5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对(duì)于这(zhè)一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅(fú)增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流(liú)通股(gǔ)比重(zhòng)增(zēng)幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持(chí)股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色，但(dàn)公募所(suǒ)持房(fáng)地产公司市值在股票(piào)资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出(chū)现(xiàn)了三年来的首次回升，年底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房秋肖是指哪几个生肖，十二生肖北方生肖有哪些地产(chǎn)行业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似(shì)乎在今年一季度得以(yǐ)延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一(yī)季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个股分(fēn)别为保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名(míng)最高(gāo)的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化(huà)之处首先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地(dì)产龙(lóng)头股从(cóng)排(pái)位上看(kàn)均有(yǒu)退(tuì)步，尤(yóu)其是万科(kē)最为明显(xiǎn)；其(qí)次是金地集(jí)团退(tuì)出(chū)百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最后(hòu)一环(huán)，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机(jī)构持仓上(shàng)还需(xū)要时间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经济(jì)圈判断房地产已经进入大(dà)分化时(shí)代(dài)，一二线城市好于(yú)三四(sì)线(xiàn)城(chéng)市。而映射到二(èr)级市场投资(zī)上(shàng)，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按(àn)照(zhào)产业周期来分(fēn)类，包(bāo)括房(fáng)地产(chǎn)等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属于成(chéng)熟期(qī)或者(zhě)衰退期的行业，传统认(rèn)知上没(méi)有(yǒu)什么投资机会(huì)的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行(x秋肖是指哪几个生肖，十二生肖北方生肖有哪些íng)业也(yě)出现了一些机会，背(bèi)后的(de)逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态(tài)度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿(yì)元。中国(guó)存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出(chū)来去(qù)刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房(fáng)地产研究(jiū)员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均住(zhù)房面积（接近30平(píng)/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前(qián)居民的杠(gāng)杆率和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的(de)销售(shòu)额，以(yǐ)及过快上行的房(fáng)价，因(yīn)而(ér)行业高(gāo)增的时代已经过去，未来行业的(de)需求(qiú)或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用(yòng)风(fēng)险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷(léi)），行业进(jìn)入(rù)到供给侧(cè)出清的(de)过程(chéng)。这(zhè)个过程中，综合(hé)竞争力(lì)强的公司就能够(gòu)通(tōng)过大(dà)鱼吃(chī)小鱼(yú)的方式，获得(dé)市占(zhàn)率的提升。当行(xíng)业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了(le)，但不代表没(méi)有(yǒu)投资(zī)机会，机会(huì)在于(yú)城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也(yě)是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构的(de)务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性(xìng)标的(de)成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多(duō)出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳入统计的(de)124只房(fáng)地产类(lèi)标的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月(yuè)内涨幅(fú)超过了(le)10％，它们分别(bié)是上(shàng)实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上(shàng)实发(fā)展的主营业务为(wèi)房地产(chǎn)开(kāi)发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服务为房地产销售(shòu)、房地(dì)产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十(shí)大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来看，各类机构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东来(lái)看(kàn)， 具体包(bāo)括公(gōng)募的上银基(jī)金、私募的(de)迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管理(lǐ)公司等都(dōu)跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂时(shí)排(pái)名第二(èr)的浦(pǔ)东金桥也是(shì)上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是(shì)该公司后疫情(qíng)时代(dài)出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季(jì)度新增(zēng)虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机(jī)构(gòu)在(zài)其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在(zài)前(qián)十(shí)中，这(zhè)也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前(qián)十(shí)。同时榜(bǎng)单(dān)中还有(yǒu)一(yī)支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除(chú)去(qù)上述两(liǎng)家上(shàng)海(hǎi)区域性地(dì)产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳的地产公司，一(yī)季报交出的也(yě)是(shì)一(yī)份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实(shí)现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募(mù)指基(jī)首季(jì)新杀(shā)入十大流通股股东行列(liè)。具(jù)体说来， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位，富(fù)国中证指数(shù)1000增强(qiáng)则排名(míng)第九位(wèi)，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价(jià)值更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降(jiàng)温，优质土地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题(tí)或(huò)者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资(zī)上(shàng)看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆(gān)率较低(dī)，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙头房企的(de)融资(zī)成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行业的结(jié)构性(xìng)机会依然(rán)存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占(zhàn)据显著优(yōu)势，其主要(yào)又(yòu)体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现(xiàn)出较(jiào)低(dī)的(de)融(róng)资成本(běn)，优质的开发资(zī)源和良好(hǎo)的(de)不动产资(zī)产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国央(yāng)企相较于民(mín)营(yíng)地(dì)产公(gōng)司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资(zī)源债权债务(wù)关(guān)系等问题，市(shì)场(chǎng)对(duì)民营房开企(qǐ)业(yè)的(de)资产会(huì)有更(gèng)多担忧(yōu)和(hé)质疑(yí)，所以(yǐ)在(zài)这一(yī)轮行业(yè)出清的过程中，央国(guó)企相较于民企来说估值(zhí)的修复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度(dù)提升后(hòu)，行业(yè秋肖是指哪几个生肖，十二生肖北方生肖有哪些)进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段(duàn)更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估(gū)值相对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能(néng)力强、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内(nèi)部(bù)将出现分化(huà)，要(yào)关注将受益于行业集中度提升(shēng)的头部公(gōng)司。”星石投资(zī)首席研究官方(fāng)磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这(zhè)一思路的话(huà)，或许(xǔ)还是保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国资背(bèi)景龙(lóng)头前(qián)途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客(kè)观地(dì)去持续观察(chá)国企(qǐ)央企在三个方(fāng)面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成(chéng)本保持低(dī)位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机(jī)构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据(jù)房企一季报梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的(de)业绩出现(xiàn)的(de)整体下滑(huá)，2023年一(yī)季(jì)度的业绩分化更(gèng)趋(qū)明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较(jiào)大(dà)增速(sù)的增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也是机(jī)构(gòu)的(de)重仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房(fáng)地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示(shì)，业(yè)绩(jì)出现明(míng)显改(gǎi)善的(de)房企，主要是因为过(guò)去(qù)两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半(bàn)年民(mín)营(yíng)房企不怎么(me)投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿(ná)地，且主要(yào)集中在核(hé)心城市，投(tóu)资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复(fù)但仍处(chù)于调整的过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表示，在(zài)房地产的复苏过(guò)程中(zhōng)，还面临着(zhe)一(yī)些不确定性。其实(shí)整(zhěng)个(gè)市场(chǎng)从四月份开始(shǐ)又(yòu)在往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都等极个(gè)别(bié)城市四月(yuè)环比三月相(xiāng)对表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内(nèi)的绝大多数城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐观。按(àn)照现(xiàn)在的(de)经济(jì)状况、收入情况，以(yǐ)及市场的(de)去库存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现，到六月份(fèn)房企为(wèi)了半年报冲业绩出(chū)现市场的(de)短期反弹外(wài)的一(yī)个市场乏(fá)力现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第(dì)二季度(dù)、第三(sān)季度增(zēng)长不确定(dìng)性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下游(yóu)产业(yè)链的(de)复(fù)苏速(sù)度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多(duō)，我们要多给(gěi)一些耐心(xīn)，这(zhè)个时(shí)候(hòu)，在房地(dì)产以及上下(xià)游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的(de)时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这(zhè)也意(yì)味着，只有极为(wèi)少数(shù)的、做得(dé)比(bǐ)同行(xíng)好得多(duō)的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等(děng)待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股(gǔ)仅为(wèi)举例分析，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

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