饱受争议的(de)二手房交易中介费问题，正逐(zhú)渐得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场(chǎng)监管总(zǒng)局联(lián)合发布了关于规范房地(dì)产经纪服务的意见。意见提及，近年(nián)来(lái)，部(bù)分(fēn)房地产经纪(jì)机构存(cún)在(zài)利用(yòng)房源客源优势收取(qǔ)过(guò)高(gāo)费用、未(wèi)明(míng)码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人信息等问题，加(jiā)重交(jiāo)易当(dāng)事人(rén)负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门(mén)从加强从业主体(tǐ)管(guǎn)理、明确经纪服务内容、合理确(què)定经纪服务收费、严格实行明(míng)码(mǎ)标价等十方面，提出了意见。

　　中原地(dì)产首席分析师张大伟(wěi)称，随着城市发展，一二线城市二手房交易占比(bǐ)逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为例，二(èr)手(shǒu)房占市场成交比(bǐ)例超过80％，大(dà)量二手房成交依赖中介(jiè)居(jū)间成交，房地产调(diào)控重心逐渐从开(kāi)发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东(dōng)省城(chéng)规院(yuàn)住房政策研究(jiū)中心(xīn)首席研究员李(lǐ)宇嘉(jiā)表示，买房对(duì)居民(mín)来说(shuō)属于金额(é)不低的大宗交易，由(yóu)于二手房交易成(chéng)本较高、交易周(zhōu)期较(jiào)长，具有非(fēi)常(cháng)强的专(zhuān)业性，居民(mín)往往通(tōng)过中介来完成。但很多中(zhōng)介利用(yòng)信(xìn)息不对称等问题，将非(fēi)必要的收费夹带其中，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负(fù)担，而且这些服务事项并未明(míng)码(mǎ)标价。

　　对于二手(shǒu)房市场(chǎng)交易过(guò)程中存在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包(bāo)括经纪服务在(zài)凝神静气的意思 凝神静气是成语吗内的相(xiāng)关市场交易行为及(jí)其(qí)主体进行(xíng)规范和秩序整顿(dùn)，是房地(dì)产市场管理和(hé)调控的主(zhǔ)题。“当下，推(tuī)进(jìn)这项工作的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监(jiān)管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来(lái)对房地产经纪服务行业关注最(zuì)多的一个(gè)话题，便是(shì)房地产经(jīng)纪服务费的(de)问题。

　　张大(dà)伟认为，未(wèi)来相关(guān)部门(mén)主(zhǔ)要(yào)监(jiān)管的(de)重点，将是对房地产经纪服务(wù)收费及中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分(fēn)价值不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不低的中(zhōng)介费。以(yǐ)北京(jīng)某(mǒu)房地产经纪服务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确(què)定(dìng)经纪服务收费上，两(liǎng)部(bù)门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构要(yào)合理降低(dī)住房买卖和(hé)租赁(lìn)经纪服(fú)务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服(fú)务费率越低的原则实行分(fēn)档定价。引导由交易双方共(gòng)同(tóng)承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前(qián)房地产(chǎn)经纪服务收费标准的(de)最早依据是(shì)1995年国家计委建设(shè)部下(xià)发(fā)的《关于房地(dì)产中介服务收费的(de)通(tōng)知(zhī)》（971号文），其中第六(liù)条(tiáo)规定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交(jiāo)价格总额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执行(xíng)的2014年更(gèng)新后的收费标准，即根据这样的规(guī)定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务(wù)，经交易各方(fāng)协商同意，可在规定的收(shōu)费标准(zhǔn)基础上适(shì)当上浮，上(shàng)浮幅度最高(gāo)不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京二手房(fáng)中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房地产中介服务等57个政府定(dìng)价，房地产经纪服务收(shōu)费多少(shǎo)由(yóu)各中介机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在(zài)实际(jì)收取费用过(guò)程中，相(xiāng)关(guān)监管部门当前并未(wèi)明确具体(tǐ)的中介费率，中介机(jī)构(gòu)仅需(xū)在服(fú)务过程中对收(shōu)费(fèi)标准进行明码标(biāo)价(jià)即可。而房地产经纪(jì)服务机(jī)构在具体收取过程中，会结合房屋价(jià)值及工资(zī)标(biāo)准，综合计算(suàn)出(chū)合(hé)适(shì)的中介费率。”张(zhāng)大伟(wěi)补充(chōng)道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部(bù)门在此次意见中(zhōng)提(tí)及，房地产经(jīng)纪机构(gòu)应当在经营(yíng)门店、网(wǎng)站、客户端(duān)等场所或渠道，公示服务项目、服(fú)务内容和收(shōu)费标准，不得混(hùn)合标价和(hé)捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务和(hé)延伸服务(wù)，应当分别明确服务(wù)项目和(hé)收费标准。房地产经纪(jì)机构(gòu)收费前应当(dāng)向交易当事人出具(jù)收费清单，列明收(shōu)费标准、收费(fèi)金(jīn)额(é)，由当事(shì)人签字确(què)认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水(shuǐ)平的房地产经纪(jì)机(jī)构，住房和城乡建设部门将(jiāng)会同市场监管等部门采取(qǔ)约(yuē)谈等(děng)综合措施(shī)进行重点监管。市场(chǎng)监管(guǎn)部(bù)门会同有关部门依法查处不按(àn)规定明码标(biāo)价、操(cāo)纵经纪服(fú)务收费(fèi)等违反价(jià)格(gé)和反垄断(duàn)法律法规的行为(wèi)。对房地(dì)产(chǎn)经纪机构相(xiāng)关违法违(wéi)规信(xìn)息，市场监管部门要依法依规纳入国家企业信用信息(xī)公示系(xì)统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的(de)原则实行(xíng)分档(dàng)定(dìng)价，是(shì)否意味着，未(wèi)来豪宅的中介费(fèi)有望大幅降低(dī)？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦(lún)称，住建部(bù)发文(wén)鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的(de)原则实(shí)行分(fēn)档定价，合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用，主要还是规范行业，打(dǎ)击收费过高的经纪机构，但对市场(chǎng)影响有限，“以深圳为(wèi)例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本(běn)来收费就不同，各家(jiā)收费普遍在合理范围内(nèi)，加上经(jīng)纪服务费用对市(shì)场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两部门提出的(de)意见仅为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件而非规定(dìng)，未来如(rú)何具体认(rèn)定其中的细则，还需要看各城市(shì)落(luò)地执(zhí)行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示(shì)，“从目前市场看，经纪服务领域的调(diào)整改善、规范化，有利于行业健康(kāng)发(fā)展。同(tóng)时，由于二手(shǒu)房(fáng)很多房(fáng)源(yuán)在产(chǎn)权(quán)方(fāng)面有瑕疵，如(rú)产权抵押(yā)、不同税费(fèi)等都可能对交易产生影响，这对房地产经纪服(fú)务行业的专业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院(yuàn)研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二(èr)手房买卖过程中，原本(běn)应该由上下家各支(zhī)付一半(bàn)的中介(jiè)费(fèi)，但(dàn)在一些(xiē)热点城市的二手房交易(yì)过程(chéng)中(zhōng)，往往会有这(zhè)样的情形，因部分购房者处于(yú)弱势地位，从(cóng)而会出现(xiàn)中(zhōng)介费及税费均(jūn)由(yóu)购(gòu)房者来承(chéng)担。即(jí)使一些房东愿意承担中介费(fèi)，这(zhè)部分费用(yòng)也可(kě)能通(tōng)过转嫁(ji凝神静气的意思 凝神静气是成语吗à)的方式，在(zài)房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约(yuē)定(dìng)俗成’的情况(kuàng)，一些房产中(zhōng)介(jiè)公司将其视为向(xiàng)购(gòu)房(fáng)者单边(biān)收费的行为。部(bù)分中介公(gōng)司可能会利用(yòng)其支配(pèi)地位，在原(yuán)先经纪服(fú)务收费的基(jī)础上，再次向房东收取费用，而这部(bù)分费用，房东往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房(fáng)者，这(zhè)实际上相当于(yú)变(biàn)相推(tuī)高(gāo)了房(fáng)价。两部门提出严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅(jǐn)有利于提高交易(yì)中操作的透明(míng)度，也有利(lì)于房价的稳定。”陆骑(qí)麟(lín)称。

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