文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进行(xíng)现房(fáng)销售”，不足(zú)一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确(què)表态，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品房预售制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这是对购房(fáng)者的不(bù)公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的(de)别建(jiàn)了，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会(huì)，这是(shì)房地产从大开发时(shí)代步入(rù)高质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是(shì)对购房老(lǎo)百姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经(jīng)地义(yì)。当(dāng)然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税(shuì)帧率是高好还是低好，王者帧率是高好还是低好。如果(guǒ)按照经济规(guī)律办事(shì)，中国一定能实现房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商品不(bù)能(néng)交付的风险(xiǎn)。从个(gè)人层面看，预售(shòu)制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等待期(qī)一般为两年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟(chí)交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险。取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，这样有助(zhù)于落实中(zhōng)央房(fáng)住(zhù)不(bù)炒精神、有助(zhù)于保障购房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国(guó)外什(shén)么(me)情况？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早(zǎo)源(yuán)于中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房(fáng)预售(shòu)制度。其实，当前(qián)世(shì)界(jiè)不少(shǎo)国家(jiā)存在预售制(zhì)。但是(shì)，重点来了(le)！发达(dá)国家一般有严(yán)格的监管(guǎn)保障措(cuò)施，开(kāi)发商(shāng)在项目获得(dé)政(zhèng)府批准后才可以开(kāi)始(shǐ)销售，买家在(zài)购买期房后并非(fēi)像中国一(yī)样在支付完首付款后从(cóng)银(yín)行一(yī)次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根据(jù)开发商工(gōng)程进度在完全交房前进行分期(qī)支(zhī)付(fù)。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是需要严(yán)格的(de)资金监(jiān)管、分期支付(fù)以及(jí)违约处罚(fá)措施作为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没(méi)有这些保障措施，一定会(huì)触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机(jī)取消预(yù)售制度，以后(hòu)改为现房销售。客(kè)观讲预售(shòu)制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房(fáng)进(jìn)入(rù)存量时代，取消(xiāo)预售制度有助(zhù)于(yú)降(jiàng)负(fù)债降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾风险甩(sh帧率是高好还是低好，王者帧率是高好还是低好uǎi)给老百姓和(hé)社会，当然这(zhè)需要配套(tào)房企债务(wù)重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房(fáng)地(dì)产长效(xiào)机制。这是(shì)个技(jì)术活，只要坚持(chí)市(shì)场化改(gǎi)革，中国(guó)一定能化解这个难题(tí)，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福(fú)一家人。从这个(gè)角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会(huì)长治久(jiǔ)安(ān)、行业(yè)企业健康发(fā)展的重(zhòng)大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆(lù)、打通(tōng)金融(róng)支(zhī)持当期(qī)三(sān)好生、新模式等(děng)综合(hé)施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究中心参与财税改革方(fāng)案研(yán)究时(shí)，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来形成(chéng)的专著《房(fáng)地(dì)产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售(shòu)资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设(shè)置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问(wèn)题，分(fēn)层(céng)销售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木(mù)屋或者其(qí)他(tā)临(lín)时住宅，住(zhù)房的需(xū)求(qiú)是相当高(gāo)，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数(shù)以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系(xì)列(liè)问题，不少地产商开(kāi)始(shǐ)探(tàn)求新的方式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇(yǔ)分(fēn)层出售(shòu)。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的(de)市民数量有所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在(zài)努力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当(dāng)时(shí)其在购下九龙的一块(kuài)地盘后(hòu)，除(chú)了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上(shàng)有文字详尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势环境、建筑材(cái)料、分(fēn)层(céng)价格、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的(de)订金，采用类似租金的(de)分(fēn)期(qī)付款形(xíng)式，等新(xīn)楼落(luò)成时，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了(le)自己(jǐ)的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资(zī)金压力，加(jiā)速了(le)房屋(wū)的(de)建(jiàn)造和(hé)销售，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在(zài)当(dāng)时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销售模式(shì)成为当时(shí)中国香港房地产市(shì)场的一(yī)大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了(le)核心的住房(fáng)供(gōng)不(bù)应(yīng)求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中(zhōng)国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完(wán)善、规(guī)范化(huà)，建立(lì)健(jiàn)全的监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停(tíng)工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即(jí)要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已经全部(bù)支付，还要证(zhèng)明自身有资(zī)金等能力把项目完(wán)成，帧率是高好还是低好，王者帧率是高好还是低好资金需(xū)放入律师所托管，支(zhī)取时(shí)需(xū)律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套(tào)取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行(xíng)在银行开设的信(xìn)托(tuō)账户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开(kāi)发商操作等采取全透(tòu)明化机制(zhì)，且银行(xíng)的责任上升，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将成最大风险方，后(hòu)续(xù)需自身推动项目完工。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发(fā)展工业化(huà)的进程(chéng)大(dà)于城市化进程，唯有解决住(zhù)房(fáng)基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一步推进城(chéng)市(shì)化。但当时(shí)推行的是“统一管理(lǐ)，统一(yī)分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的(de)福利分房制度，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出(chū)现(xiàn)了分配不(bù)公(gōng)、效率低、配套(tào)差等问题(tí)，因此福(fú)利(lì)分(fēn)房(fáng)制度不(bù)再适用于当(dāng)时的国情。叠加(jiā)房地(dì)产市场面临(lín)商品房的需(xū)求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地(dì)产开发(fā)商，商品房供应量小的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地(dì)房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐(zhú)步引进中国香港预售(shòu)商品房制度，先后出台(tái)多项文件，大力(lì)支持(chí)国内房(fáng)地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院(yuàn)出台(tái)《关于(yú)进一步深(shēn)化城镇住(zhù)房制度改革(gé)，加快(kuài)住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步(bù)实行住(zhù)房(fáng)分配货币化、住房供给商品化、社会化的(de)住房新体制，从计划经济下的(de)福利(lì)分房(fáng)转向(xiàng)市场经济的商(shāng)品房。房地产市(shì)场(chǎng)采(cǎi)用预(yù)售制，允许(xǔ)开发商卖(mài)期(qī)房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开(kāi)发时间周期(qī)长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚动开(kāi)发(fā)模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房(fáng)改货币化，中(zhōng)国(guó)人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了(le)缓解(jiě)房企(qǐ)资金压力，加快城镇住(zhù)房建设(shè)。具(jù)体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的(de)房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于(yú)中国香港(gǎng)，在中国内地实践过(guò)程(chéng)中，商品房预售流程为：房地(dì)产开发商办(bàn)理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进(jìn)行备案(àn)登记和预告登记(jì)-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性付清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银(yín)行贷款的形式(shì)一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿(ná)到(dào)了全部购(gòu)房款，这点与中国香港(gǎng)的(de)按照(zhào)工(gōng)程进度付款有所不(bù)同。对中(zhōng)国内地的开发商(shāng)而言，预(yù)售制(zhì)商品房也(yě)开(kāi)启了(le)高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确(què)实存在(zài)

　　作为中国内地(dì)商品房(fáng)销售的最主(zhǔ)要(yào)方式，预售制极大缩短房企现金回(huí)笼周期(qī)，同时(shí)增(zēng)加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇(zhèn)化发(fā)展进程。预(yù)售(shòu)制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产市场的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快速发展阶段(duàn)的(de)资金(jīn)需求(qiú)，也提高了(le)居民居住水(shuǐ)平(píng)，中国(guó)内地城(chéng)镇居民(mín)从(cóng)筒子楼住到住(zhù)宅(zhái)小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居(jū)到基(jī)本(běn)适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年时(shí)间走完(wán)发达国家几百年城镇化(huà)路程(chéng)。改革开放以来，城(chéng)镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成区面(miàn)积(jī)由7438平方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇住(zhù)宅存(cún)量从不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住(zhù)房(fáng)建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前(qián)已成为中(zhōng)国内地商品房销售最(zuì)主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售(shòu)面(miàn)积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地产行业(yè)的(de)发展。中国内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投(tóu)资(zī)完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地(dì)产企业(yè)从无到有、从国企先行(xíng)到(dào)民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产企业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产(chǎn)也成为(wèi)拉动中国(guó)内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道，房(fáng)地产(chǎn)带动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产(chǎn)带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融、批发、建材(cái)的带(dài)动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发投资占固定资产(chǎn)投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房地产贷款占(zhàn)银行各(gè)项(xiàng)贷款余额(é)的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量占社融(róng)存(cún)量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积违(wéi)约，将导致银行(xíng)不(bù)良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠(qú)道(dào)，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国住房市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德(dé)三(sān)国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中国(guó)住房市(shì)值与股债(zhài)房市值的比(bǐ)例较高，主要是(shì)因(yīn)为住房市值高(gāo)，以及(jí)中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直(zhí)接(jiē)融资比例(lì)较低，股票(piào)、债(zhài)券市值较低(dī)，居(jū)民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在，当前(qián)的负(fù)面(miàn)效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部(bù)分商品是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单(dān)方面不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购房合(hé)同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同关系，如(rú)果(guǒ)开发(fā)商发生违约，购房(fáng)者只能根据购(gòu)房(fáng)合同(tóng)向开发商主(zhǔ)张权(quán)力(lì)，但依(yī)旧(jiù)需(xū)要(yào)根据按(àn)揭贷款合(hé)同按时向(xiàng)银行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还(hái)，因此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资(zī)金(jīn)若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置(zhì)等系(xì)列风险，进行影响自(zì)身信用和(hé)购房者对(duì)行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一(yī)旦房企因为市(shì)场(chǎng)波动或(huò)经营不(bù)善，出现资金(jīn)链断裂等一系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签(qiān)订(dìng)的(de)预售合同和按揭合同，已经从银(yín)行获得房款(kuǎn)，如(rú)果购(gòu)房者丧(sàng)失还款能力或(huò)短期不能还款等，则(zé)风(fēng)险完全由银(yín)行承担，银行(xíng)将面(miàn)临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预售监管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售(shòu)管理办法》中明(míng)确规(guī)定(dìng)了(le)开发(fā)企业(yè)预售商品房所得款项应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预(yù)售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的预(yù)售资金监(jiān)管规定(dìng)，各(gè)地实行(xíng)“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比例为(wèi)总(zǒng)预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按(àn)照项目的建(jiàn)安成本(běn)乘以建筑(zhù)面(miàn)积(jī)或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而(ér)事实是，不少购房(fáng)款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账(zhàng)户资金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在过去房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调预售(shòu)款监管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)，是(shì)行业(yè)“潜规则(zé)”。比如(rú)工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义(yì)，获得(dé)监(jiān)管账户拨付(fù)资金(jīn)，再由工程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进度(dù)所需。通过(guò)这些方式套取的资金，在房(fáng)企(qǐ)各地项目(mù)间流动，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提供了资金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼(lóu)盘(pán)建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程度上把风(fēng)险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设(shè)有(yǒu)定金或预付款保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支(zhī)付的预付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或按工程(chéng)进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付(fù)款，按揭(jiē)贷(dài)款按照工(gōng)程(chéng)进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供(gōng)；二是(shì)房屋交付(fù)后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重(zhòng)大延期或(huò)重(zhòng)大缺(quē)陷时(shí)，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保(bǎo)护：房屋(wū)交付质量的保障有两种方式，一是期(qī)房由(yóu)政府或第三方验收合格并提(tí)供(gōng)验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供(gōng)一定的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首付，其余(yú)房款交(jiāo)付后按(àn)揭还款，交(jiāo)付前资金(jīn)由(yóu)第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节(jié)，定金比例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美(měi)国平(píng)均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除定金或(huò)首付外，购(gòu)房者在(zài)房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防(fáng)止(zhǐ)开(kāi)发(fā)商挪用资金，购房者的定(dìng)金及(jí)首付款由第三方(fāng)公证行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者资金可(kě)通过(guò)申请仲裁(cái)取回，且不承担(dān)任何责(zé)任与损失。而开(kāi)发(fā)商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全(quán)部(bù)来自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发(fā)商提(tí)供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动机监(jiān)管开发(fā)商施工进度。开发商在房(fáng)屋(wū)交付时需取得由政府相关部门(mén)经审查后发(fā)放(fàng)的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可(kě)零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度(dù)支付，按(àn)揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获(huò)批后即可(kě)预售房屋。签(qiān)署购房合同前(qián)，购房者需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订(dìng)合同(tóng)后定(dìng)金(jīn)退(tuì)还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国(guó)法(fǎ)律全部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者需支付公(gōng)证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属(shǔ)于购房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德(dé)国没有(yǒu)规定(dìng)最低(dī)首付(fù)比例，可(kě)零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也(yě)采取按(àn)工期支付(fù)房(fáng)款的(de)制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具(jù)体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付节(jié)点可(kě)分为公证后(hòu)、主体完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电(diàn)路(lù)完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内清洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支(zhī)付房(fáng)款前申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定(dìng)利(lì)率，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予购房(fáng)者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保险公司针对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当房屋出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保证开发(fā)商赔偿或修复(fù)，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险公(gōng)司负责(zé)相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一(yī)名律师，负责沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内容确(què)认(rèn)无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国设置了(le)10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，当开(kāi)发商出(chū)现财(cái)务(wù)、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交房前付款比例相对较低，一般会(huì)在合同签订(dìng)6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即(jí)交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的(de)检验验收后才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资金监管极为严(yán)格，资金也由(yóu)律师(shī)监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项过(guò)程中，由(yóu)买房律师将资(zī)金(jīn)转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资金在(zài)进入开发商账户前(qián)经过(guò)两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设(shè)置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本(běn)期(qī)房交易立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预(yù)售房定金保全(quán)措施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例不(bù)超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违(wéi)约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修(xiū)订，目前(qián)是唯一一(yī)部规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日(rì)元的(de)部分，法律要求(qiú)开发商(shāng)必须完成定(dìng)金保全措(cuò)施才可预售。什么是定(dìng)金保(bǎo)全措施(shī)？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签(qiān)订购房合同(tóng)时(shí)，开发商向(xiàng)金(jīn)融机构(gòu)或指定保(bǎo)证机构(gòu)或保险机构签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并(bìng)将相应的(de)保证金证(zhèng)明(míng)书交(jiāo)付(fù)给(gěi)购(gòu)房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房款也受该(gāi)措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可(kě)凭保证金证明(míng)书向金融机构或保证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约金，一般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付最多不超(chāo)20％的(de)定金(jīn)，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者(zhě)即可向银行申请贷(dài)款，但(dàn)交房后才(cái)开(kāi)始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交(jiāo)房(fáng)后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房者违(wéi)约(yuē)可(kě)返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度支付，所有资金进(jìn)银行专门项(xiàng)目资金账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及(jí)订金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方(fāng)面，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需(xū)支付15％的首(shǒu)付及印花(huā)税，同时购房(fáng)者(zhě)向银行申请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程进(jìn)度(dù)付款的方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对(duì)期房付款流程做了(le)统(tǒng)一(yī)详细规定，要求所(suǒ)有开发(fā)商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一(yī)般为合(hé)同签订(dìng)后(hòu)、地基完(wán)工、框(kuāng)架(jià)完工、管道门(mén)窗(chuāng)等完(wán)工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照(zhào)工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷(dài)款的(de)增(zēng)加(jiā)而增加，未放款部(bù)分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金(jīn)与付款(kuǎn)会存(cún)入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购房者(zhě)支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前(qián)房地产到了政策出手临界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和房(fáng)企重组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚(gāng)需和改善(shàn)型需求的支持(chí)力度(dù)，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应对局部停贷现(xiàn)象，重点是(shì)保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保民(mín)生，给(gěi)予(yǔ)强(qiáng)有力(lì)的金融工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括民营(yíng)企业(yè)，加大支(zhī)持力度，由优质房企(qǐ)牵头(tóu)并购重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具(jù)配(pèi)套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估计形(xíng)势(shì)复杂(zá)性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效机制。长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。定(dìng)金环节(jié)，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支(zhī)付定金冻结(jié)至(zhì)房屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安(ān)全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及(jí)重大缺陷等情况提(tí)供充(chōng)分的保障。余款支付(fù)环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制(zhì)或交房后按(àn)揭贷款机制(zhì)，充分保护(hù)购房(fáng)者的权益。资(zī)金(jīn)监管环节，引入(rù)独(dú)立于开发商、银行的(de)第三(sān)方(fāng)资金监(jiān)管机构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建立商(shāng)品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保修(xiū)期内(nèi)，开(kāi)发商应对(duì)房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售(shòu)制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币(bì)。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 帧率是高好还是低好，王者帧率是高好还是低好