导读

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是(shì)中国房地(dì)产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年(nián)地(dì)产(chǎn)持续(xù)低景气(qì)，有关中国地产(chǎn)是否(fǒu)过(guò)剩的讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾(wù)，本文试图厘(lí)清中国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实情况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普(pǔ)查(chá)调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露(lù)的(de)近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比(bǐ)不到(dào)一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等(děng)，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋(wū)中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一(yī)间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅(zhái)间数(shù)较发达国家(jiā)还有很大差距。人(rén)均住宅(zhái)间数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其(qí)中每(měi)户(hù)持(chí)有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直接公布中国家庭户均住宅的(de)数据，我(wǒ)们根据商(shāng)品住(zhù)宅套数、商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显示，目前城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅(zhái)。若(ruò)期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均(jūn)一(yī)套房似乎意味着户(hù)户有房，然而事实(shí)上中(zhōng)国住(zhù)宅市场供(gōng)需并不(bù)平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的(de)住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一套房无法满足(zú)流(liú)动人口的租赁(lìn)和(hé)置(zhì)业需求。全国总人(rén)口的近三(sān)成(chéng)都(dōu)是流动人口，流(liú)动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从(cóng)而(ér)产生(shēng)了额(é)外(wài)的(de)住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来(lái)地产(chǎn)仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续(xù)，带来新(xīn)户购(gòu)房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明(míng)显，区域(yù)经济(jì)资(zī)源(yuán)分(fēn)配的(de)再集中吸引着人口流入，人口净迁入(rù)城市的(de)新(xīn)增住宅需(xū)求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方米的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均(jūn)较发达国(guó)家有着不(bù)小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代(dài)而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地(dì)产矛盾(dùn)更(gèng)多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么(me)当下(xià)房地产大分(fēn)化(huà)时代(dài)已(yǐ)至，大分化(huà)时(shí)代下(xià)地产矛(máo)盾则更多体现在(zài)住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能级城市(shì)之间，不(bù)同区(qū)域板块之间(jiān)，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大(dà)城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然(rán)存(cún)在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测(cè)算(suàn)出中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未来房(fáng)地产市场(chǎng)会(huì)如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全国(guó)自然灾(zāi)害综合风(fēng)险普查工(gōng)作情(qíng)况为(wèi)主题的(de)新闻发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取(qǔ)了(le)全(quán)国(guó)近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数(shù)计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了(le)大量(liàng)商业楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七(qī)次人(rén)口普查数据公布(bù)了(le)中国城镇家(jiā)庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居(jū)住。

　速溶黑咖啡粉是纯咖啡吗，黑咖啡配料表写着速溶咖啡粉　居住水平不仅(jǐn)与房间数量(liàng)有关，更与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等因素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居(jū)民的(de)居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一(yī)套设施齐(qí)全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅的测算(suàn)思路(lù)、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类(lèi)，一类是商(shāng)品住宅，另一(yī)类是(shì)保(bǎo)障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接(jiē)公布城镇(zhèn)住宅数(shù)量。居(jū)民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人(rén)口普查数据）。计(jì)算中(zhōng)国(guó)居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到(dào)上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前(qián)商品住宅(zhái)数量极少，可(kě)忽(hū)略不计(jì)。估算(suàn)城镇居(jū)民(mín)户均住宅套数(shù)分(fēn)三(sān)步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套(tào)数相加(jiā)，我们就(jiù)能够得到当前商(shāng)品住宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住宅和(hé)非(fēi)商品住(zhù)宅比例，推算得到居民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步，将城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式(shì)如(rú)下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大(dà)致测算(suàn)得到中国存量房(fáng)地产(chǎn)套数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地产销(xiāo)售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套(tào)数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后装修的时间(jiān)，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数除(chú)以家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和(hé)购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房都是(shì)商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅与购(gòu)买(mǎi)二手房加总，得(dé)到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的实际(jì)变化比(bǐ)例(lì)，从而我们(men)估算(suàn)出2022年商品住宅所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的(de)三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套(tào)房(fáng)的程度，“户(hù)户有房”是否意味(wèi)着(zhe)中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国地(dì)产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味(wèi)着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅(zhái)来(lái)满足(zú)因人(rén)口流(liú)动、居(jū)民换房等因素产(chǎn)生的住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经速溶黑咖啡粉是纯咖啡吗，黑咖啡配料表写着速溶咖啡粉验来看，美国、英国和(hé)日本的(de)住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会(huì)造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应(yīng)求(qiú)，造成房(fáng)价或(huò)房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出中国(guó)的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流(liú)动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭(háng)州以及(jí)南京工作的流动人(rén)口(kǒu)在老家拥有住宅比例(lì)分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房(fáng)价的大城(chéng)市租(zū)赁一套(tào)房，在(zài)房价(jià)较低的县城购买(mǎi)一套房(fáng)。所以说户均一套房无法满足庞大流动人(rén)口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家庭住宅品(pǐn)质仍(réng)需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅(zhái)中(zhōng)依然有不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大等(děng)问题，如电(diàn)线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居(jū)住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有的住宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪(jì)修建的老旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足现代生活(huó)需求(qiú)，在(zài)未(wèi)来大都会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)为一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一(yī)居(jū)室占比为14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未来(lái)地产(chǎn)的需求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进(jìn)城(chéng)和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超(chāo)过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及(jí)全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑面积低(dī)于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在困难(nán)，若按(àn)这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用住(zhù)宅(zhái)面积为40平(píng)，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿(yì)平(píng)，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国家(jiā)人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除(chú)公摊面积后(hòu)，中国的人均(jūn)可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变(biàn)得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体户人(rén)口，所(suǒ)需(xū)要的住宅(zhái)总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似(shì)已经(jīng)户户(hù)有房。即便如(rú)此，中国(guó)人口静态结构和动态趋势演绎，决定了(le)中国未来地产仍有需求释(shì)放。户(hù)均(jūn)1套(tào)住宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要来自于四(sì)个方(速溶黑咖啡粉是纯咖啡吗，黑咖啡配料表写着速溶咖啡粉fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增(zēng)多(duō)，新(xīn)户购房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年(nián)我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户均人口数(shù)不断下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带(dài)、都市(shì)圈中心(xīn)城市(shì)流(liú)入，区(qū)域(yù)经济(jì)资源分配的再(zài)集中吸引着人(rén)口流(liú)入。人口迁移势(shì)必(bì)涉及到买房(fáng)租房，给迁入(rù)地住宅市场带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自(zì)然(rán)增加人(rén)口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要(yào)受益(yì)于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二(èr)者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造(zào)时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自(zì)建住宅和(hé)原(yuán)公有(yǒu)住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购买二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来(lái)随着城中村和旧城(chéng)改造，商(shāng)品住宅的(de)占比势(shì)必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量(liàng)低(dī)、基础设施(shī)配(pèi)套差(chà)、没有或少有物业(yè)管理(lǐ)，居(jū)民(mín)追求美好(hǎo)、宜居(jū)生活(huó)的环境，背后(hòu)的(de)改善性(xìng)需求有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受限于资(zī)金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中央经(jīng)济工(gōng)作会议(yì)明确指出支持住宅(zhái)改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因(yīn)素(sù)，中国的人均住宅(zhái)间数较(jiào)其他(tā)国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随(suí)着经(jīng)济(jì)发展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中国(guó)地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在(zài)不(bù)足，供(gōng)需出现错(cuò)配，这是过去二十年(nián)房价快(kuài)速上(shàng)涨基石(shí)。那么未来将是住宅质(zhì)量(liàng)的(de)供需冲突。房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，这种分化不单(dān)局限(xiàn)于(yú)城市能级之间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和(hé)老旧二手房之间的(de)差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因(yīn)此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际值可(kě)能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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