近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，近(jìn)日(rì)7只(zhǐ)REITs陆(lù)续(xù)迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出(chū)高比例(lì)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此(cǐ)表示，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定(dìng)分红体现出(chū)该类产品长期投资价(jià)值，通(tōng)过(guò)观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金等指标，也是(shì)观(guān)察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他(tā)们(men)也提(tí)醒普通投资者注意(yì)，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许经营(yíng)REITs项目在(zài)经(jīng)营权到期后不再(zài)产生现(xiàn)金(jīn)收益，特(tè)许经营权分红目前已包含(hán)了利润分配和本金的归还，在选择投(tóu)资标的时应(yīng)了解资产(chǎn)类型和(hé)分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配(pèi)金额占(zhàn)可供(gōng)分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分配(pèi)比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收(shōu)益(yì)，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价(jià)格受到(dào)公募REITs资产运营情况(kuàng)及市(shì)场因素的综合(hé)影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预期(qī)则更有(yǒu)规律可(kě)循。公募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自(zì)基础设施资产的经营(yíng)现金(jīn)流，投资人(rén)通(tōng)过基金募集材料和信(xìn)息披(pī)露(lù)文件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行(xíng)投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额(é)二级(jí)市场价格变(biàn)化导致的浮盈或(huò)浮(fú)亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关(guān)负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高(gāo)级副(fù)总监李华平(píng)也表示，根(gēn)据《公开(kāi)募集基(jī)础设施(shī)证券投资(zī)基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并后基金年(nián)度可分配金(jīn)额以现金形(xíng)式分(fēn)配给(gěi)投资者，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs的(de)主要(yào)特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级市场价(jià)格反映(yìng)这类(lèi)产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面(miàn)，分红体(tǐ)现了这类(lèi)产红楼梦多少字品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求(qiú)，分红类似于债券派息(xī)，但不等(děng)同于(yú)债券的固定(dìng)利息回报，而是由可(kě)供分配现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产(c红楼梦多少字hǎn)配(pèi)置(zhì)多元化提供抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的(de)配(pèi)置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳定收(shōu)益(yì)。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投(tóu)资(zī)“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市场价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了(le)2022年年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏(hóng)观经(jīng)济的影响，可分(fēn)配金额完(wán)成率不达预期(qī)，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波(bō)动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素(sù)之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红(hóng)有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济(jì)预(yù)期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对经济(jì)活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额根(gēn)据单位基(jī)金份(fèn)额的分(fēn)红金额进(jìn)行计算。除权(quán)操作是对分红前后(hòu)基金份额(é)净值变化的(de)修正，使投(tóu)资人(rén)在基金分红(hóng)前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资(zī)者长期投资的信(xìn)心(xīn)，同时需(xū)结合持有(yǒu)产品的特性，关注二(èr)级市场扰(rǎo)动对整体收益的(de)影响程度(dù)。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包(bāo)括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者(zhě)应了解(jiě)底层(céng)资产情(qíng)况(kuàng)

　　多(duō)位业内人(rén)士还提醒，与现有(yǒu)公募(mù)基金分(fēn)红前提是本金之上的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基(jī)金运(yùn)作(zuò)期间的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派的是(shì)本金与增值(zhí)两个部分，两个(gè)部(bù)分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大(dà)，大多数(shù)普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误(wù)认为是持(chí)续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年限(xiàn)到期后(hòu)基金价(jià)值(zhí)面临极大不确定性(xìng)，这是该类投资(zī)者应该注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有特(tè)许经营权类和(hé)产权类(lèi)两大资产类型，持有(yǒu)产权(quán)类产品(pǐn)的(de)收益主要包括(kuò)每年的现(xiàn)金分(fēn)红及资产(chǎn)增值的收(shōu)益，而(ér)持有特许经营(yíng)类产品的收(shōu)益(yì)主要来自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括了利润分配和本金的(de)归还，两(liǎng)者(zhě)的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益(yì)。普通投资(zī)者在选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属(shǔ)性不同而形(xíng)成区(qū)别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当于(yú)包含“本金+收益”，分红(hóng)相对(duì)较(jiào)多(duō)，债(zhài)性偏(piān)强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层(céng)资产的(de)价(jià)值增值，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性(xìng)，对所选择(zé)产品的(de)二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)和分(fēn)红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金相关(guān)负责人也(yě)认(rèn)为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期(qī)后(hòu)不再能产生(shēng)现金(jīn)收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确(què)。基(jī)于这个特点，剩余经(jīng)营期(qī)限(xiàn)较短的特(tè)许经营项目，通常具备更高的分(fēn)派(pài)率水平。对于剩余期限较长的特(tè)许经营权项目，即(jí)使分派(pài)率相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，也有(yǒu)足够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负(fù)责人(rén)提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单(dān)价随(suí)着分派进度(dù)逐(zhú)年下(xià)降是正常现象，投资特(tè)许经营(yíng)权(quán)REITs的收益(yì)来自(zì)项(xiàng)目剩(shèng)余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比(bǐ)，产权类项目(mù)的土地或建筑的(de)剩余(yú)使用年限一般较长，再加(jiā)上到(dào)期后通过(guò)对建筑的更新改造或补缴土地(dì)出(chū)让金等追加投(tóu)资，有机会进一步(bù)延(yán)长经(jīng)营期限。这种类似永(yǒng)续经营的(de)假设反映(yìng)在基础(chǔ)资(zī)产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部(bù)收益率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产品分红期(qī)，投资者可以(yǐ)观(guān)测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供分配现金(jīn)、内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标，来观察和(hé)评估项目(mù)底层(céng)资产的(de)运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关(guān)的指标有(yǒu)两个：一是(shì)年(nián)报中披露的(de)经营活动(dòng)现金流，二(èr)是(shì)可供分(fēn)配现金，二者存(cún)在本质(zhì)性区别。经(j红楼梦多少字īng)营活(huó)动产生的(de)现金净流量(liàng)是(shì)指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流(liú)，基(jī)于企业本身(shēn)经营活动(dòng)产生；可(kě)供分配的现金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润(rùn)表的项目进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置新(xīn)选择(zé)，投资价值体(tǐ)现在相对股(gǔ)债(zhài)市场独立(lì)的(de)资产配(pèi)置(zhì)功(gōng)能(néng)，比较适(shì)合长期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对经营(yíng)权类的资产(chǎn)可以更多(duō)关注(zhù)内部(bù)收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分(fēn)派率高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配收(shōu)益(yì)主要(yào)来自底层资产(chǎn)的(de)经营净现金流，所以底(dǐ)层资产运营情(qíng)况直接(jiē)影响投资(zī)回报，投资者可综合(hé)考(kǎo)虑原始权益人综(zōng)合实力、运营(yíng)管理(lǐ)机构(gòu)实力(lì)、公募基金管理(lǐ)人实力等多(duō)重因(yīn)素(sù)来(lái)选择投资标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易带(dài)来的短期博弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此前市场接连(lián)回调，建(jiàn)议投资者关注(zhù)有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填(tián)权效应(yīng)相对明显、同(tóng)时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募(mù)说明(míng)书均会载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次年(nián)的可供分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的(de)实际(jì)分红金额与募集材料中披露预测进(jìn)行比较(jiào)分析，结(jié)合经济及市场的实际环境，对(duì)基础设(shè)施项目的运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行判断。”中金基(jī)金上述负责(zé)人也(yě)称(chēng)。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 红楼梦多少字