文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国住房(fáng)和城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的(de)可以进(jìn)行现房(fáng)销售”，不(bù)足一(yī)个月时间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态(tài)，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是对(duì)购房(fáng)者的不公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，这(zhè)是房(fáng)地产(chǎn)从大开发时代步入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时(shí)代，对购房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长效机(jī)制(zhì)，长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。如果按照经济(jì)规律办事，中国一(yī)定(dìng)能实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨过这道关(guān)，解好这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制(zhì)、改(gǎi)为现房销售？大(dà)家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单方(fāng)面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从个人(rén)层面看(kàn)，预售制(zhì)对购房者非常不公平(píng)，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担(dān)延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落(luò)实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预(yù)售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖(mài)期(qī)房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品(pǐn)房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引(yǐn)入(rù)了商品(pǐn)房预售制(zhì)度(dù)。其(qí)实，当前世(shì)界不少国家存在(z美国总统奥巴马几岁ài)预售(shòu)制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有严(yán)格的监管保障措(cuò)施，开发(fā)商在项目获(huò)得(dé)政府批(pī)准后才可以(yǐ)开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购(gòu)买期房后并非(fēi)像中国一(yī)样在支付完首付款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根据开(kāi)发商工程进度在(zài)完全交房(fáng)前进行分(fēn)期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要严(yán)格(gé)的(de)资(zī)金监(jiān)管(guǎn)、分期支付以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施(shī)，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不(bù)如借机取消预售制度，以后(hòu)改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售制度有一定历(lì)史阶段性(xìng)，现在(zài)中国住房进入存(cún)量(liàng)时(shí)代(dài)，取消预售制度(dù)有助于降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不(bù)再(zài)把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和(hé)社会(huì)，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢(huī)复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一(yī)定能化解这个难(nán)题，让房(fáng)地产回归实体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八(bā)门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得(dé)的(de)过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对(duì)购(gòu)房民(mín)众(zhòng)的(de)最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向善(shàn)，是以客户(hù)为中心，房(fáng)地产(chǎn)也不能例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天大的事(shì)，烂(làn)尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福(fú)一家人。从(cóng)这个角度，取(qǔ)消预(yù)售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前(qián)的情况(kuàng)下，取消预(yù)售制(zhì)要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三(sān)好(hǎo)生(shēng)、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务院发展研究中心(xīn)参与(yǔ)财税改革方案研(yán)究时，对预(yù)售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等(děng)进行过长期(qī)系(xì)统的(de)专项研(yán)究。（参考后(hòu)来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金(jīn)由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代(dài)在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还(hái)未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临(lín)时(shí)住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄(xù)很(hěn)少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地(dì)产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租(zū)资金(jīn)周转期长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地(dì)产商开始探求(qiú)新的方式(shì)，如(rú)把(bǎ)楼(lóu)宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售(shòu)。这模式一经(jīng)推(tuī)行(xíng)，购买楼(lóu)宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业(yè)有(yǒu)限公司(sī)，凭(píng)借商(shāng)业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务(wù)的(de)经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了(le)分层(céng)出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文字详尽说(shuō)明楼宇的地势(shì)环境、建筑材(cái)料、分层价(jià)格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收(shōu)取买家(jiā)的订(dìng)金，采(cǎi)用(yòng)类似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了(le)民(mín)众(zhòng)购房的(de)资金压(yā)力，加速了房屋的(de)建造(zào)和(hé)销售(shòu)，也解决(jué)了制造(zào)商的(de)资金问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期(qī)付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的(de)改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效率地解决了(le)核心的住房供不应(yīng)求(qiú)的问题，使房市发展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动(dòng)了中(zhōng)国(guó)香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监管(guǎn)部门不(bù)断完善(shàn)、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超(chāo)支(zhī)停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)管理(lǐ)部门提升了(le)对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已经全(quán)部支付，还要证明自身有资金(jīn)等(děng)能力把项目完(wán)成，资金需放入律师所托(tuō)管，支(zhī)取时需律所和(hé)建筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等(děng)造假，套取监(jiān)管账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行在(zài)银行开(kāi)设的(de)信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行(xíng)的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着(zhe)监管体系逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内(nèi)地版(bǎn)预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求(qiú)大和供给(gěi)量短缺问题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地(dì)优(yōu)先发展重(zhòng)工(gōng)业(yè)，强调基(jī)础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的进程大(dà)于城市化进程(chéng)，唯有解决住(zhù)房基础(chǔ)等城市化配套(tào)问题，才能进一步(bù)推(tuī)进城(chéng)市化。但(dàn)当时推行的是(shì)“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一(yī)分(fēn)配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福(fú)利(lì)分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适(shì)用于当(dāng)时的国情。叠加(jiā)房地(dì)产市场面临商(shāng)品房的需求量大(dà)，而社(shè)会缺少大型房地(dì)产开发商，商(shāng)品房(fáng)供应量小的困境，此时引入中国(guó)香港的(de)“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式无疑是对内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项文(wén)件(jiàn)，大力支持国内房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国(guó)务(wù)院出台《关于进一步深化(huà)城镇住房制(zhì)度改革(gé)，加快住房建(jiàn)设(shè)的(de)通知(zhī)》文件，决(jué)定停(tíng)止住(zhù)房无(wú)偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货(huò)币化、住房(fáng)供给(gěi)商品化、社会(huì)化的住房新体制，从计划经济下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房(fáng)。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开发商(shāng)卖(mài)期房(fáng)，解(jiě)决了房(fáng)企(qǐ)缺少(shǎo)资(zī)金和开发时间周期长的两大难题，开(kāi)发商以(yǐ)预(yù)售款撬动下一个(gè)项目的(de)开(kāi)发，形成滚动开发模(mó)式，住房供应速(sù)度(dù)加快(kuài)。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国人民(mín)银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极(jí)大作用推动了(le)房地(dì)产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契(qì)合中(zhōng)国内地的商品房预售制度(dù)。预(yù)售制的(de)初衷是(shì)为了缓解(jiě)房企资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建设中的(de)房屋预先出(chū)售(shòu)给购房者，由购房(fáng)者支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国(guó)内(nèi)地实践过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地(dì)产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付(fù)房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次(cì)性付(fù)清首付款，并采(cǎi)用银(yín)行贷(dài)款(kuǎn)的形式(shì)一次性付(fù)清剩(shèng)余房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋(wū)未建(jiàn)成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿(ná)到了全部购(gòu)房(fáng)款，这点与(yǔ)中国(guó)香港(gǎng)的(de)按照工程进度付款有所不(bù)同。对中国(guó)内地的开发(fā)商而言，预售制(zhì)商品(pǐn)房也开启了高(gāo)周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市(shì)场商品房供(gōng)应(yīng)，推动(dòng)了城镇化(huà)发展(zhǎn)进(jìn)程。预(yù)售制在(zài)过(guò)去20多(duō)年对中国(guó)内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅(jǐn)解决(jué)了房地产市场快速发展阶段的(de)资(zī)金需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地(dì)城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适(shì)居，住(zhù)房事业取得(dé)巨(jù)大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路(lù)程。改革(gé)开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成(chéng)区面积(jī)由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房(fáng)建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国(guó)内(nèi)地(dì)商品(pǐn)住(zhù)宅期房销售面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中国(guó)内地房(fáng)地(dì)产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的快(kuài)速发展，房地产企业从(cóng)无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成(chéng)为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产带动的上(shàng)下游(yóu)产业(yè)链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年(nián)房地产及(jí)其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其(qí)中房地(dì)产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中房地(dì)产对金融、批发(fā)、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投(tóu)资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投(tóu)资占(zhàn)固(gù)定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比超过(guò)三分之一。从房地产融(róng)资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积违约，将导致银行不(bù)良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效(xiào)应渠道，根(gēn)据我们(men)的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英法德三(sān)国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市值(zhí)占股债房市值的比例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较(jiào)高(gāo)，主要是因为住房(fáng)市值高，以及(jí)中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券(quàn)市值较低(dī)，居民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付(fù)的(de)风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房者(zhě)和(hé)开发商之间的购房合同、购房者(zhě)和银行的按揭(jiē)贷(dài)款合同是(shì)两个独立(lì)的合同(tóng)关(guān)系，如果开发商发生违约，购(gòu)房者只能根据购(gòu)房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要(yào)根(gēn)据按(àn)揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担(dān)的风险较(jiào)大。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响(xiǎng)自身信(xìn)用(yòng)和购房者对行(xíng)业的(de)信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发(fā)放方(fāng)，一(yī)旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂(liè)等一系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房(fáng)者签订(dìng)的预售合(hé)同和按揭合同(tóng)，已经从(cóng)银(yín)行获(huò)得房款，如果购房者丧失还款能(néng)力或(huò)短期不(bù)能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品(pǐn)房预(yù)售管理办法》中(zhōng)明(míng)确规定了开发企业预(yù)售商品房所(suǒ)得款项应(yīng)当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具(jù)体办法(fǎ)，由(yóu)房(fáng)地产管理部门(mén)制定。但(dàn)多(duō)年以来(lái)全国并没有统一的预售资金(jīn)监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等(děng)城市重(zhòng)点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目(mù)的(de)建安成本(běn)乘(chéng)以建(jiàn)筑(zhù)面积或者(zhě)项目工程总额报价(jià)计算重点资金。而事实是(shì)，不(bù)少购房款未进入监管账户(hù)、或进入(rù)监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么(me)，监(jiān)管账户资(zī)金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代的(de)高周转背景下，抽调预(yù)售款监管账户(hù)资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总(zǒng)承(chéng)包方，以工程(chéng)建设(shè)名(míng)义(yì)，获(huò)得监管账户拨付资(zī)金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽(chōu)调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一种资金循环高(gāo)周(zhōu)转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商(shāng)品(pǐn)房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房(fáng)者预付资金(jīn)，一(yī)般设有定(dìng)金或(huò)预(yù)付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求购(gòu)房者支付的预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低(dī)，绝(jué)大部分(fēn)房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一(yī)般以定(dìng)金方(fāng)式支付，或按工程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采(cǎi)用(yòng)两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程(chéng)进度逐渐发放，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二是(shì)房屋交(jiāo)付后发放按(àn)揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商(shāng)品房提供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋(wū)交付质(zhì)量的保障有两(liǎng)种方式，一是(shì)期房由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)或第三方验(yàn)收(shōu)合格并(bìng)提供验收凭(píng)证后(hòu)，开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得购房者支(zhī)付的(de)房(fáng)款(kuǎn)。二是开(kāi)发(fā)商为购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　美(měi)国期(qī)房定金(jīn)一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付(fù)前(qián)资(zī)金由(yóu)第(dì)三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及(jí)首付(fù)环节，定金比例(lì)一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平(píng)均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除(chú)定(dìng)金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资(zī)金，购房者的定金及首(shǒu)付款由(yóu)第(dì)三方(fāng)公证(zhèng)行或产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭(bì)导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与损(sǔn)失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中(zhōng)的(de)资金全(quán)部来自银行，银行根据工(gōng)程进度向开发商提供(gōng)一定比(bǐ)例的(de)贷款，由(yóu)于开(kāi)发商挪(nuó)用资金直接损害银(yín)行利益，银(yín)行有充分动(dòng)机(jī)监管(guǎn)开(kāi)发商施(shī)工进度。开(kāi)发(fā)商在(zài)房屋交付时需(xū)取(qǔ)得由政府相(xiāng)关部门(mén)经审(shěn)查后发放的验收凭(píng)证，通(tōng)过验收(shōu)凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零首付购房(fáng)，房款按(àn)建造工(gōng)期进度支付(fù)，按揭(jiē)按工(gōng)期放(fàng)款后还(hái)贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定(dìng)利率，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于任何原因不能购买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后，购房者需支付(fù)公证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购(gòu)房(fáng)附(fù)加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有规(guī)定(dìng)最低(dī)首付比例(lì)，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工(gōng)期支付房款的(de)制度，一(yī)般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付节点可分为(wèi)公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁(jié)及墙(qiáng)面(miàn)完(wán)工、地板完工、全部完工(gōng)，支(zhī)付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施工节(jié)奏分(fēn)多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房(fáng)者一定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险公司(sī)针对期(qī)房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房(fáng)屋(wū)出现(xiàn)重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发(fā)商破(pò)产，由保险公司(sī)负责相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师(shī)严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一(yī)名律师(shī)，负(fù)责沟通(tōng)期房交(jiāo)易中的房产、资金(jīn)、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确(què)认无误后签订(dìng)首付交换(huàn)合(hé)同(tóng)。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发(fā)商出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英国采取按(àn)工程进度(dù)付款的方式(shì)，但(dàn)是(shì)交房前付款比例相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房(fáng)屋必(bì)须经过(guò)房产公证公(gōng)司的检验验(yàn)收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房(fáng)预(yù)售资金(jīn)监管极为严格，资金(jīn)也由(yóu)律(lǜ)师(shī)监管，在确认工(gōng)程进度、支(zhī)付相关(guān)款项过程中(zhōng)，由(yóu)买房律师(shī)将资(zī)金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开(kāi)发商，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易(yì)立(lì)法，设置期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发商必须(xū)完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)不超房(fáng)款的(de)20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什(shén)么是(shì)定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构或(huò)指(zhǐ)定保证机构或保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金(jīn)保证(zhèng)委托合同，设置购房(fáng)者定金的(de)保(bǎo)证或(huò)保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交付给(gěi)购房者(zhě)。除(chú)定(dìng)金外，其(qí)他(tā)预先支付(fù)的购房款也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭保证金证明(míng)书(shū)向金融机构或保证机构(gòu)或(huò)保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只(zhǐ)需(xū)支(zhī)付(fù)最多不(bù)超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购(gòu)房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除(chú)定(dìng)金(jīn)外(wài)的剩(shèng)余房款在交房(fáng)后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金进银(yín)行专(zhuān)门项目资金账户，交房(fáng)后(hòu)满1年(nián)保修期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商(shāng)有统一的(de)选购权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首(shǒu)付(fù)比例(lì)方面，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需(xū)支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向银行申请按(àn)美国总统奥巴马几岁揭贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样(yàng)采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方(fāng)式，《发(fā)展商条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程(chéng)做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也(yě)依照工程进度放(fàng)款，月供在(zài)此(cǐ)过程(chéng)中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者(zhě)的订金(jīn)与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账(zhàng)户(hù)，账户资(zī)金提取须(xū)与房屋建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产(chǎn)到了政(zhèng)策出(chū)手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大(dà)对刚需和(hé)改善型需求的支(zhī)持力度(dù)，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保民(mín)生，给(gěi)予强有力(lì)的金(jīn)融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还在(zài)正常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加(jiā)大支持力(lì)度，由优(yōu)质(zhì)房(fáng)企牵头(tóu)并购重组整(zhěng)个行业(yè)，为每个(gè)房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充分估计(jì)形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机制四大(dà)关键是推(tuī)动城市(shì)群战(zhàn)略、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻(dòng)结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订合(hé)同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)机制或(huò)交房(fáng)后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入(rù)独立(lì)于开发商、银行的第(dì)三方资金(jīn)监管(guǎn)机构，或(huò)由政府相关(guān)部(bù)门(mén)直(zhí)接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者在保修期结束后支(zhī)付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平(píng)的预售制已经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)。另一(yī)方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五(wǔ)花(huā)八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的(de)营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而(ér)是所见即(jí)所得的(de)过(guò)硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的(de)最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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