文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)了(le)。 1月17日召开(kāi)的(de)全国住房和城乡建设工作会议提(tí)出(chū)“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不(bù)足(zú)一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还(hái)烂(làn)尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大开发时代步(bù)入高质量发(fā)展阶段(duàn)的必然趋势(shì)，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护(hù)。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时(shí)代，对(duì)购房民众不(bù)公(gōng)平(píng)的预售制已经过时(shí)了(le)，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售。以(yǐ)后(hòu)一手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。如果按照(zhào)经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售(shòu)制是对(duì)购(gòu)买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎(hū)承担了(le)所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风险。从个人层(céng)面(miàn)看，预(yù)售制对(duì)购房(fáng)者非常不公平，比如(rú)，交房等待(dài)期一(yī)般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能(néng)交房的风险。从行业层(céng)面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒精神(shén)、有(yǒu)助于(yú)保障购房老百姓权(quán)益(yì)、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么(me)建(jiàn)议(yì)取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科普(pǔ)一下：商品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是(shì)一(yī)种开发商放(fàng)杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当(dāng)前(qián)世界不少国家存(cún)在预(yù)售制。但(dàn)是，重点来(lái)了(le)！发(fā)达国家(jiā)一般有严格的监管保障措施(shī)，开发商(shāng)在项目获得政府批准后才可以(yǐ)开始销(xiāo)售(shòu)，买家在购买期房(fáng)后并非(fēi)像中国一样在支(zhī)付完首付款后从银行(xíng)一(yī)次性贷款支付(fù)剩(shèng)余(yú)全部房款，而是根(gēn)据开(kāi)发商工程进度(dù)在完全(quán)交房前进(jìn)行分期支付(fù)。所以，预(yù)售(shòu)制度是(shì)需(xū)要(yào)严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处(chù)罚措施作为保障的(de)，如果没有(yǒu)这些(xiē)保障措施(shī)，一定会触发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度(dù)有(yǒu)一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进(jìn)入存量(liàng)时代，取消预售制度(dù)有(yǒu)助(zhù)于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然(rán)这需要(yào)配套房(fáng)企债(zhài)务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化(huà)改革，中(zhōng)国一(yī)定能化解这(zhè)个难(nán)题，让房地产回归(guī)实体经(jīng)济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大(dà)的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的本(běn)质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓(xìng)买(mǎi)房子(zi)是天大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施(shī)现房销售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)安(ān)居(jū)乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在当前的(de)情况下，取消预售(shòu)制要(yà三字经中苟不教性乃迁是什么意思，苟不教性乃迁的下一句o)结合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十(shí)年(nián)前在国务院发展研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究(jiū)时，对预售(shòu)制、房地产税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参(cān)考后(hòu)来形成的专著(zhù)《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国(guó)内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪五十(shí)年代在中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是(shì)地产行(xíng)业(yè)盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公(gōng)共(gòng)房屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的(de)需求是相当高(gāo)，不过大多数(shù)居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚(hòu)的资金实(shí)力才(cái)能购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题(tí)。针对这(zhè)一系列问(wèn)题，不少地产商(shāng)开(kāi)始探求新的方(fāng)式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模(mó)式一(yī)经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇的市民(mín)数(shù)量有所增加(jiā)，开发(fā)商资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按(àn)揭”模式(shì)引(yǐn)入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业(yè)务(wù)的经(jīng)验，对于商品(pǐn)流(liú)通、资金周转有着独(dú)到(dào)的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资(zī)金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下(xià)九(jiǔ)龙的(de)一块(kuài)地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字(zì)详尽(jǐn)说(shuō)明楼(lóu)宇的地势(shì)环境、建筑材料(liào)、分(fēn)层价(jià)格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点(diǎn)，即(jí)先收取买家(jiā)的订金(jīn)，采用类似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这(zhè)种方式减轻了(le)民(mín)众购(gòu)房的(de)资金压力，加速了房(fáng)屋的建造(zào)和销售，也(yě)解(jiě)决了制造商(shāng)的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花+分期(qī)付(fù)款”的销(xiāo)售模(mó)式成(chéng)为当时(shí)中国香港房地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国(guó)香港房地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决(jué)了核(hé)心(xīn)的住房供不应(yīng)求的问题，使(shǐ)房市发(fā)展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模(mó)式推动了中国香(xiāng)港楼(lóu)市几十(shí)年繁(fán)荣，但期间也(yě)出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促(cù)进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑(zhù)费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提(tí)升了(le)对于预售楼花制度的(de)监(jiān)管，即要求开发商(shāng)在预(yù)售前，确(què)保(bǎo)地(dì)价款已经全部支付，还要证明自身有资金等(děng)能力(lì)把项目(mù)完成，资金(jīn)需放入律师所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户(hù)资金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银行(xíng)开设的信(xìn)托账户（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最大风险方，后续需(xū)自身推动项(xiàng)目完工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少(shǎo)，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代(dài)，中国内(nèi)地(dì)面临(lín)住房需求大(dà)和供给(gěi)量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国(guó)内地优先发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业(yè)化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解(jiě)决(jué)住房(fáng)基础等(děng)城市化配套问题(tí)，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推行(xíng)的是“统一(yī)管(guǎn)理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发(fā)展起步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利分(fēn)房制(zhì)度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套(tào)差等问题，因(yīn)此福利分房制(zhì)度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市场面临(lín)商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地(dì)产市(shì)场的一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内地逐步(bù)引进中国香(xiāng)港预售商(shāng)品房(fáng)制度(dù)，先后(hòu)出台多项文件，大(dà)力支持国(guó)内房(fáng)地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关于进(jìn)一步(bù)深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建(jiàn)设的通知》文(wén)件(jiàn)，决(jué三字经中苟不教性乃迁是什么意思，苟不教性乃迁的下一句)定停止住房(fáng)无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步实(shí)行住(zhù)房分配货币化、住房(fáng)供(gōng)给(gěi)商(shāng)品化、社会(huì)化的住房新体制，从计划经济下的福利(lì)分房(fáng)转向市场经(jīng)济的商品房(fáng)。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许开发(fā)商(shāng)卖(mài)期房，解决(jué)了房企缺少资金和开(kāi)发时(shí)间周期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动下(xià)一个项目的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动(dòng)开发模式(shì)，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内地(dì)开(kāi)始(shǐ)房改货币化，中国(guó)人(rén)民银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者(zhě)，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国内(nèi)地(dì)的(de)商品房预(yù)售制度。预售制(zhì)的(de)初衷是(shì)为了(le)缓解房企资金压力，加(jiā)快(kuài)城(chéng)镇住房(fáng)建(jiàn)设(shè)。具体来说，是(shì)指房地产开发企业(yè)将正(zhèng)在建设中的房屋预(yù)先出售(shòu)给(gěi)购房者，由购房者支(zhī)付定金(jīn)或房款的行为(wèi)。区(qū)别于(yú)中国(guó)香港，在(zài)中国内地(dì)实践过(guò)程中，商品(pǐn)房预(yù)售流程为：房地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签(qiān)订(dìng)商品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进行(xíng)备案(àn)登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一次(cì)性(xìng)付清首付款，并采用银行贷(dài)款的(de)形式一(yī)次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能(néng)已拿到了全部购(gòu)房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工(gōng)程进度付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地的(de)开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极(jí)大缩短房企现金回(huí)笼周(zhōu)期，同时增加市(shì)场(chǎng)商(shāng)品房(fáng)供(gōng)应，推动了城镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预售制在(zài)过去(qù)20多年对中(zhōng)国(guó)内地房地(dì)产市场的(de)稳步发展起到了重要(yào)作用(yòng)，不仅解决(jué)了(le)房(fáng)地产市场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居(jū)民(mín)居住水平(píng)，中国内地城(chéng)镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取(qǔ)得(dé)巨大(dà)进步，数十年时间(jiān)走完(wán)发(fā)达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由(yóu)7438平(píng)方公里增长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存(cún)量从不到14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住(zhù)宅期房(fáng)销售面积(jī)占总(zǒng)销售面积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计销售面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历(lì)经二(èr)十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投资完成额(é)从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积和销售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地(dì)产企业从无到有、从国(guó)企(qǐ)先行(xíng)到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中国内(nèi)地(dì)经济(jì)高增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道(dào)，房地产带动的(de)上下(xià)游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地产完全(quán)拉动的投资占全(quán)社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开发投(tóu)资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融资存(cún)量占社融(róng)存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积违约(yuē)，将导(dǎo)致(zhì)银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道(dào)，根据我们(men)的《中国住房市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市(shì)值(zhí)占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房(fáng)市值(zhí)的比例(lì)较高，主要是因(yīn)为住房市(shì)值(zhí)高，以及中国资本市场发育(yù)尚不成熟(shú)，直接融(róng)资比例较(jiào)低，股票(piào)、债(zhài)券市值较低，居(jū)民投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制背(bèi)后潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实存在(zài)，当前(qián)的负(fù)面(miàn)效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对(duì)购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品不(bù)能交(jiāo)付(fù)的风险。比如，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房(fáng)者和开发商之间(jiān)的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同(tóng)关系，如(rú)果开发(fā)商(shāng)发生违约，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据购房(fáng)合(hé)同向(xiàng)开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按(àn)时(shí)向银行进(jìn)行贷款偿(cháng)还，因此购(gòu)房者承担的(de)风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营(yíng)不善，出(chū)现资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过(guò)与购(gòu)房者签订(dìng)的预售合同(tóng)和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得(dé)房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由(yóu)银行承担，银行(xíng)将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购(gòu)房者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个字(zì)那就是“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房(fáng)预售(shòu)管理办法》中明确(què)规定(dìng)了开发(fā)企业预(yù)售商(shāng)品房所得款项应当用于有关的工程建设(shè)，商(shāng)品房预售款监管(guǎn)的(de)具体办法，由房地产管理部(bù)门制(zhì)定。但多(duō)年(nián)以来全(quán)国并没(méi)有统(tǒng)一的预(yù)售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市重点(diǎn)监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建(jiàn)安成本乘以建筑(zhù)面(miàn)积或者项目工(gōng)程(chéng)总额报(bào)价计算重点资(zī)金(jīn)。而事(shì)实是，不少购房款(kuǎn)未进(jìn)入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却被(bèi)迫继续还(hái)款。那么(me)，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实(shí)际(jì)上，在过去房地产大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管账户(hù)资金(jīn)，是行业“潜规(guī)则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承(chéng)包方，以工(gōng)程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给(gěi)房(fáng)企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需(xū)。通过这些方式套取的(de)资金(jīn)，在房企各地项目间(jiān)流动(dòng)，变相加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资(zī)金统筹拿(ná)地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循环高周转模(mó)式，但一(yī)定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于(yú)购房者预付资金(jīn)，一般设有定金或预付(fù)款保(bǎo)护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购(gòu)房者支付的预(yù)付款比例(lì)相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般以定(dìng)金方(fāng)式支付，或(huò)按工程进(jìn)度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房(fáng)者开(kāi)始(shǐ)月供；二(èr)是房屋交(jiāo)付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预(yù)售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是(shì)期房由政府(fǔ)或第(dì)三方(fāng)验(yàn)收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开发商为(wèi)购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定(dìng)期限内(nèi)无条件返还(hái)，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交付后按(àn)揭还(hái)款，交(jiāo)付前资(zī)金由第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及(jí)首付环节(jié)，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或(huò)首付外，购房者在(zài)房(fáng)屋交付后通过(guò)按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美(měi)国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及(jí)首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方公(gōng)证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公司(sī)的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通(tōng)过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责(zé)任与损(sǔn)失。而开发商在(zài)房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根据工程进(jìn)度(dù)向开发(fā)商提供一(yī)定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害(hài)银行利益(yì)，银行有充(chōng)分动机(jī)监管开发商施工进度。开发商(shāng)在(zài)房屋交付(fù)时(shí)需(xū)取得(dé)由政府相(xiāng)关部门经审查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭证向银行得到(dào)购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按(àn)建造工期(qī)进度支付(fù)，按揭(jiē)按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开(kāi)发(fā)商或购(gòu)房者可(kě)购买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发(fā)商在项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金按(àn)照德国法(fǎ)律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付公证费和土地(dì)交易(yì)税，分别为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包(bāo)含在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定(dìng)最低首付(fù)比(bǐ)例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国(guó)也采取按(àn)工期支付(fù)房(fáng)款的制度，一(yī)般分7笔进行支付(fù)，具体支付(fù)节点(diǎn)、比例(lì)因项(xiàng)目(mù)而(ér)异(yì)。一般来说(shuō)，支付节(jié)点可分为公证后、主体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工(gōng)、地板完(wán)工、全(quán)部(bù)完工，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银(yín)行按施工节(jié)奏分多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是(shì)当(dāng)房屋出现重大延期或(huò)重大(dà)缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开发(fā)商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制(zhì)设有(yǒu)10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名(míng)律(lǜ)师(shī)，负责沟通期房交易中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内容确认无误后(hòu)签(qiān)订首付交(jiāo)换(huàn)合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务(wù)、经营(yíng)问题(tí)时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采(cǎi)取按工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)的方式，但是(shì)交房前付款比例相对较低，一般会在合(hé)同签订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经过房产(chǎn)公证(zhèng)公司的(de)检验验收后(hòu)才能(néng)交(jiāo)付，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师(shī)，卖(mài)方律师(shī)转给开(kāi)发商，即资金在进(jìn)入开发商(shāng)账户前经(jīng)过两道关口，有利(lì)于保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　三字经中苟不教性乃迁是什么意思，苟不教性乃迁的下一句ng>日(rì)本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发(fā)商必(bì)须完成“预售房定金保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返(fǎn)还(hái)定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本二(èr)战结束后(hòu)由于房屋供给严重失(shī)衡(héng)，叠(dié)加法(fǎ)律空(kōng)白，社会上“一(yī)房(fáng)二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房(fáng)交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业(yè)法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部(bù)分，法律要求开发商必须完(wán)成定金保全措施才可预(yù)售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合(hé)同时，开发商向金融机(jī)构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机(jī)构或保险机(jī)构签订定(dìng)金保(bǎo)证委托合同，设置购房(fáng)者定金的(de)保证(zhèng)或保险，并将相应(yīng)的(de)保证金证明书交付给购(gòu)房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款(kuǎn)也受(shòu)该措(cuò)施保护。若开发(fā)商倒闭导致期(qī)房烂尾(wěi)，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融(róng)机(jī)构或(huò)保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开(kāi)发商(shāng)需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房合(hé)同后，购(gòu)房者(zhě)即可向银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开始按揭贷(dài)款，除定(dìng)金外(wài)的(de)剩余房(fáng)款在交房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款按(àn)工程(chéng)进度(dù)支(zhī)付(fù)，所有资金(jīn)进银行(xíng)专门项目(mù)资金账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开(kāi)发商有(yǒu)统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签订购(gòu)买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后，购房(fáng)者需支付(fù)15％的首付(fù)及印(yìn)花税(shuì)，同时购房者(zhě)向银(yín)行申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新(xīn)加(jiā)坡期房同样采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般为合(hé)同签(qiān)订(dìng)后、地(dì)基完工、框架完工(gōng)、管道(dào)门窗(chuāng)等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度(dù)放(fàng)款(kuǎn)，月供在此过(guò)程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的(de)订金与付款会存(cún)入银(yín)行专门的项目资金账(zhàng)户，账户(hù)资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后(hòu)购房者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政(zhèng)策出手(shǒu)临(lín)界(jiè)点，重(zhòng)点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房(fáng)企重组。一方(fāng)面，加大对(duì)刚(gāng)需和改善型需(xū)求的支持(chí)力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保复(fù)工保民生，给予强有力的金(jīn)融工(gōng)具支持(chí)。另一方面，从现在(zài)起，对还在(zài)正常(cháng)运(yùn)转的(de)房(fáng)企包括民营(yíng)企业(yè)，加大(dà)支持力度，由优(yōu)质房(fáng)企牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为每个(gè)房企(qǐ)配(pèi)套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形(xíng)势复杂(zá)性(xìng)和人(rén)性复(fù)杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机(jī)制四(sì)大(dà)关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商(shāng)违约(yuē)后定金保护机(jī)制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定(dìng)金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付(fù)环节，建立按工程进度(dù)付款机制(zhì)或交房后(hòu)按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的(de)权(quán)益。资金监(jiān)管环(huán)节，引入独立于开发商、银(yín)行的第三方资金监管机构(gòu)，或(huò)由政府(fǔ)相关部(bù)门(mén)直接(jiē)监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期(qī)制度。保修(xiū)期内，开(kāi)发商应对房屋(wū)质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房(fáng)者在(zài)保修期结束(shù)后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制(zhì)是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套(tào)户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时(shí)代(dài)，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的(de)预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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