)错(cuò)配，这是过去二(èr)十年房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那么(me)未来将(jiāng)是住宅(zhái)质(zhì)量的(de)供需(xū)冲突。房地产(chǎn)大(dà)分化时代已至，这种分化不单局限于城市能(néng)级之间差异(yì)，优质小区(qū)和老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普(pǔ)查数(shù)据调查的是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能(néng)偏低(dī)，其(qí)增(zēng)速可能超预(yù)期(qī)。

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